Formuesverdi på bolig (likningsverdi) - slik klager du

Gå til hovedinnhold

Formuesverdi på bolig (likningsverdi) - slik klager du

Formuesverdien på boligen - tidligere ligningsverdien - er den verdien som brukes til å beregnes formuesskatten på boligen. Verdiene settes sjablongmessig, og det kan være mulighet for å klage formuesverdien ned.

Formuesverdien på boliger -slik den fremkommer i Skattemeldingen.

Formuesverdien på boligen - tidligere ligningsverdien - er den verdien som brukes til å beregnes formuesskatten på boligen. Verdiene settes sjablongmessig, og det kan være mulighet for å klage formuesverdien ned.

Trenger du rådgivning: Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Ikke medlem? Bli medlem i dag og still spørsmål! Les mer her!

Formuesverdien på boligen er den verdien som formuesskatten beregnes etter. I rundt femti kommuner er det også verdien som legger grunnlaget for eiendomsskatt. Mer om klage på eiendomsskatten finner du her.

Formuesverdien på bolig finner du i skattemeldingens post 4.3.2. For fritidsboliger er det i post 4.3.3. Verdiene kan være litt kryptiske, her er forklaringen på hvordan formuesverdiene for bolig beregnes.

Formuesverdien beregnes ut fra sjablongmodeller

Med skattemeldingen følger et tillegg som heter "Post 4.3.2 - Boligopplysninger - Grunnlag for formuesverdi". I dette tillegget ser du hvordan formuesverdien er beregnet. I oversikten er det en "beregnet markedsverdi for bolig", og en "formuesverdi". Det er den siste verdien som legges til formuen din, og eventuelt skattlegges.

Formuesverdi på bolig og Beregnet markedsverdi for bolig.

I skattemeldingen: Fra skattemeldingens tillegg til 4.3.2 (som også er gjengitt på toppen av siden). Det du må se etter er "Beregnet markedsverdi på bolig", og "Formuesverdi".

"Beregnet markedsverdi for bolig" er verdien Skatteetaten har satt på boligen. Denne verdien skal tilsvare en forsiktig anslått markedsverdi for boligen - altså hva boligen kan bli solgt for i det åpne markedet.

De beregnede boligverdiene beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Beregningene baserer seg på en modell ut fra størrelsen på bolig, boligtype, boligprisene i området for denne boligtypen, boligens alder og geografisk plassering.

"Formuesverdi" beregnes ut fra hvordan type bolig det er snakk om:
- primærboliger (boligen du selv bor i): Formuesverdien settes til 25 prosent av beregnet markedsverdi
- sekundærboliger (utleieboliger mv): Formuesverdien settes til 90 prosent av beregnet markedsverdi

Les også: Slik beregnes formuesskatten


Hva hvis "beregnet markedsverdi" er satt for høyt?

Flere reagerer på at "beregnet markedsverdi" er satt for høyt. Det kan være flere årsaker til dette:

- Størrelsen på boligen er feil. Verdien beregnes ut fra boligens areal. Merk at det er satt ut fra P-rom, ikke totalareal.
- Andre opplysninger er uriktige - som boligtype eller byggeår.
- Boligprisstigningen akkurat der du bor har ikke fulgt vanlig prisstigning i området.

Skatteetaten har en egen kalkulator der du kan legge inn opplysningene og sjekke hvordan ulike endringer slår ut. Du finner kalkulatoren her.

Når kan du klage på formuesverdien på boligen?

I og med at formuesverdiene settes sjablongmessig, er det en klagemulighet. For primærboliger kan du klage hvis formuesverdien som står er mer enn 30 prosent av det du mener er boligens reelle markedsverdi.

For sekundærboliger, må formuesverdien være over boligens reelle markedsverdi.

For å dokumentere boligens reelle markedsverdi trenger du en av følgende:
- takst fra takstmann
- verdivurdering/etakst fra eiendomsmegler (se eksempel under)
- dokumentasjon på salgsverdi av omtrent lik bolig i området

Det siste kan du finne ved for eksempel å gå inn på Boligprisoversikter på for eksempel nettsidene til 1881. Der kan du se hva som er omsatt i nærheten av deg i det siste. Hvis forholdsvis like boliger som din er omsatt siste året, kan det brukes som dokumentasjon.

Har du kjøpt boligen siste året, vil kontrakt selvfølgelig også være god dokumentasjon. Du må ha dokumentasjonen for å kunne klage/endre, men du skal ikke sende inn dokumentasjonen til Skatteetaten før du eventuelt blir bedt om det(!)

I skattemeldingen klager du på beregnet formuesverdi ved endre i post 4.3.2.
Utenom skattemeldingstiden kan du også endre formuesverdien ved å:
- Gjøre endringer i skattekortet
- Sende inn egen endringsmelding 
- Klage på eiendomsskatten i de kommunene der formuesverdi er grunnlaget for eiendomsskatten (for eksempel Oslo)

Les også: Slik klager du på eiendomsskatten

Hvordan regner du ut om du kan klage?

Klage kan altså gjøres når formuesverdien er over 30 prosent av boligens reelle markedsverdi.

For å regne ut dette må du altså sammenligne formuesverdien fra skattemeldingens post 4.3.2 med den reelle markedsverdien du mener er riktig for bolgien din.

Verdivurdering - etakst - for å endre formuesverdien på bolig.

Verdivurdering: Eksempel på en etakst man kan få fra en eiendomsmegler. Denne verdivurderingen vil kunne gi grunnlag for endret formuesverdi. Hvis du er innenfor klagereglene. Se under!

Et eksempel:
Et medlem i Huseierne hadde fått en beregnet markedsverdi i Skattemeldingen på 10 millioner kroner. Formuesverdien var da satt til 2,5 millioner kroner.

De fikk en e-takst fra en eiendomsmegler som sier at boligens reelle markedsverdi er på 8 millioner kroner.

Det man nå å sjekke er om formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er på mer enn 30 prosent av den reelle markedsverdien på 8 millioner kroner.

En kjapp måte å gjøre dette på er å gange reell markedsverdi med 0,3 for å finne 30 prosent. Er formuesverdien fra skattemeldingen over dette, er det mulighet for å klage. I eksempelet er reell markedsverdi på 8 millioner kroner.

Tredve prosent av dette er: 8 mill x 0,3 = 2,4 mill. Formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er dermed over 30 prosent, og medlemmet kan klage på formuesverdien. (2,5 millioner er eksakt 31,25 prosent av 8 millioner.)

 

Rett alltid, selv om ikke skatten blir lavere

Huseierne anbefaler at du alltid gjør rettinger i formuesverdien på bolig når du kan. Dette selv om du ikke må betale formuesskatt fordi du for eksempel har høy gjeld.

Grunnen er at det alltid er lurt å ha formuesverdien riktig. Det vil også være greit hvis kommunen du bor i plutselig begynner å bruke formuesverdien til eiendomsskatt. Da slipper man "klagekø" når eiendomsskatteutskrivingen kommer.


Jeg finner ikke boligen min i skattemeldingen!

I Skattemeldingen skal de eiendommene du eide ved utgangen av året. Det betyr at i skattemeldingen for 2018 (som leveres våren 2019), skal boliger du eide 31. desember 2018 stå.

Har du kjøpt bolig, må du regne eierskap etter overtakelsen. Det vil si at hvis du inngikk avtale om kjøp av bolig, men overtok i januar, skal boligen ikke stå i din Skattemelding. Tilsvarende for boliger du har solgt.

Les også: Svarte i nettmøte - spørsmål og svar om skatt

 

Vi hjelper deg:

Jusstelefonen 22477507

Ring dersom du har et juridisk spørsmål. Det er gratis, og for alle medlemmer.

Send inn et juridisk spørsmål

Våre medlemmer får gratis juridisk rådgivning i saker som gjelder bolig og eiendom. Her kan du sende inn en sak skriftlig.