Har du plass til overs i boligen? Da kan det være penger å tjene på å leie ut. Men hva må egentlig til? Må man få godkjent utleiedelen fra høyere hold, og hvordan får man egentlig det?

 

Hybel

Advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund har jobbet med utleiespørsmål i en årrekke. Han forklarer at man i prinsippet kan leie ut det man har av ekstra rom i boligen – så sant man gjør den bruk av rommene som de er godkjent for. Det er altså ingen regler som forbyr deg å leie ut for eksempel et soverom som står tomt, bare soverommet er godkjent som rom for varig opphold i boenheten. Slik utleie av en hybel i egen bolig er i utgangspunktet ikke noe som vedgår bygningsmyndighetene, og det er ingen søknadsplikt inne i bildet for denne typen utleie.

 

Bruksendring

Men dersom du vil gjøre om kjelleren, loftet eller andre deler av boligen som hittil ikke har vært godkjent for varig opphold, og lage oppholdsrom der, må du søke kommunen. Dette gjelder uavhengig av om du skal leie ut eller ikke. Du må passe på å oppfylle de tekniske kravene som stilles i TEK 17. Fra 2016 ble kravene som må oppfylles dersom man ønsker bruksendring i en eldre bolig, myket opp. Det vil si at det ble blant annet lovlig med litt lavere tak, litt mindre bodplass og litt dårligere tilgjengelighet for funksjonshemmede enn før – for å nevne noe. Når du får bruksendringen godkjent, kan du leie ut.

 

Selvstendig boenhet

Selv om du har fått godkjent en bruksendring som den nevnt ovenfor er ikke dette det samme som at du har fått etablert en ny boenhet. Vil du etablere en egen boenhet må du søke om   dette, og du må oppfylle krav fra byggesaksforskriften (SAK 10) § 2-2. Der står det at:

Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene

a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,

b) har egen inngang og

c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter.

Når du har fått godkjent boenheten kan du leie den ut. Du behøver ikke søke ytterligere om å kunne bruke enheten til utleie, dette rår du over selv.

 

Vegg som skiller

Når du bygger om kjelleren til oppholdsrom er det altså slik at dersom du beholder den direkte tilgangen dit fra boligen, vil du ikke få det godkjent som en egen boenhet.

- I mange tilfeller er det bare en vegg eller en dør som vil være avgjørende om man får en selvstendig boenhet eller ikke i boligen, sier Anders Leisner.

- Men hvis jeg skal bygge om kjelleren med tanke på utleie: Hva er da egentlig fordelen med å få den godkjent som selvstendig boenhet?

- I praksis kan man si at det ikke spiller så stor rolle. Men dersom rommene faktisk kan godkjennes som en egen enhet, det er høyt nok under taket, og det er mulig med snuplass for rullestol og så videre, så kan jo dette gi enheten en høyere verdi. Den kan kanskje leies ut for mer, og den kan faktisk også seksjoneres ut og selges hvis det skulle være ønskelig. Mange foretrekker også ha utleieforholdet i en helt egen enhet, sier Leisner.

Prosjektering, søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av ansvarlige foretak.

 

Begrepsforvirring

Det er mange begreper å forholde seg til dersom man ønsker å leie ut. Noen begreper finnes bare i dagligtale, og har ingen juridisk definisjon, som for eksempel «hybel.» Lovverket har ingen bestemt beskrivelse av hybelutleie eller hybler. Det samme gjelder «utleieenhet» og «utleiedel.» Dette er ord vi bruker i dagligtalen.

«Boenhet» og «rom for varig opphold» er betegnelser som brukes i teknisk forskrift og byggesaksforskriften og som må oppfylle kravene som beskrives der.