Hovedregelen er at du må betale skatt av leieinntekten på lik linje med alle andre inntekter.
Hvis du imidlertid leier ut en del av egen bolig, og ikke mer enn halvparten regnet etter utleieverdi, er likevel leieinntekten skattefri. Det samme gjelder dersom du leier ut en større del eller hele boligen for inntil 20 000 kroner per år.
Du kan lese mer om vilkårene for skattefri utleie her: Skatt ved utleie av egen bolig
Dersom inntekten er skattepliktig, må du sørge for å få med alle fradragene. Se vår oversikt her: Fradrag ved utleie
Forutsatt av at boligen ikke er seksjonert, kan leieinntekten være skattefri. Dette er forutsatt av at den delen av tomannsboligen som du leier ut ikke er mer verdt enn del delen du bor i selv, regnet etter utleieverdi.
Dersom du leier ut inntil halvparten av egen bolig, regnet etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Det samme gjelder dersom du leier ut en større del eller hele boligen for inntil 20 000 kroner per år.
Ved utleie av en annen bygning på samme eiendom, er det ikke nødvendigvis slik at denne bygningen anses som en del av din egen bolig, etter skattelovens regler. Det avgjørende er hvorvidt den bygningen du leier ut har en tjenende funksjon for hovedhuset. Har det en tjenende funksjon vil leieinntekten være skattefri fordi det anses som en del av egen bolig. Et anneks som bare brukes til utleie, vil vanligvis ikke ha en tjenende funksjon. Bruker du derimot annekset selv i tillegg til å leie det ut, for eksempel til lager eller som et ekstra oppholdsareal, kan det ha en tjenende funksjon for hovedbygningen. I så fall vil også utleie av annekset kunne være skattefritt.
Du kan i utgangspunktet fradragsføre alle kostnader som knytter seg til den skattepliktige utleien. Dette vil først og fremst være kommunale avgifter, forsikringspremier, strøm og oppvarming dersom dette er inkludert i leien, kostnader ved visninger og annonsering, og gebyr for opprettelse av depositumskonto.
Du kan også kreve fradrag for vedlikehold, men her må man være påpasselig med å skille vedlikehold fra det som kalles påkostninger. Vedlikehold bringer boligen tilbake til opprinnelig stand, for eksempel ved et malingstrøk, bytte av rør, gammelt elektrisk anlegg, råttent panel eller lignende.
Påkostning er en oppgradering, for eksempel bytte av det gamle lamintagulvet til et mer eksklusivt tregulv. Typiske påkostninger vil også være ombygging og påbygging. Påkostning kan du ikke få fradrag for ved selve utleien, men dette kan du få fradrag for når du selger boligen. Les mer: Skattepliktig boligsalg
Leier du ut møblert kan du også trekke fra for slitasje på møbler. For kortere leieforhold på inntil tre år kan du trekke fra et standardfradrag tilsvarende 15 % av brutto leie. I andre leieforhold kan du trekke fra direkte alt av innbo som koster under 15 000 kroner. Koster det 15 000 kroner eller mer, må du foreta årlige avskrivninger på 20 % av restverdien.
Du kan ikke trekke fra avdrag og renter på boliglånet.
Se vår oversikt over de viktigste fradragene her: Fradrag ved utleie av bolig
Du kan fradra alle løpende kostnader som knytter seg til skattepliktig leieinntekt. Dette omfatter også eget arbeid. Her bør du sette opp timeliste, og regne en timesats på bakgrunn av din ekspertise. Er du ingen fagperson, skal du sette en timesats som tilsvarer timesatsen til en ufaglært. Dette bør legges ved selvangivelsen din når du krever fradraget.
Vær oppmerksom på at vedlikehold må skilles fra det som kalles påkostninger. Påkostninger er typisk oppgradering til en mer eksklusiv standard, påbygging, endring og lignende. Kostnader ved påkostninger kan ikke fradragsføres direkte, men kan trekkes fra den dagen man eventuelt selger boligen, og gevinsten er skattepliktig.
Du kan leie ut en del av egen bolig skattefritt så lenge du bruker minst halvparten selv regnet etter utleieverdi, eller så lenge bruttoleieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i løpet av et år. Dersom garasjen er i selve boligbygningen som du bor i, kan du leie ut denne skattefritt. Ligger imidlertid garasjen i egen bygning, må man se på om denne bygningen har en tjenende funksjon for hovedhuset, altså om du også bruker garasjebygningen selv samtidig som den leies ut. I så fall vil leieinntekten være skattefri. Hvis du ikke bruker garasjebygningen selv, er leieinntekten skattepliktig.
Du trenger ikke dokumentere utgifter du har hatt med mindre Skatteetaten etterspør disse. Siden det alltid er en mulighet for at Skatteetaten ber om mer dokumentasjon, bør du derfor ta vare på alle kvitteringer, timelister eller lignende.
Hvis leieinntekten er skattefri, trenger du ikke å innberette tallene til Skatteetaten.
Dersom leieinntekten er skattepliktig, skal du bruke Skatteetatens eget skjema som legges ved selvangivelsen. Dette finner du her: http://www.skatteetaten.no/no/Skjemaer/Arsoppgjor-for-utleie-mv-av-fast-eiendom/
