Leieforholdet - fra start til slutt

Utleie kan være en kjærkommen ekstrainntekt dersom du har plass og trenger litt ekstra kroner. Vi guider deg gjennom leieforhold fra start til slutt.

Har du et ekstra rom i boligen, en hybel eller en bolig du ønsker å leie ut, men ikke helt vet hvordan du skal gå frem? I denne artikkelen drar vi deg gjennom leieforholdets livsløp, og gir deg en innføring i hva du må og bør huske på for å få en god utleieopplevelse. Alle kan være uheldige og få en dårlig opplevelse, men følger du rådene under, minimeres sjansen for en dårlig opplevelse.

Hva kan leies ut?

Dette virker kanskje åpenbart, men før du leier ut må du først kartlegge om du har noe du kan leie ut. Få klarhet i om boligen eller delen av boligen du vil leie ut er godkjent for det du vil bruke den til. I prinsippet kan man leie ut det man har av ekstra rom i boligen så lenge rommene er godkjent for varig opphold. Ønsker du å gjøre forandringer på eksisterende bolig for å leie ut, må du holde tungen rett i munnen. Vil du for eksempel gjøre om kjelleren, loftet eller andre deler av boligen som hittil ikke har vært godkjent for varig opphold, må du søke kommunen. De tekniske kravene i TEK 17 må oppfylles. Når du får bruksendringen godkjent, kan du leie ut. Vil du etablere en egen boenhet, må du også søke om dette. Da må du i tillegg oppfylle kravene i byggesaksforskriften.

Skatt på utleie

Leier du ut bolig er det noe som er skattefri utleie og noe utleie du må skatte av. Bor du i en enebolig og benytter mer enn halvparten av boligen selv, er leieinntektene skattefrie. Begrepet "halvparten av boligen" refererer IKKE til arealet, men beregnes etter utleieverdi. Les mer om reglene for skattefri utleie her >>

Leier du ut en bolig der du selv ikke bor, eller leier ut egen bolig ut over skattefrie grenser er inntektene skattepliktige, men det er mye du kan få fradrag for. Samtidig er det for eksempel visse særtilfeller som kan gi skattefritt utleie, som for eksempel utleie til nærstående – det vil si nær familie.

Hvordan velger du leieboer?

Når er alt er klart og godkjent for utleie må du skaffe deg en leieboer. Her er det mange feller du kan gå i. Først og fremst må du sørge for å referansesjekke leieboeren. Det kan være forskjellen på om du får en god eller dårlig leieboer. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er i boks. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.

Du kan også kredittsjekke leieboeren din, slik at du er sikker på at leieboeren er betalingsdyktig.

Kontrakt

Sørg for å ha en god kontrakt. Selv om muntlige leieavtaler er like bindende som skriftlige, anbefaler Huseierne at leieavtaler inngås skriftlig. Dette gjør det enklere å bevise hva som ble avtalt dersom det skulle oppstå en konflikt. I tillegg er det forutsigbart for både utleier og leietaker å ha en skriftlig kontrakt å forholde seg til. 

Utleieforhold reguleres av husleieloven. Leietaker er godt beskyttet av lovverket, og som hovedregel er det ikke adgang til å avtale løsninger som setter leier i en dårligere stilling enn det som følger av husleielovens bestemmelser. Avtalebestemmelser som strider mot husleieloven ser man bort fra, slik at lovens bestemmelser blir gjeldende i stedet for den aktuelle avtalebestemmelsen.

Å bruke Huseiernes egen leiekontrakt er smart. Det er en av de mest populære leiekontraktene på markedet. Den sikrer utleiers rettigheter på en god måte og er enkel å fylle ut. Kontrakten fylles i disse dager ut digitalt, men trenger du hjelp finner du det her.

Varighet

Når man leier ut, kan man velge å leie ut for et bestemt tidsrom eller for ubestemt tid. Det er særlig viktig å tenke over hvor lenge du ønsker at leieforholdet skal vare, og at du er bevisst hva du gjør. Leier har gjennom husleieloven et sterkt oppsigelsesvern. Viser det seg at leier har større behov for boligen enn du har, kan retten i verste fall konkludere med at du må se deg om etter et annet sted å bo. Huseierne anbefaler alle å velge tidsbestemt leiekontrakt, fordi du da ikke risikerer å ha leieboeren der «til evig tid». En tidsbestemt avtale opphører av seg selv den dagen partene har avtalt. Utleier behøver ikke sende varsel om at leieforholdet snart vil opphøre. En tidsbestemt leieavtale kan sies opp av partene i leieperioden dersom dette er avtalt. En tidsubestemt leieavtale opphører først ved oppsigelse fra en av partene. Den løper altså i teorien evig helt til en av partene sier den opp.

Les mer om leieforholdets varighet her >>

Leiepris

Husleieloven har ingen regler om hvor høy husleien kan være, men det finnes selvsagt visse føringer for hvordan du kan sette leieprisen. Ifølge husleieloven er det nemlig forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie. Det følger også av husleielovens § 3-1 at leien må avtales til et bestemt beløp, så det kan eksempelvis ikke avtales at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter, kabel-tv, bredbånd og trappevask. Husleieloven åpner for at leien kan endres i samsvar med konsumprisindeksen (KPI). Forutsetningen er at det har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller at det har gått ett år siden leien ble regulert. Ønsker du å gjøre en slik indeksregulering skal du varsle leieboer minst en måned før leieendringen iverksettes.

Depositum og forsikring

Uten sikkerhet kan det være vanskelig å drive inn utestående leie og andre krav. Huseierne anbefaler at man krever et depositum som dekker leien i den tiden det tar å gjennomføre en utkastelse - normalt ca. tre måneder.

Dersom du krever depositum, er du pålagt å opprette en egen depositumskonto. En depositumskonto er en sperret konto i leietakers navn som gir utleier en sikkerhet hvis leietaker ikke betaler husleie, eller om boligen påføres skade. Ingen av partene kan ta ut penger fra denne kontoen uten at den andre parten godkjenner dette. Oppretter du en vanlig konto i eget navn kan du rett og slett måtte betale tilbake depositumet med forsinkelsesrenter på 8,5 prosent. Hvis du bruker av pengene på denne kontoen kan det i verste fall være straffbart og du kan risikere en bot.

Du får gratis depositumskonto gjennom ditt medlemskap i Huseierne.

Å leie ut en bolig betyr på godt og vondt at noen skal leve livet sitt der. Dermed må du regne med noe slitasje i husrommet. For å slippe konflikt om hva leieboeren har forårsaket av skader, og hva som var der fra før, er det lurt å lage en overtagelsesprotokoll før leieforholdet begynner. Da tar du og leieboer sammen en runde og ser på tilstanden til boligen. Ta gjerne bilder. Sørg for at dere begge signerer protokollen. Da blir det mye lettere å sammenligne når leieboeren flytter. Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen har i samarbeid laget en overtagelsesprotokoll som er tilgjengelig fra foreningenes respektive nettsider.

Større skader er imidlertid ikke innenfor det du kan regne som normal slitasje. Skulle ting gå virkelig galt bør du naturligvis ha sørget for å være godt forsikret. Leieboere er ofte underforsikret. Ønsker du en egen forsikring som dekker tap som følge av hærverk, tyveri, manglende husleie eller kostnader i forbindelse med utkastelse, må du tegne en egen utleieforsikring.

Husordensregler

Setter du klare premisser i forkant av leieforholdet er det mindre sjanse for at det oppstår trøbbel under leieforholdet. Få med i kontrakten at det er særskilte husordensregler dersom dette er viktig for deg. Dette kan være at det skal være ro om kvelden, at husdyr ikke er ønsket, at røyking inne ikke er tillatt, at det skal holdes orden ute og inne, eller for eksempel regler om parkering av bil.

Oppsigelse av leiekontrakt

Dessverre kan det oppstå situasjoner under leieforholdet som gjør at man ønsker å avslutte det før tiden. Det kan for eksempel være hvis husleie uteblir etter gjentatte purringer eller det oppstår andre uoverensstemmelser med leietaker som ikke lar seg løse. På Huseiernes hjemmesider finner du full oversikt over reglene for oppsigelse av leiekontrakt.