De som leier ut i boligen de selv bor i vil stort sett oppleve at inntekten fra utleie er skattefrie. Dette er den praktiske hovedregelen for utleie av en kjellerleilighet, loftshybel eller en garasjehybel. 

Men hovedreglene i skattereglene er at alle inntekter fra utleie er skattepliktig. Det er dermed unntakene som er viktige her. Under ser du hvordan reglene for utleie i egen bolig er. 

Trenger du rådgivning: Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Ikke medlem? Bli medlem i dag og still spørsmål! Les mer her!

Skattefritt 1: Den delen du bruker selv skal være minst like mye verdt som den delen du leier ut

For det første er leieinntekten skattefri dersom man bruker minst halvparten av boligen selv. Altså at du bor i hoveddelen av boligen, og du leier ut en mindre del – for eksempel en kjellerleilighet. 

Det viktige her er at du skal regne delene etter utleieverdien. For å avgjøre om man oppfyller dette vilkåret må du se på hva som er leieverdien på den delen av boligen du bor i selv og den delen du leier ut.

Dersom du eksempelvis kunne leid ut den delen av boligen som du bor i selv for 10 000 kroner per måned, og utleiedelen for 8 000 kroner per måned, er den delen du bor i selv mest verdt. I så fall skal du ikke betale skatt på leieinntekten.

Omvendt, dersom utleiedelen kan leies ut for 10 000 kroner, og den delen du bor i selv kan leies ut for 8 000 kroner, bor du i mindre enn halvparten regnet etter utleieverdi – da er leieinntekten skattepliktig. 

Dersom leieverdiene er de samme i de to delene, er leieinntekten skattefri.

Merk at disse reglene gjelder når du leier ut mer enn 30 dager i strekk. Det er dette vi kaller langtidsutleie. For kortere leieforhold - korttidsutleie - finnes det egne regler.

Les mer: Skatt ved korttidsutleie av bolig  - eller se lenger ned på siden.

Inntekter fra slik skattefri leie, for eksempel fra utleie av hybel eller kjellerleilighet, er skattefrie.

De skal ikke rapporteres i skattemeldingen, og leien skal ikke rapporteres noe sted. Du får heller ikke fradrag for kostnader til denne utleien, det skyldes at du ikke skal betale skatt.

Skattefritt 2: Leieinntekt på inntil 20 000 kroner er skattefrie

Den andre skattefritaksregelen sier at leieinntekten er skattefri dersom brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner per år.

Selv om du ikke bruker minst halvparten av boligen selv i den perioden du leier ut, eller du for eksempel leier ut mens du er bortreist, kan leieinntekten likevel være skattefri. Forutsetningen er altså da at brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner per inntektsår. Hvis leieinntekten overstiger 20 000 kroner, er hele inntekten skattepliktig. Dette alternativet er særlig aktuelt ved korttidsutleie.

Det er verdt å merke seg at dersom du overstiger dette beløpet i perioder hvor du bruker mindre enn halvparten eller ikke bor i boligen, blir all leieinntekt skattepliktig - også leieinntekt som skriver seg fra perioder hvor du benytter minst halvparten selv.

Korttidsutleie er skattefritt inntil 10.000 kroner

Inntekt fra korttidsutleie, som er leieforhold som varer i kortere tid enn 30 dager, blir fra 1. januar 2018 regnet som skattepliktig inntekt. Dette gjelder selv om dreier seg om utleie av bolig man bor i selv.

De første 10 000 kronene er likevel skattefrie. Av det du tjener over dette beløpet, regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

Tjener du for eksempel 20 000 kroner i året på korttidsutleie, blir 8 500 kroner av dette regnet som skattepliktig inntekt. Dette er en form for standardfradrag, og du kan derfor ikke i tillegg kreve fradrag for kostnader som knytter seg til korttidsutleien.

Les mer: Skattereglene for korttidsutleie i egen bolig

 

Leieinntekt fra flermannsbolig er alltid skattepliktig

De to reglene ovenfor har en viktig begrensning: de gjelder ikke ved utleie av flermannsbolig.

En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter eller en bolig med to familieleiligheter og en selvstendig hybel. Her introduseres flere begreper som kan være vanskelige å forholde seg til.

En familieleilighet har typisk et eget soverom, kjøkken, bad og stue, og er således egnet som permanent bolig for en familie bestående av to voksne og ett barn. Leiligheten må som regel være over 40 kvadratmeter for å anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybel har egen inngang i form av låsbar dør og eget toalett.

Dersom du eier og bor i en flermannsbolig, er altså leieinntekten skattepliktig, selv om du bruker minst halvoparten av boligen selv, eller leieinntekten er under 20 000 kroner.

Les mer: 9 skatteråd for deg som er boligeier

Utleie av sekundærbolig er skattepliktig

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, for eksempel en utleieleilighet, er utleien skattepliktig. 

Da beskattes leien med 23 prosent skatt i skatteåret 2018, og 22 prosent skatt i 2019. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie. 

Les mer: Fradrag ved skattepliktig utleie av bolig