Tekst: Nina Granlund Sæther

 

Det er særdeles viktig å tenke over hvor lenge du ønsker at leieforholdet skal vare, og at du er bevisst hva du gjør. Leier har gjennom husleieloven et svært sterkt oppsigelsesvern. Viser det seg at leier har større behov for boligen enn du har, kan retten i verste fall konkludere med at du må se seg om etter et annet sted å bo selv om det er din bolig.

 

Minstetid

 

De fleste utleiere foretrekker å leie ut for en bestemt periode. Fordelene med en tidsbegrenset avtale er blant annet at du vet hvor lenge boligen vil være utleid. Ved utløpet av avtalen står du dessuten fritt til eventuelt å oppregulere husleien til markedsleie. Loven har imidlertid visse krav til minstetid, men minstetiden er avhengig av hva slags leieobjekt det gjelder. Under særlige vilkår kan minstetiden fravikes.

Bolig i utleiers eget hus, for eksempel på loftet eller i sokkeletasjen, kan leies ut for ett år av gangen. Det gjelder også for en tilliggende del av en tomannsbolig.

For et enkelt beboelsesrom der leier har adgang til utleiers bolig for å bruke bad og wc, er minstetiden i utgangspunktet tre år. Det kan imidlertid avtales at leietiden skal være tidsubestemt med en måneds oppsigelsesfrist eller mer uten at leier får lovens sterke oppsigelsesvern.

 Leier du ut egen bolig fordi du for eksempel skal jobbe i utlandet, kan det avtales tidsbestemt utleie for inntil fem år uten noen form for minstetid. Avtales tidsubestemt leie, har leier ikke lovens oppsigelsesvern i denne perioden.

 For hus og leiligheter som ikke er utleiers egen bolig, er minstetiden ved tidsbestemt utleie tre år. Det er likevel ikke nødvendig å avtale tre års utleie med en gang. Man kan for eksempel lage en ettårs-kontrakt med ubetinget rett for leier til å forlenge i minst to år. Dette vil være praktisk der leier ikke ønsker å binde seg for tre år.

 

Kortere avtale enn minstetiden

 

Det finnes betydelige unntak fra reglene om minstetid. Skal boligen ved utløpet av leietiden brukes som bolig av huseier selv, eller noen som hører hans husstand til, gjelder det ingen minstetid for tidsbestemt utleie. Har utleier annen saklig grunn for å leie ut for kortere tid, gjelder det heller ingen krav til minstetid. Det stilles imidlertid meget strenge krav til begrunnelsen for å leie ut for kortere tid. Salg eller riving kan være saklig grunn.

Dersom den oppgitte grunnen ikke materialiserer seg, og dette skyldes uforutsette omstendigheter inntrådt etter kontraktsinngåelse, løper kontrakten inntil den oppgitte grunnen materialiserer seg. Det er viktig å merke seg at dersom omstendighetene ikke er uforutsette, går kontrakten over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier.

 

Ulovlig kontrakt blir tidsubestemt

 

Skal du leie ut leiligheten du for eksempel har arvet etter foreldrene dine, er minstetiden tre år. Velger du å lage en leiekontrakt som sier at leietiden er kortere, er det i strid med loven.

- En tidsbegrenset leieavtale som er i strid med loven er å anse som en kontrakt som ikke har tidsbegrensning i det hele tatt, påpeker advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Det innebærer at du mister råderetten over leieobjektet. Leieren får fullt oppsigelsesvern, noe som innebærer at du må ha en god og saklig grunn for å si ham opp. Oppsigelsen må heller ikke virke urimelig. Ikke sjelden betyr det at leieren – forutsatt at han ellers oppfører seg normalt bra – ikke trenger å flytte på seg før han selv ønsker det.

Du vil heller ikke ha muligheter til å justere husleien utover det husleieloven gir anledning til. Du kan altså ikke regulere til markedsnivå.

 

Kombiløsning kan være fordelaktig

 

Hvis utleier ønsker et leieforhold som ikke kan sies opp i leietiden, må utleier skriftlig opplyse om at den tidsbestemte avtalen ikke kan sies opp. Dette er nytt fra og med 1. september 2009.

 Hvis avtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietiden, har leier rett til å fremleie hvis han eller hun får et midlertidig fravær på inntil to år grunnet sykdom, militærøvelse, jobb eller andre tungtveiende grunner. I tillegg kan boligen fremleies for resten av leietiden. Det innebærer at hele boligen overlates til noen andre. Utleier må gi sitt samtykke, men det er etter loven en meget begrenset adgang til å si nei. (Les mer om fremleie side xx)

Selv om leier ved fremleie overlater sin bruksrett til noen andre, står han eller hun fortsatt ansvarlig for at hele husleien kommer inn i tide, for at husreglene overholdes og så videre. Likevel kan det by på større problemer enn ellers dersom leien uteblir og leieren må ut.

- En utkastelsesprosess vil ved full fremleie kunne bli et problem, fordi den må gå i to omganger. Først må namsmyndighetene kaste ut en leier som ikke er der, og så må fremleierne ut. Det kan bli en tung prosess, siden saken da må gå i flere omganger hos namsmyndighetene, sier advokat Anders Leisner.

Mange leiere vil be om oppsigelsesadgang, særlig i leieforhold over tre år. En oppsigelsesadgang kan være grei å ha i lange leieforhold også for utleier, selv om det kan være meget vanskelig å få gjennomført oppsigelsen i praksis. Men utleiere flest vil nødig ha en oppsigelse utenom sommeren da det er lettest å få ny leier inn. Det går an å avtale at leier må si opp med et minimumsvarsel på for eksempel to måneder, og føye til at oppsigelsen – uansett når den gis – tidligst får virkning for eksempel 1. juli. Det betyr at en oppsigelse senest må gis i april. Gis den i mai, får den først virkning 1. juli året etter hvis utleier er riktig streng.

 

Forny kontrakten i tide

 

Med tidsbestemte kontrakter utløper leieforholdet ved utløpet av den avtalte leietiden uten oppsigelse. Det kan imidlertid være lurt å varsle leier i rimelig tid om at leieperioden utløper, slik at vedkommende får anledning til å områ seg.

Hvis begge parter ønsker å forlenge leieforholdet, er det viktig at det skrives en ny kontrakt før leieforholdet utløper. Blir kontrakten ikke fornyet, og det deretter går tre måneder uten at utleier sender flytteoppfordring med lovens formkrav ivaretatt, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Leier får fullt oppsigelsesvern.

 

Tidsubestemt kontrakt

 

Ved valg av tidsubestemt kontrakt får leier, som tidligere nevnt, i de fleste tilfeller lovens sterke oppsigelsesvern. Det kan gjøre situasjonen for utleier utrygg, i og med at man ikke kan være sikker på når man får igjen råderetten over leieobjektet. Selv om du kan si opp fordi du skal flytte og selge, er det ikke sikkert at oppsigelsen blir akseptert.

- Skal du flytte, kan du anmode vedkommende om å finne seg et nytt sted å bo, men du kan på ingen måte tvinge ham eller henne ut. Har leieboeren en tidsubestemt kontrakt, bestemmer altså han eller hun selv i stor grad om det er aktuelt å flytte på seg. Er leieprisen akseptabel i forhold til beliggenhet, og det kanskje er vanskelig å finne noe annet som er like bra i nærheten, kan leieboeren konkludere med at det er best å bli boende.

- Det er ingen regler som settes ut av spill selv om utleier skal selge boligen. Hvis leiekontrakten er oppsigelig, kan man prøve å si opp avtalen, men det er ikke sikkert man vinner frem, opplyser Leisner. Det kan selvfølgelig influere på prisen man får for boligen, og i de fleste tilfeller vil det virke negativt.

 

Nisse på lasset

 

En huskjøper har heller ingen rett til å kaste ut leieren om han eller hun har en tidsubestemt kontrakt.

- Vurderer du å kjøpe hus eller leilighet hvor du får en leier med på kjøpet, bør du lese leiekontrakten som foreligger nøye, påpeker advokat Leisner. – Selv om du skal bruke leiligheten selv, har leieren oppsigelsesvern. Egen bruk er saklig grunn for å si opp leieforholdet, men retten kan sette oppsigelsen til side som urimelig hvis den finner at leier har større behov for boligen enn utleier har.

Som ny eier har du heller ingen mulighet til å justere husleien mer enn loven sier, eller gjøre endringer i avtalen som foreligger. Leieavtalen er bindende, og leieboeren skal ikke få noen dårligere avtale selv om leiligheten er solgt.