Skattemeldingen 2018: Skattepliktig utleie - dette kan du få fradrag for

Leier du ut en bolig der du selv ikke bor, eller leier ut egen bolig ut over skattefrie grenser, er inntektene skattepliktige. Du skal skatte av netto leieinntekter. Det betyr at du kan trekke fra alle relevante kostnader du har knyttet til utleien.

Skatteetaten har et eget skjema for leieinntekter, kalt RF-1189, hvor man fyller inn alle fradragene. Skjemaet leveres elektronisk sammen med selvangivelsen.

Du trenger ikke å vedlegge noe dokumentasjon i selvangivelsen, men dersom skattekontoret spør deg, må du kunne dokumentere kostnadene.

Meld deg inn! Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk og økonomisk rådgivning om bolig og eiendom.

Skille mellom vedlikehold og påkostninger

Du har krav på fradrag for vedlikeholdsutgifter, men ikke for utgifter til påkostninger. Det kan være vanskelig å skille de to, men for eksempel vil førstegangs maling av hus være en påkostning, mens maling av et tidligere malt hus er vedlikehold.

Arbeid utført for å bringe eiendommen tilbake i den stand den var som ny vil regnes som vedlikehold. Hvis du bytter gammel kjøkkeninnredning med ny, med samme relative standard, kan hele utgiften anses som en vedlikeholdsutgift.

Skatteetaten oppgir også noen andre eksempler på vedlikehold du får fradrag for:

  • - Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
  • - Sliping av parkett
  • - Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • - Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • - Utskiftning av røropplegg

Tilbygg eller endring av planløsning regnes for å være påkostning. Å rive eller flytte en vegg for å gi større rom ikke er noe man kan kreve fradrag for. Videre oppgir skatteetaten følgende eksempler på oppgradering du ikke kan kreve fradrag for:

  • - Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • - Innsetting av peis
  • - Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning

Les mer: Er utleiene skattepliktig eller ikke?

Møblert utleie

Møbler og innbo som koster under 15 000 i anskaffelse per gjenstand kan fradragsføres i sin helhet.

Møbler og innbo som koster mer enn 15 000 per enhet saldoavskrives med en sats på 20 prosent per år, dersom brukstiden er over tre år.

Eksempel 1: Sofaen hadde en kostpris på kr 16 000, mens utleier til sammen betalte kr 35 000 for øvrig innbo (hver enkelt gjenstand kostet mindre enn kr 15.000). Første årets utgiftsføring blir kr 35 000 + (kr 16 000 * 20 %) = kr 38 200. I år 2 kan det resterende beløpet på kr 12 800 utgiftsføres fordi det gjenstående beløpet på saldoen er lavere enn kr 15 000.

Hvis du leier ut for kortere tid – inntil tre år – og du benytter innboet privat både før og etter, kan du kreve et skjønnsmessig fradrag på 15 prosent av brutto leieinntekt for slitasje på møbler og innbo.

Eksempel 2: Utleier skal arbeide i utlandet i to år, og leier ut sin bolig i Norge fullt møblert. Leieinntekten er kr 15 000 per måned. Som et skjønnsmessig fradrag for slitasje på møbler og annet innbo, reduseres den skattepliktige leieinntekten til kr 12 750 per måned.

Reiser knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn

Du får fradrag for reiser du må gjøre for å komme til utleieboligen, men her er reglene kompliserte. I de fleste tilfeller vil kjøring til visninger, vedlikehold og tilsyn av utleieboligen gå inn under reglene om yrkesreiser. For 2018 er satsen da 3,50 kroner per kilometer.

Dersom reiseaktiviteten utgjør mer enn 10 dager i året vil reisene anses som arbeidsreiser og satsen utgjør da 1,56 kroner per kilometer. Dersom du er i tvil om hvordan reiseutgiftene skal utgiftsføres bør du kontakte Skatteetaten.

Les mer: Alt om skattemeldingen

Faste kostnader

Hvis du ikke bor i boligen selv kan du trekke fra alle faste kostnader knyttet til boligen. Det vil si forsikringer, kommunale avgifter, husleie til borettslag og lignende. Hvis du bor i boligen selv får du ikke fradrag for kostnader som knytter seg til din del av boligen, og må derfor gjøre en fordeling av kostnadene basert på skjønn etter hvor stor del som er leid ut. Du får heller ikke fradrag for den tiden boligen ikke er leid ut eller forsøkt leid ut.

Eiendomsskatt

De aller fleste kommunene i Norge har innført eiendomsskatt. Den får du fradrag for. Dersom du bor i boligen selv må du gjøre en fordeling av utgiften på den delen du selv bor i og den delen du leier ut.

Les mer: Slik beregnes formuesverdien av boligen

Øvrige punkter 

- Hvis du har festetomt har du krav på fradrag for festeavgift.

- Strøm, TV/Internett, snømåking, gressklipping/hagestell er det vanlig at leier ordner selv. Dersom du som utleier står for dette, kan utgiftene fradragsføres.

- Hvis utleie av bolig i flerbolighus, vil endel av det ovennevnte være inkludert i fellesutgifter, som da trekkes fra i stedet.

- Du kan fradragsføre gebyret for opprettelse av depositumskonto.

- Skader på leieobjektet som ikke dekkes av depositum, av leier selv, eller av forsikringen kan også fradragsføres.

Skattefri utleie av egen bolig

Leier du ut den minst verdifulle delen av boligen din, regnet etter utleieverdi, er inntekten skattefri. Leier du ut den mest verdifulle delen, er det skattefritt inntil 20 000 kroner - men bryter du denne inntektsgrensen, blir all netto leieinntekt fra 2018 beskattet med 23 %. De samme reglene gjelder utleie av en del av tomannsbolig dersom den ikke er seksjonert – pass på at du bruker den mest verdifulle delen selv.

Hva med korttidsutleie?

For leieforhold som varer i under 30 dager, er 85 % av det man tjener over 10 000 kroner i året skattepliktig inntekt. Annen avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, for eksempel utvask, strøm, ved til fyring og så videre, behandles som en del av leieinntekten.

Les mer: Skatt på utleie fra AirBnB