Skattefritt boligsalg

Her må man ha klart for seg hvilken begivenhet som gjør at man anses som eier av boligen, og når salget anses skjedd.

For det første må se på hvilket tidspunkt man ble eier av boligen. Eiertiden starter i de fleste tilfeller å løpe når man overtar boligen. Du vil altså ikke være eier fra det tidspunktet du kjøpte boligen - du må fysisk sett ha overtatt boligen.

For det andre må man se på når tidspunktet for salget skjer. Mange tror at salgsavtalen inngås først når kjøper og selger undertegner kontrakten, og her har mange brent seg. Tidspunkt for salget er imidlertid når de viktigste vilkårene i avtalen er avklart. Dette vil typisk være når partene har blitt enige om overtakelsestidspunkt og salgssum. Avtalen anses derfor inngått når du aksepterer kjøpers bud.

Det må altså ha gått minst ett år fra du overtok boligen til du aksepterer kjøpers bud, for at du skal oppfylle vilkåret om eiertid.

Man ser altså på om man har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene, regnet tilbake fra salgstidspunktet. Husk at salgstidspunktet er når du aksepterer kjøpers bud, ikke når kontrakten signeres.

Du trenger ikke å ha bodd i boligen sammenhengende i ett år, det kan være usammenhengende, så lenge det tilsammen blir ett år.

I noen tilfeller hender det at man er forhindret fra å bruke boligen sin. Det gjelder derfor egne unntaksregler i slike tilfeller som gjør at man likevel opptjener botid. Eksempler på brukshindringer kan være at man må flytte på grunn av utdanning, arbeid eller sykdom.

Forutsetningen for å opptjene botid ved brukshindring er at man ikke kjente eller burde ha kjent til brukshindringen da man kjøpte boligen.

For at hele gevinsten skal være skattefri, må du ha bodd i minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Bruker du hele boligen selv, er altså hele gevinsten skattefri.

Dersom du imidlertid leier ut, må man se nærmere på leieverdiene til den delen av boligen du bor i selv og den delen av boligen som du leier ut. Kan for eksempel din boenhet leies ut for 10 000 kroner i måneden, mens utleiedelen kan leies ut for 8 000 kroner, er din del mest verdt. Da er hele gevinsten fortsatt skattefri. Hvis du bor i den delen som kan leies ut for 8 000 kroner, og leier ut den andre delen, bor du ikke i den mest verdifulle delen selv. Da vil den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den boenheten du bor i være skattefri, mens den delen av gevinsten som faller på utleiedelen er skattepliktig.

Ved salg av tomt må man skatte av gevinsten. Det samme gjelder dersom man selger en boligeiendom med potensiale for ny bebyggelse. Ved slikt salg vil en forholdsmessig del av gevinsten være skattefri, nærmere bestemt den delen av gevinsten som faller på selve boligen samt et naturlig omkringliggende areal. Den delen av gevinsten som kan tilskrives utviklingspotensialet, vil være skattepliktig. Denne vurderingen er skjønnsmessig og konkret, og her bør man innhente råd fra skattejurister før man inngår en avtale med kjøper.  

Ved salg skal du melde inn dette til Skatteetaten. Skjema finner du her: http://www.skatteetaten.no/no/Skjemaer/Skjema-for-salg-av-bolig-fritidsbolig-eller-tomt/