Hjalp deg: Huseiernes advokat Øistein Olsen Krokmoen (t.v) og forbrukersjef Carsten Pihl (t.h.) svarte i nettmøtet om skatt og skattemeldingen 10. april. (Foto: Christiane Ylven Vibe).

For å øke hjelpen til medlemmene arrangerte Huseierne i år nettmøte for medlemmer om skatt, skattemelding og skattefradrag.

- Erfaringsmessig er det mange som lurer på det samme, og med et nettmøte kan vi svare mange samtidig, forteller forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl.

Han er jurist og har skrevet om skattestoff i Dine Penger i over 20 år. Sammen med advokat Øistein O. Krokmoen svare i nettmøtet.

Nettmøtet var onsdag 10. mars mellom klokken 12.30 og 13.30.

Stor interesse og mange spørsmål

Det var stor interesse, og i nettmøtet svarte de to ekspertene på så mange spørsmål de klarte.

- Det kom inn mange spørsmål, og det viser at skatt er et viktig tema for våre medlemmer.

- Mange spørsmål var like, og vi har forsøkt å svare på de fleste typene av spørsmål. Så om du ikke fikk svar på akkurat ditt spørsmål, tror vi du finner et som ligner, sier forbrukersjef Carsten Pihl.

Merk at vi også har egne saker med "ofte stilte spørsmål" som kan være fine å se på hvis du har et konkret spørsmål:

Ofte stilte spørsmål om skatt og utleie

Ofte stilte spørsmål om skatt og salg av bolig

 

 

Her er svarene fra nettmøtet om skatt og fradrag!

Svar på spørsmålene som kommer inn blir publisert forløpende. Nyeste svar ligger øverst.

Har kjøpt hytte, finner ikke formuesverdien

Jeg kjøpte nabotomta til min hytte på fjellet I fjor høst og jeg har mottatt tinglyst skjøte fra Kartverket. Hytten er ikke registrert på årets Skattemelding. Hvordan finner jeg likningstaksten for en slik tomt slik at jeg kan korrigere skattemeldingen? Får jeg det hos kommunen eller hos Kartverket eller må jeg stipulere verdien selv basert på kjøpesummen?
Mvh LJ

SVAR: Formuesverdien (det vi tidligere kalte ligningsverdien) skal være oppgitt i salgsdokumentasjonen fra eiendomsmegler. Før inn eiendommen i post 4.3.3. Hvis du kjøpte privat, kan du bestille attest på formuesverdien hos Skatteetaten. Mer om det her. https://www.skatteetaten.no/skjema/attest-for-formuesverdi-eiendom/

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Utleie av egen bolig – 50 prosent og 100 prosent i deler av året

Jeg har leid ut 50% (mindre eller lik verdien av den delen jeg selv bruker) av huset mitt i år. Hvis jeg leier ut 100% av huset mitt de siste 6 mnd av året - vil jeg da måtte skatte av 100% av leieinntektene, dvs også de første 6 mnd av året da jeg leide ut 50%? Mvh Anne 

SVAR: Ja, dersom du tjener mer enn 20 000 kroner i perioder av året hvor du ikke bor i boligen selv, blir leieinntekten for hele året skattepliktig. Dette gjelder også leieinntekt fra perioder hvor du har brukt minst halvparten av boligen selv.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Bygget nytt hus i hagen – ikke med på skattemeldingen. Hva gjør vi?

Vi har bygget nytt hus i hagen og river det gamle. Det nye ferdigstilt i 2018, ferdigattest utstedt i 18 og det gamle revet i 2018. På skattemeldingen står kun det gamle. Er det vi som må endre eller skjer dette automatisk?
Mvh KT

SVAR: Det er det dere eier ved utgangen av året (31.12) som skal føres i skattemeldingen. Her har antakelig ikke informasjonen kommet med når Skattemeldingen ble laget. Gå inn i post 4.3.2 i Skattemeldingen for å endre informasjonen.

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Kan jeg trekke fra vedlikehold og fjerning av oljetank?

Noen sa en kunne trekke fra vedlikehold av huset på skatten kan en det? I så fall hva slags vedlikehold? Fikk også fjernet oljetanken to år tilbake kan jeg trekke ifra det?
Mvh MH

SVAR: Her kommer det an på om boligen er den boligen du bor i eller en du leier ut. I boliger du bor i, kan du ikke trekke fra vedlikehold eller fjerning av oljetank.

For boliger man leier ut, vil slike utgifter være fradragsberettiget i og med at du betaler skatt av leieinntektene. Mer om fradragsmulighetene ved utleie finner du her: Fradrag ved utleie av bolig 

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Fradrag for gebyrer til kommunen ved boligsalg?

Ved boligsalget vårt oppdaget megler at loftsetasjen vår ikke var byggemeldt. Tidligere eier har bygd ut loft med bad etc og ikke byggemeldt dette. Dette ble ikke informert om og kom heller ikke fram i salgsoppgave da vi kjøpte. Vi fikk hjelp av arkitekt ifm søknadsprosessen til kommunen om bruksendring for så å få ferdigattest for loftet. Vi hadde i denne forbindelse en del utgifter på gebyrer til kommunen og arkitekt. Er dette noe vi kan få fradrag for på skatten?
Mvh BT

SVAR: Dessverre. Salg av bolig du har bodd i selv i mer enn et år er skattefritt. Dermed er det ikke fradrag for utgifter.

Mvh Huseierne v/ Carsten Pihl

 

Utleie av sommerhus

Jeg har et sommerhus som jeg har leid ut for 56 000 kr i 2018. Jeg bruker det også selv. Har ikke leid ut før og lurer på hvordan jeg gjør det med selvangivelsen. hvilke skjema bruker jeg? Hvilke fradrag kan jeg føre opp? Vedlikehold, kommunale avgifter. bilbruk. Jeg har hatt 5 forskjellige leietakere. Vennlig hilsen Eli

SVAR: Utleie av hytte som man også bruker selv i en viss utstrekning, følger egne fradragsregler. Her får man ikke fradrag for de reelle kostnadene man har, men kun et standardfradrag. Dette fradraget utgjør 10 000 kroner + 15 % av det overskytende. Dersom du tjente 56 000 kroner i fjor, trekker man altså fra dette, noe som gir en skattepliktig inntekt for din del på 39 100 kroner. Føres i post 2.8.3.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Utleie – fradrag for gressklipper og snømåker

Jeg har kjøpt gressklipper og olje til leietaker og en elektrisk snømåker. Kan dette også tas med?
Mvh NK

SVAR: Så lenge dette har en tilknytning til drift av utleieboligen, kan du trolig trekke kostnaden fra den skattepliktige leieinntekten. Merk at det må foretas saldoavskrivninger dersom innkjøpskostnaden er på 15 000 kroner eller mer.

Den årlige satsen man avskriver er da 20 %. Koster det under 15 000 kroner kan hele kostnaden fradras det aktuelle året.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Hvordan fører jeg fradrag for fellesutgifter når jeg leier ut?

Jeg leier ut leilighet og forstår at jeg kan trekke fra fellesutgiftene til sameiet fra leieinntekten. Gjelder det da summen av de fellesutgiftene jeg betaler hver måned. Hvordan finner jeg ev ut hva som ikke er fradragsberettiget del av fellesutgiftene - som renter og avdrag på fellesgjeld? Jeg har fått Tredjepartsopplysninger for 2018 med min andel av boligsameiets ligningsmessige poster, men det er vel ikke denne summen jeg skal føre inn siden den jo kun er en meget liten del av fellesutgiftene jeg har betalt inn (fradragsberettigede poster - post 3.3.4 i skattemeldingen.) 
Mvh AE

 

SVAR: Mange av kostnadene som er innbakt i felleskostnadene kan trekkes fra leieinntekten, men ikke alle. Forsikringspremier, vedlikehold, kommunale avgifter, eiendomsskatt og andre løpende utgifter vil som regel kunne trekkes fra. Renter og avdrag på fellesgjeld kan ikke fradras (rentene skal være trukket fra automatisk fra annen inntekt du har).

Fradragene føres i skjemaet RF1189, som gjelder innberetning av skattepliktig inntekt og fradragene som knytter seg til dette. Skjemaet finner du her: https://www.skatteetaten.no/skjema/utleie-mv.-av-fast-eiendom/

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

 

Hvem skal skatte av utleieinntektene? Tinglyst eier?

Jeg leier ut leiligheten jeg vanligvis bor i for ett år. Det er min mor som står oppført som eier, selv om jeg eier 6 %. Vi har ikke tinglyst dette, så det er kun min mor, som står som eier offisielt. Jeg får leieinntektene, og det er jeg som betaler felleskostnader og andre utgifter i forbindelse med utleie. Det vi lurer på er om det er jeg som skal skatte av leieinntektene? Eller om det er moren min som må det, siden hun er oppført som eier. Hilsen Anna

SVAR: Den eller de som er reelle eiere, skal skatte av leieinntektene. Dersom dere eier leiligheten sammen, skal dere skatte av hver deres andel av leieinntekten, som tilsvarer eierprosenten.

I ditt tilfelle er din mor tinglyst eier, men jeg forstår det slik at du eier 6 % og at din mor eier de resterende 93 %. Det er det reelle eierforholdet som er avgjørende her, slik at du skal føre 6 % av leieinntekten og 6 % av fradragene, mens din mor fører 93 % av leieinntektene og 93 % av fradragene. Dette skal gjøres i hvert deres skjema for innberetning av leieinntekt og fradrag, altså skjemaet RF1189, som du finner her: https://www.skatteetaten.no/skjema/utleie-mv.-av-fast-eiendom/

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Høy formuesverdi på bolig

Jeg opplever at årets beregnet markedsverdi for bolig er vesentlig høy og forstår heller ikke hva skatteetaten beregner formue verdien utfra. Hva er lurt å gjøre. hvordan går jeg frem for å klage?
Mvh LF

SVAR: Skatteetatens formuesverdier beregnes av SSB og baserer seg på en modell der boligprisene i området, størrelse på boligen, alder og geografisk plassering.

I skattemeldingen ser du (i tillegg til post 4.3.2) hvordan verdiene er beregnet. Du ser en «bruttoverdi», og en «formuesverdi». Det er den siste som legges til formuesskatten.

Bruttoverdien skal svare markedsverdien på boligen. Det kan være noen årsaker til at den er noe høy: Størrelsen på boligen er satt for høyt, (det skal være P-rom – oppholdsrom, og ikke totalareal), eller boligprisstigningen akkurat der du bor har ikke fulgt vanlig prisstigning i området.

Du kan beregne formuesverdi i Skatteetatens kalkulator her

Du kan klage hvis formuesverdien som står er mer enn 30 prosent av det du mener er boligens reelle markedsverdi. Da trenger du en takst fra takstmann, en verdivurdering/etakst fra en eiendomsmegler, eller dokumentasjon på salgsverdi på omtrent lik bolig i området. Klag i skattemeldingen under post 4.3.2.

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Fradrag for eierskiftegebyr når man leier ut

Kan man trekke fra eierskiftegebyr på ca 5000 Kr til eks OBOS ved arv når arvet bolig skal leies ut?
Mvh EF 

SVAR: Denne kostnaden kan dessverre ikke trekkes fra leieinntekten. Den vil imidlertid kunne legges til inngangsverdien, slik at den kommer til fradrag den dagen du eventuelt selger med skatteplikt.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Skatt når man eier flere utleieboliger

Jeg solgte huset og flyttet inn i min femte utleiebolig 8. juni 2018. Jeg hadde altså 4 utleieboliger 31. des 18. Likevel fikk jeg skattemelding for næringsdrivende. Er dette riktig? Jeg selger leiligheten i juli og flytter inn i neste utleiebolig. Da får jeg altså 3 utleieboliger. Vil jeg da automatisk få skattemelding for privatpersoner neste gang eller må jeg gjøre noe aktivt for dette?
Mvh BS

SVAR: Når man driver med utleie i et større omfang, risikerer man at utleieforholdene til sammen blir regnet som en virksomhet. Følgen av dette er at man får en langt høyere skattesats på overskuddet – i verste fall opp mot 50 %.

Det er ingen klare regler om når utleie blir regnet som virksomhet, men tommelfingerregelen er at når man har mer enn fire utleieboliger, er det tale om virksomhet. Dette er imidlertid bare en tommelfingerregel, slik at grensen i enkelte tilfeller kan være lavere. Årsaken er at man gjør en samlet vurdering av antall utleieboliger, antall leieforhold, varighet og lignende.

Driver man for eksempel med korttidsutleie, vil aktivitetsnivået være høyere, det krever mer administrasjon – og da vil man kunne anses å drive virksomhet selv om man har færre enn fem utleieboliger.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Utleie av sjøbod på tomten

Leier ut sjøbod/hytte som ligger på samme eiendom som boligen. Sesongen er vesentlig juni, juli og august. Jeg bruker den selv sporadisk til familie/venner noen dager i mai. Kan jeg trekke fra noen utgifter; vedlikehold, strøm (ikke egen teller) , forsikring, del av renovasjon, mobilt bredbånd , etc..... Takk og vennlig hilsen.

SVAR: Ut fra beskrivelsen din, antar vi at "hovedbølet" på tomten er en fritidsbolig.

Siden dette er utleie av en del av din egen fritidseiendom, får du kun et standardisert fradrag. Fradraget utgjør 10 000 kroner, og 15 % av overskytende inntekt. Med andre ord: du skatter av 85 % av det du tjener over 10 000 kroner i løpet av et år.

Siden fradraget er standardisert kan du ikke i tillegg få fradrag for de kostnadene du nevner, uavhengig av om disse til sammen er mer eller mindre enn standardfradraget.

Skatteinntekten føres i post 2.8.3

Mer om utleie av fritidsbolig finner du her: Skatt ved utleie av fritidsbolig

(PS: Hvis boligen du henviser til i spørsmålet er din vanlige bolig, vil dette regnes som korttidsutleie. Skattereglene for hvordan man leier ut er de samme. Men da føres dette i post 2.8.6. Mer: Skatt ved korttidsutleie i egen bolig)

Mvh Huseierne

 

Må jeg skatte av utleien i en sokkelleilighet?

Hei Hva er regler for utleie av sokkelleilighet. Er dette skattepliktig og hvor i selvangivelsen føres dette.
Mvh ØH

SVAR: Her er det litt sparsomt med opplysninger om leilgheten. Men hvis dette er en vanlig kjellerleilighet/sokkelleilighet i huset der du bor, skal du mest sannsynlig ikke skatte av utleien.

Dette skyldes at vi i Norge kan leie ut inntil 50 prosent av boligen (målt etter utleieverdi) uten at det skal betales skatt. Det betyr at vanlige sokkelleiligheter i boliger der vi bor, hybler eller loftsværelser kan leies ut skattefritt.

Da skal du heller ikke føre leieinntektene noe sted i skattemeldingen. Du får heller ikke fradrag for utgifter til utleien.

Mer om skattefri utleie i egen bolig kan du lese i denne artikkelen: Skatt ved utleie i egen bolig 

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Leier nå ut bare en leilighet i boligen. Må jeg skatte av inntektene da?

Har hus med 2 leiligheter og en hageleilighet. Har i 2018 ikke leiet ut øverste etasje og tenker heller ikke å fortsette å leie den ut. Dette pga mye uro til soverommet vårt som ligger vegg i vegg med felles inngangsdør. Har også hatt bruk for å bruke toalett og dusj pluss et av rommene i leiligheten. Trenger jeg å sende inn ekstra utleieskjema til ligningen når det kun er hageleiligheten som har vært utleier i 2018. Må vel ikke skatte når det er bare en leilighet som er utleier. Mvh MN

SVAR: Hovedregelen er at du kan leie ut deler av bygningen man også bruker som sitt eget hjem, så lenge du bruker minst halvparten selv regnet etter utleieverdi.

Men, utleie av det som kalles flermannsbolig er alltid skattepliktig. På bakgrunn av det du skriver, kan det høres ut som du har en flermannsbolig.

En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter eller en bolig med to familieleiligheter og en selvstendig hybel. Her introduseres flere begreper som kan være vanskelige å forholde seg til.

En familieleilighet har typisk et eget soverom, kjøkken, bad og stue, og er således egnet som permanent bolig for en familie bestående av to voksne og ett barn. Leiligheten må som regel være over 40 kvadratmeter for å anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybel har egen inngang i form av låsbar dør og eget toalett.

Dersom du imidlertid bruker to av boenhetene selv, kan dette medføre at boligen din ikke er en flermannsbolig. Da vil leieinntekten kunne være skattefri.

Reglene om flermannsbolig er kompliserte, og det vurderes skjønnsmessig og konkret i hver enkelt sak. Det kan derfor være lurt å avklare dette med Skatteetaten.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Salg av arvet bolig med tap

Hei, jeg så i siste utgave en utmerket artikkel vedr salg av arvet bolig eller fritidsbolig. Jeg har et spørsmål knyttet til antatt fall verdifall av arvet bolig. Vi arvet vår mors bolig ved årsskiftet 2017/18. Tidlig på våren 2018 kontaktet vi megler og fikk en verdivurdering på 8,0 M.

Takstmann kom med en verdivurdering på 7,750 i mai 2018. Boligen ble annonsert til prisantydning 7,950. Etter omfattende annonsering ble den solgt for kr 7,4 i midten av september 2018. Jeg er i kontakt med megler for å se om de har noen statistikk på verdifall på boliger av samme type og område i perioden det er snakk om. Jeg vet ikke om slik statistikk finnes. Spørsmålet er om vi kan påberope oss et tap og kreve fradrag for det?

Vil dette uten statistikk være tilstrekkelig dokumentasjon på at salgssum var lavere enn inngangsverdi, eller hva ? Jeg ser at vi i alle fall vil kunne kreve fradrag for salgsomkostninger som i eksempelet "Kjell" i Hus & Bolig nr 2-1029 

SVAR: Dersom det er slik at mor kunne solgt boligen skattefritt på arvetidspunktet, får dere satt inngangsverdien til verdien på arvetidspunktet. Dersom man forutsetter at verdien da var 8 millioner kroner, og dere solgte for 7,4 millioner kroner, får dere et tap på 600 000 kroner (dette er veldig forenklet siden dere også kan trekke fra salgskostnader ol.). Tapet kan trekkes fra annen skattepliktig inntekt, og eventuelt fremføres til senere år.

Hva som var verdien på arvetidspunktet vil imidlertid kunne bli et diskusjonstema. Vanligvis er det tilstrekkelig med en takst eller en verdivurdering fra en megler som kjenner området. Dere fikk imidlertid innhentet en verdivurdering på våren 2018 på 8 millioner kroner. Så boligen ble taksert til 7,75 millioner kroner. Disse spriker altså en del. Det er vanskelig å si noe sikkert om hvilke av disse som er mest korrekt, og jeg vil derfor anbefale at dette undersøkes nærmere. 

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Fradrag for hvitevarer ved utleie

Leier ut leilighet i sameie. leier ut med hvitevarer. Kan utgifter til hvitevarer trekkes fra? Mvh FWH

 

SVAR: Hovedregelen er at du kan trekke fra alle kostnader ved innkjøp av møbler, hvitevarer og lignende. Dette gjøres etter egne saldoavskrivningsregler. Gjenstander som koster under 15 000 kroner kan trekkes fra direkte, mens gjenstander som koster 15 000 kroner eller mer må avskrives med en årlig sats på 20 prosent.

Har du for eksempel kjøpt et kjøleskap som koster 20 000 kroner, kan det avskrives det første året med 4 000 kroner, som kan trekkes fra leieinntekten. Det neste året er restverdien 16 000 kroner, og da blir 20 % av dette 3 200 kroner, som kan trekkes fra det andre året, osv.

Ved utleie av møblert bolig, hvor eieren selv bruker innboet før og etter utleieperioden, kan det kreves fradrag for slit og elde av møbler fastsatt til 15 % av brutto leieinntekter. Denne regelen skal normalt ikke benyttes når utleieperioden er over tre år.

Fradrag for møbler gjøres i post 2.7, i skjemaet RF-1189, som er skjemaet man benytter for å innberette skattepliktig leieinntekt og alle fradrag som knytter seg til utleien. Dersom man må foreta avskrivninger, må det også innleveres et eget salgskjema, som kalles RF-1084.

 Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Skattefradrag for innkjøpte møbler ved utleie

Skattefradrag for innkjøpte møbler. Jeg har møblert opp en leilighet, og ingen av møblene/hvitevarene kostet mer enn 10 000 kr per stykk.

Til sammen kom det på ca 50 000 kroner. 15 000 -kroners grensen, gjelder det kostnad per stykk møbel, eller den totale summen av innkjøpte møbler/utstyr innenfor ett år? Jeg har sett ulike tolkninger av dette forholdet, så vil derfor spørre.
Mvh SH

 

SVAR: Du kan trekke fra kostnader ved innkjøp av møbler, hvitevarer og annet innbo i leilighet eller bolig som du leier ut.

Her gjelder saldoavskrivningsreglene, hvor man altså kan fradra kostnaden direkte dersom gjenstanden koster under 15 000 kroner. Utgangspunktet er at man ser hver enkelt gjenstand, møbel eller hvitevare for seg, ikke samlet.

Se også svar ovenfor.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Fradrag for vedlikehold av utleiebolig

Hei, jeg har måttet skifte vindu i huset jeg leier ut pga. råte. Er dette noe jeg kan trekke fra som vedlikehold? Hilsen Anne

SVAR: Ja, dette vil være en vedlikeholdskostnad som kan fradras. Skifter du imidlertid ut en tolagsvindu med et trelagsvindu, vil merkostnaden ved trelagsvindu være en påkostning, som ikke kan trekkes fra.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Fradrag ved felleskostnad?

Er felleskostnad til bolig skattemessig fradragbar når utleieforhold er korttidsutleie i 2018?
Mvh YS

SVAR: Her er det litt få opplysninger. Men når det er korttidsutleie (for eksempel via AirBnB) der alle forholdene er under 30 dager, skal skatten gå etter «sjablongregler».

Du får de første 10.000 kronene skattefritt, og betaler skatt for det over dette. Men for det overskytende skal du bare skattes for 85 prosent av inntektene. De siste 15 prosentene er da et slags standardfradrag du får.

Du finner regneksempel mm i denne artikkelen: Skatt ved korttidsutleie

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Forsvinner BSU-fradraget hvis vil leier ut boligen vi kjøper

Har kjøpt en leilighet sammen med kjæresten. og skal bruke BSU kontoene våres på leiligheten altså nedbetaling av lånet. Lurer på følgende, er det slik at hvis jeg utleie leiligheten forbindelse med sommerferien at vi må tilbakebetale skattefradraget som vi fikk i BSU? Mvh DC

 

SVAR: BSU-pengene skal gå til kjøp av bolig man skal bo i selv. Man kan derfor ikke bruke disse pengene til å kjøpe en utleiebolig. Utleie av egen bolig i en kortere periode i sommerferien vil uansett ikke medføre at boligen din blir å anse som en utleiebolig i denne forstand. Dette skal derfor ikke medføre at du må tilbakebetale skattefradraget.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Kjøp av bolig under oppføring

Kjøpte i 2018 leilighet under oppføring og betalte 10% av kjøpesummen. Ser ikke denne innbetalingen på skattemeldingen. Skal dette rapporteres som formue og hvor stor er denne ligningsverdien. Mvh KO

 

SVAR: Forskuddsbetalingen inngår reelt sitt i din formue frem til leiligheten er overtatt. Beløpet skal derfor rapporteres inn som en del av din formue.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Fradrag for kjøp av del av bolig til utleie

Jeg kjøpte ut min søsters andel av arvet hus etter foreldre. Jeg leier det ut og må skatte av dette. Kan jeg trekke fra dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
Mvh KS

 

SVAR: Dokumentavgift og tingslysningsgebyrer er kostnader som knytter seg til selve anskaffelsen av boligen.

Kostnadene kan derfor ikke fradras leieinntekten, men vil kunne legges til inngangsverdien – og på den måten komme til fradrag den dagen du eventuelt selger boligen med skatteplikt.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Fradrag ved utleie av sekundærbolig – kort utleietid

Kjøpte sekundærbolig i august 2018 og leide ut fra 20.11. Hadde utgifter til vedlikehold på 10.000. Jeg lage lest at man ikke kan trekke fra kostnader til vedlikehold når utleietid har vært så kort. Er det riktig? Jeg har ikke bodd i boligen selv.
Mvh ÅE

SVAR: Så lenge du ikke har bodd i boligen selv, er dette i utgangspunktet kostnader du kan trekke fra leieinntekten. Det er bare dersom man tidligere har brukt boligen som sitt eget hjem at det er begrensninger i vedlikeholdsfradraget.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Hvor finner jeg formuesverdien (ligningsverdien) på en bolig?

Hei, jeg kjøpte rekkehus i 1990 og bodde der ferm til 2015, nå er leid ut. Nabo hus ble solgt i fjor for kr 4 mill. Hva er ligningsverdi for dette huset? (sekundertbolig). 2) Jeg kjøpte enebolig 2015 for 6 mill. Bor der fra 2015 (primærbolig). Hva er ligningsverdi for dette huset? Mvh, Grewal

SVAR: Formuesverdiene på boligene finner du i skattemeldingen under post 4.3.2 Boligopplysninger. Der finner du en «bruttoverdi» og det som heter «formuesverdi». Det er formuesverdien som skatten beregnes etter.

For primærboligene skal formuesverdien være 25 prosent av bruttoverdien. For sekundærboliger (for eksempel utleieboliger) skal formuesverdien være 90 prosent av bruttoverdien.

Du kan beregne formuesverdien i Skatteetatens egen kalkulator her

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Fradrag ved salg av utleiebolig – ødelagt bolig

Hei Min Samboer og jeg eier 50/50 en Sekundærbolig (Enebolig med 3 leiligheter.) Disse var alle utleid til Kommunen. Kommunen sa opp en av leilighetene og så viser det seg at bruker her har ødelagt mange overflater og kjøkken svimerker i vinyl etc. Kommunen dekket bare det som tilsvarer 3 mnd, husleie selv om kostnadene på utbedring blir mange ganger høyere. Spørsmålet er som følger: Kan vi trekke fra disse rehabliteringskostnadene fra brutto inntekt slik at vi får en lavere skattbar leieinntekt og kan dette fremføres over flere år fremover (mye større kostnader en leieinntekter for det ene året).
Mvh ØJ

Svar: Kostnader ved skadeutbedring som ikke dekkes av leietaker eller forsikring, kan du trekke fra inntekten.

Mvh Huseierne v/Øistein Krokmoen

 

Jeg har kjøpt utleieleilighet. Hva må jeg sende inn?

Jeg kjøpte en leilighet i 2018 som er leid ut. Jeg hørte i tillegg må jeg sende andre dokumenter til skatteetaten hva skal det være?
Mvh RA

SVAR: Når du leier ut en bolig, må du fylle ut utleieskjemaet RF-1189. Der skal du føre inn inntekter og fradrag for utleien, slik at du blir skattlagt for nettoinntektene dine. (Leieinntekter minus fradrag for utgifter). Netto inntekter (det som omtales som «overskudd» i RF 1189) skal føres i post 2.8.2. Du finner direktelenke til skjemaet RF-1189 her

Mer om hva du kan trekke fra finner du i denne artikkelen: Fradrag ved utleie av bolig 

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Skatt på vedlikehold av utleie

Hei Jeg hadde et større vedlikeholdsarbeid (påkostninger er holdt utenom) i 2017 på min utleieleilighet, ca kr 200 000. Leieinntektene samme år var ca kr 50 000. I fjor førte jeg opp hele beløpet i selvmeldingen. Det var kanskje dumt. I år har jeg fått kr 97 000 i restskatt. Er det mulig å gjøre noe med det nå? Kan jeg f eks saldoavskrive vedlikeholdsbeløpet over flere år med f eks 20 prosent hvert år i etterkant? 
Mvh ACN

SVAR: Kostnader ved vedlikehold på utleiebolig kan du fradra leieinntekten det året du har denne kostnaden. Dersom leieinntektene var på 50 000 kroner, og du hadde vedlikeholdskostnader på 200 000 kroner, endte du - enkelt sagt - med et underskudd på 150 000 kroner.

Dette underskuddet kan i utgangspunktet fradras annen skattepliktig inntekt samme år, eventuelt fremføres til senere år. På den måten får du nyttiggjort hele fradraget for vedlikehold, selv om det overstiger leieinntekten det aktuelle året.

Jeg forstår deg slik at du ikke fikk ført opp vedlikeholdsfradraget i 2017, slik at du nå har måttet skatte av leieinntektene. I utgangspunktet må man føre opp fradragene i skattemeldingen for det aktuelle året. Men, det er mulig å få endret skatteoppgjøret for 2017, slik at du kan få lagt inn fradraget du har glemt. Her er imidlertid fradraget ditt så høyt, at du må klage på dette.

Endring kan gjøres via Skatteetatens nettsider her

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

Hvordan føres penger som er arvet?

Jeg har arvet penger etter salg av min fars hus. Hvordan fører man opp slikt. Arv og gaver er vel skattefritt fremdeles?
Mvh GI

SVAR: Hvis du har arvet pengene, for eksempel som forskudd på arv, skal du føre det i post 1.5.3 i Skattemeldingen hvis det er over 100.000 kroner. Pengene skal ikke beskattes (annet enn med formuesskatt), men Skatteetaten skal vite hvorfor det har vært en endring i formuen. Arveavgiften er fortsatt borte!

(NB: Hvis dere arvingene overtok huset etter arv, og så solgte det, skal dette rapporteres på en litt annen måte. Se artikkel i siste utgave (nr 2-2019) av medlemsbladet Hus & Bolig.)

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Samboere og rentefradrag

Her er to spørsmål om samboere og rentefradrag som er ganske like. Vi svarer begge under ett!

Min samboer og jeg har felles eiendeler med 50 prosent hver. Alle rentefradragene kommer på meg og dermed får min samboer formueskatt. Kan jeg flytte noen av fradragene over på henne slik at hun kommer under grensen for formueskatt?
Mvh KS.

Da min tidligere samboer står som hovedlåntaker på vårt felles huslån, så står ikke dette i min selvangivelse. Under hvilken post skal jeg føre opp nedbetalingene som jeg har betalt på lånet i 2018? Mvh SE

SVAR: Samboere kan fordele renter seg imellom – etter hvordan rentene faktisk betales. Det vil si at hvis dere betaler 50 prosent hver, kan femti prosent av gjeld og renter flyttes over på din samboer.

At rentene ofte bare er ført på den ene er som det pekes på i et av spørsmålene over fordi den ene står som hovedlåntaker. Da kommer gjeld og renter ofte på denne, selv om man har endret dette i tidligere års skattemeldinger.

Merk at den fordelingen samboere imellom ikke kan endres år for år med mindre dere har endret den faktiske fordelingen. (Her er det forskjell mellom samboere og ektefeller – ektefeller kan flytte rentene fritt seg imellom.)

I din skattemelding er gjelden er ført i post 4.8.1 og må endres der. Rentene er ført i post 3.3.1, og må endres der. Husk å endre i begges selvangivelser. Dere kan skrive noe slikt som: «Fradrag og gjeld overført til/fra min samboer xxx med personnummer yyy.»

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

Fradrag for vedlikehold av utleie

I fjor måtte vi rehabilitere en leiebolig etter et uheldig leieforhold. Vi har også forbedret standard i leiligheten. Tror å vite at jeg ikke kan kostnadsføre hele beløpet (ca 150.000 kr) i skattemelding 2018. Spørsmålet er hvilke krav som stilles til regnskap, jeg har noe erfaring med regnskap og årsavslutning. Hva er krav til dokumentasjon av avskrivning? Vi har to leieobjekter til. Må de med i samme regnskap, eller behandles hvert objekt for seg? Takk for gode råd.
Vennlig hilsen, BR

SVAR: Kostnader ved vedlikehold kan fradras leieinntekten det aktuelle året du har denne kostnaden. Kostnader ved påkostninger kan ikke fradras. Dette legges i stedet til inngangsverdien, som betyr at det kommer til fradrag den dagen du eventuelt selger boligen med skatteplikt. Dette innebærer at påkostninger legges til inngangsverdien på den boligen hvor man har gjort påkostningsarbeidet.

Dersom vedlikeholdskostnadene og de andre fradragene medfører at du går i underskudd, kan dette underskuddet trekkes fra annen skattepliktig inntekt samme år, eventuelt fremføres til senere år. På den måten får du nyttiggjort hele fradraget for vedlikehold, selv om det overstiger leieinntekten det aktuelle året.

Alle fradrag føres i skjemaet RF-1189, som er skjemaet man benytter for å innberette leieinntekter og alle fradragene man har krav på som knytter seg til utleien. Underskuddet føres i skattemeldingen post 3.3.12.

Når det gjelder krav til dokumentasjon, bør man ta vare på kvitteringer og fakturaer. Har man ikke det, vil det være en mulighet å innhente en takst som sier noe om verdien av påkostningen.
Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

RF-1189 - post 2.1

Hei Jeg sitter med vedlegg RF-1189 og lurer på hva som skal fylles inn i pkt 2.1 ?
Mvh LK

 SVAR: I post 2.1 legges inn festeavgift du har betalt, dersom det er slikt at utleieboligen din står på festet tomt.

I denne posten kan du også legge inn fradragsberettigede kostnader som inngår i felleskostnadene, dersom det er tale en bolig/leilighet i et sameie eller borettslag. Du må imidlertid da passe på at dette ikke er noe du får fradrag for andre steder i skattemeldingen, typisk renter på fellesgjeld.

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

RF-1189 – hvor fører jeg utleiemegleren?

Utleie av fast eiendom (RF-1189). Under hvilket pkt skal utgifter til utleiemegler føres? Mvh LD

SVAR: Dette kan føres i post 2.7. 

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Skatt på salg av utleieleilighet

Hvordan fører jeg salg av utleieleilighet, og hvor mye skatt må jeg betale?
Mvh TG.

SVAR: Salg av en utleieleilighet er skattepliktig. Det er gevinsten ved salget som skal beskattes. Med andre ord forskjellen mellom det du betalte for leiligheten og det du solgte den for.

I tillegg kan du trekke fra utgifter til salget (for eksempel takstmann, eiendomsmegler mm), og justere for dokumentavgift mm du betalte da du kjøpte.

Skattepliktig gevinst føres i post 2.8.4. Du blir skattlagt med 23 prosent av gevinsten.

Husk å gjøre en ny beregning av hva du nå eventuelt må betale i restskatt!

Mer om dette kan du lese i denne artikkelen: Skattepliktig boligsalg 

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Salg av utleid leilighet som er fullt møblert

Hva kan trekkes fra på skatten ved salg av en utleid leilighet som er fullt møblert
Mvh IH

SVAR: Hovedregelen er at du kan trekke fra alle kostnader ved innkjøp av møbler, hvitevarer og lignende. Dette gjøres etter egne saldoavskrivningsregler. Gjenstander som koster under 15 000 kroner kan trekkes fra direkte, mens gjenstander som koster 15 000 kroner eller mer må avskrives med en årlig sats på 20 %.

Har du for eksempel kjøpt en sofa som koster 20 000 kroner, kan denne sofaen avskrives det første året med 4 000 kroner, som kan trekkes fra leieinntekten. Det neste året er restverdien 16 000 kroner, og da blir 20 % av dette 3 200 kroner, som kan trekkes fra det andre året, osv.

Ved utleie av møblert bolig, hvor eieren selv bruker innboet før og etter utleieperioden, kan det kreves fradrag for slit og elde av møbler fastsatt til 15 % av brutto leieinntekter. Denne regelen skal normalt ikke benyttes når utleieperioden er over tre år.

Fradrag for møbler gjøres i post 2.7 i skjemaet RF-1189, som er skjemaet man benytter for å innberette skattepliktig leieinntekt og alle fradrag som knytter seg til utleien. Dersom man må foreta avskrivninger, må det også innleveres et eget salgskjema, som kalles RF-1084.

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Fradrag ved utleie

Vi kjøpte et eldre hus i fjor sommer. Dette huset måtte vi bytte både det ene og andre på. noenvinduer og en trapp som ikke hang sammen lenger blant annet. -Operasjoner som kostet en del penger med andre ord. Vi fikk leid ut huset fra 1. desember. (Kostnadene påløp i oktober/november og dels desember). Kan man føre kostnadene som fradrag? i 2018, eller kan de fremføres eller er de fradragsberettighet først på en eventuell gevinst om man selger huset? Vi vil også måtte gjøre noe vedlikehold i år, de er fradragsberettiget mot inntekt, eller misforstår jeg reglene?
Mvh AM

SVAR: Jeg oppfatter det slik at dette er kostnader som knytter seg til at dere skal leie ut – og på den måten tjene skattepliktig leieinntekt. Da er det fradrag for de fleste kostnadene som knytter seg til utleieaktiviteten og utleieboligen, også vedlikeholdskostnader. Dette gjelder selv om dere ikke har rukket å begynne selve utleien.

Kostnadene pådratt i 2018 trekkes fra leieinntekten dere hadde samme år. Jeg vil tro at kostnadene er høyere enn leieinntektene. Da får dere et underskudd som kan trekkes fra annen skattepliktig inntekt i 2018, eventuelt fremføres til neste år.

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Fordeling av renter mellom ektefeller

Vi giftet oss og kjøpte hus og fikk felles lån i 2017. Nå har min mann fått igjen omtrent det samme som jeg har fått i baksmell, fordi hele lånet er ført på ham. Han tjener mer enn meg. Er det bare å fordele lån og renter likt eller er det noe vi bør sjekke ut i den forbindelse for å komme best mulig ut?
Mvh HG

SVAR: Dette er et vanlig spørsmål og en vanlig utfordring! Gjeld og rentebetaling – og dermed også rentefradraget havner på den som står som hovedlåntaker i banken.

Dette selv om man har flyttet på dette på tidligere skattemeldinger. Og det skjer også selv om man har justert for dette i skattekortet.

Ektefeller kan fritt flytte gjeld og renter mellom seg for å «balansere» ut restskatt med hva man får igjen, slik at man slipper å betale inn restskatten. (Det er litt andre regler for samboere – se et annet spørsmål her i nettmøtet.)

Gjelden er ført i post 4.8.1 og må endres der. Rentene er ført i post 3.3.1, og må endres der. Husk å endre begges skattemelding, og notere at det er overført til/fra ektefelle.

Mvh Huseierne v/ Carsten Pihl

 

Hytte solgt i 2011 kommer fortsatt i Skattemeldingen

Jeg får fortsatt hytte på selvangivelsen selv om den ble overtatt av NSB i 2011. Har slettet den vært år de siste årene.
Mvh JF

SVAR: Du må slette den i år igjen. I tillegg er det nok lurt å ta kontakt med Skattekontoret for å få oppklart det hele.

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Fradrag ved maling av utleiehus

Har et hus som vi leier ut. Panel er skiftet. Det gamle panelet var malt. Det nye ble malt av maler. Er dette fradragsberettiget?
Mvh KO

 SVAR: Ja, dette vil være en vedlikeholdskostnad, som kan trekkes fra leieinntekten. Kostnaden føres i skjemaet for innberetning av leieinntekt og fradrag, som kalles RF-1189. Vedlikeholdskostnader føres i post 2.4.

Skjemaet finner du her: https://www.skatteetaten.no/skjema/utleie-mv.-av-fast-eiendom/

Mer om fradrag ved utleie finner du i vår artikkel: Fradrag ved utleie av bolig

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Egeninnsats på utleiebolig

Vi leier ut vår enebolig. Ved egeninnsats på vedlikehold som maling, snekring og annet forefallende arbeid, hvor mye kan vi beregne i timepris for dette, da vi gjør dette selv? Mvh LR

SVAR: Egeninnsats på bolig man leier ut kan i utgangspunktet fradras leieinntekten, på bakgrunn av antall timer og en timesats som om man hadde benyttet ufaglærte. Arbeidstilsynets minstesatser finner du her: https://www.arbeidstilsynet.no/arbeidsforhold/lonn/minstelonn/

Egeninnsats i forbindelse med påkostninger kan ikke fradras leieinntekten, men kan komme til fradrag ved et fremtidig skattepliktig salg.

Merk at egeninnsats på utleiebolig også vil være en skattepliktig fordel, slik at dette samtidig må inntektsføres.

Mer om fradrag ved utleie finner du i vår artikkel: Fradrag ved utleie av bolig

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Formuesverdi av bolig under oppføring

Hei, Vi lurer på hvordan man beregner formueverdi av en bolig under oppføring? Vi har fått brukstillatelse på deler av huset, men er ikke ferdigstilt. Verdisettes det likt som et ferdig hus? På forhånd takk. Mvh Ingrid

SVAR: Bolig under oppføring verdsettes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi for når boligen er ferdig.

Dette avhenger av hvor langt oppføringen har kommet, og dette må derfor vurderes konkret.

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Fradrag når utleieboligen stod tom

Tidligere års regnskapslignet bolig har stått tom/ikke utleid fra 1.1.18 til 1.7.18 i påvente av salg. Kan utgifter til vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring etc. Trekkes fra i RF 1189 for perioden 1.1.18 til 1.7.18? Med andre ord: vil det bli gitt fradrag til tross for manglende inntekter fra utleie. Salgsgevinsten beskattes uavhengig av dette. Mvh KW

SVAR: Skatteetaten har uttalt at man kan kreve fradrag for kostnader innenfor en rimelig avviklingsperiode, før en bolig skal selges eller tas i bruk av eier.

Dette gjelder nok først og fremst vedlikeholdskostnader, og andre kostnader du har hatt i forbindelse med klargjøring før salg. Andre driftskostnader som kommunale avgifter, forsikringspremier ol. vil nok ikke kunne fradras fra det tidspunktet utleieaktiviteten er opphørt.

Dette er uansett noe som må vurderes konkret, og jeg tør derfor ikke å gi deg et sikkert svar på dette.

Mvh Huseierne v/Øystein Krokmoen

 

Fradrag ved skattefritt salg

Her er to spørsmål som omhandler det samme – vi svarer under ett:

Kan disse omkostningene trekkes fra ved skattefritt salg: Meglerprovisjon, Markedføringspakke, Tilretteleggings gebyr, Visning, Tinglysning, sikringsobligasjon, Oppgjørshonorar, Fotograf og Tilstandsrapport v/takstfirma.
Mvh Inger J.

Kan man få fradrag for meglerutgifter ved salg av bolig? Jeg har bodd i boligen i over 20 år.
Mvh HV

SVAR: Nei. Ved skattefritt salg av bolig får du ikke fradrag for kostnaden. Grunnen er at fradragsretten følger skatteplikten. Uten noe skatt å betale får du heller ikke fradrag.

Skattefritt salg er typisk når du selger boligen du har bodd i selv i over et år. Mer om det i denne artikkelen

Tilsvarende: Når du kjøpere en bolig du skal bo i selv, får du ikke fradrag for kostnader til kjøpet – for eksempel tinglysning og dokumentavgift.

Mvh Huseierne v/ Carsten Pihl

 

Skatt på AirBnB-utleie

Gjennom Airbnb leier jeg ut et soverom på ca 6 kvm i leiligheten min som er toltalt 90 Kvm - jeg deler kjøkken, stue, bad og alt av felles areal forøvrig med gjestene mine. Ifjor tjente jeg ca kr16.000 på min Airbnb utleie. Må jeg betale skatt på dette og må jeg oppgi dette på skattemelding? Evt hvor skal det føres? Mvh JR

SVAR: Fra 2018 ble det skatt på utleie via AirBnB og annen korttidsutleie. Reglene er slik at du må skatte for inntekter over 10.000 kroner. Da skattes du for 85 prosent av inntektene.  (Kravet er at leieforholdene er under 30 dager pr forhold.) Du skattes av 85 prosent av inntektene fordi man alltid har noen utgifter til utleien. De siste 15 prosentene er ment som fradrag for disse utgiftene. Du får ikke andre fradrag til utleien.

I ditt tilfelle er 10.000 kroner skattefritt. Du må skatte av de overskytende 6000 kronene. Av disse skal du skattes av 85 prosent.  Det vil si 5100 kroner.

Dette føres i post 2.8.6.

Mvh Huseierne v/Carsten Pihl

 

Mer om skatt, fradrag og skattemelding finner du her: Skattemeldingen - hvordan fylle ut!