Hovedregelen i Norge er at alt salg av bolig er skattepliktig. Og at man derfor må betale skatt av gevinsten.

Men det er noen klare unntak som gjør at den praktiske hovedregelen ved salg av egen bolig er at det stort sett er skattefritt å selge boligen man har bodd i selv. 

Her går vi gjennom regelverket - og de to viktige begrepene eietid og botid. For å selge skattefritt må du oppfylle både kravet til eietid og til botid.

Trenger du rådgivning: Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Eiertid: Du må ha eid boligen i minst ett år på det tidspunktet salget skjer

Her må man ha klart for seg hvilken begivenhet som gjør at man anses som eier av boligen, og når salget anses skjedd.

For det første må se på hvilket tidspunkt man ble eier av boligen. Eiertiden starter i de fleste tilfeller å løpe når man overtar boligen. Du vil altså ikke være eier fra det tidspunktet du kjøpte boligen - du må fysisk sett ha overtatt boligen.

For det andre må man se på når tidspunktet for salget skjer. Mange tror at salgsavtalen inngås først når kjøper og selger undertegner kontrakten, og her har mange brent seg. Tidspunkt for salget er imidlertid når de viktigste vilkårene i avtalen er avklart.

Dette vil typisk være når partene har blitt enige om overtakelsestidspunkt og salgssum. Avtalen anses derfor inngått når du aksepterer kjøpers bud.

Det må altså ha gått minst ett år fra du overtok boligen til du aksepterer kjøpers bud, for at du skal oppfylle vilkåret om eiertid.

Er eie- og botiden lang nok? Denne figuren kan være en god modell for å regne ut om du er innenfor eietid og botid. Overtakelsen var i februar 2019. Selgeren har eid boligen hele tiden, men flyttet ut i november 2017.  Selgeren aksepterte bud i desember 2018. Dette er da tidspunktet du må ta utgangspunkt i. Tell 24 måneder tilbake fra denne datoen (eksakt dato) – det er det grå feltet på vår tidslinje. Deretter må du sjekke om du har botid i minst 12 av disse 24 månedene. Botiden er her markert med den grønne søylen. Det er bare 11 måneder botid innenfor de 24 månedene her. Dermed er salget ikke skattefritt, og selgeren må skatte av gevinsten.

Botid: Du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene

Det er ofte botiden som blir den stor skattemessige utfordringen ved salg av bolig. 

For å selge skattefritt, må man ha bodd i boligen i 12 av de siste 24 måneder. 

Man ser altså på om man har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene, regnet tilbake fra salgstidspunktet.

Men husk at salgstidspunktet er når du aksepterer kjøpers bud, ikke når kontrakten signeres - slik vi viser på figuren over.

Du trenger ikke å ha bodd i boligen sammenhengende i ett år, det kan være usammenhengende, så lenge det tilsammen blir ett år.

Botiden starter ved faktisk innflytting, ikke ved overtakelsen. Det vil si at hvis du pusset opp et par måneder etter overtakelsen, må du trekke fra disse månedene når du beregner botiden.

Les mer: Hva skjer når salget er skattepliktig?

Oppfyller du ikke botiden? Salget kan likevel være skattefritt

I noen tilfeller hender det at man er forhindret fra å bruke boligen sin. Det gjelder derfor egne unntaksregler i slike tilfeller som gjør at man likevel opptjener botid. Det er når du har opplevd det som kalles brukshindring.

Eksempler på brukshindringer kan være at man må flytte på grunn av utdanning, arbeid eller sykdom.

Forutsetningen for å opptjene botid ved brukshindring er at man ikke kjente eller burde ha kjent til brukshindringen da man kjøpte boligen.

For å få fullt skattefritak må du ha bodd i minst halvparten av boligen selv

For at hele gevinsten skal være skattefri, må du ha bodd i minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Bruker du hele boligen selv, er altså hele gevinsten skattefri.

Dersom du imidlertid leier ut, må man se nærmere på leieverdiene til den delen av boligen du bor i selv og den delen av boligen som du leier ut. Kan for eksempel din boenhet leies ut for 10 000 kroner i måneden, mens utleiedelen kan leies ut for 8 000 kroner, er din del mest verdt. Da er hele gevinsten fortsatt skattefri. Hvis du bor i den delen som kan leies ut for 8 000 kroner, og leier ut den andre delen, bor du ikke i den mest verdifulle delen selv.

Da vil den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den boenheten du bor i være skattefri, mens den delen av gevinsten som faller på utleiedelen er skattepliktig.

Tomtesalg er skattepliktig

Ved salg av tomt må man skatte av gevinsten.

Det samme gjelder dersom man selger en boligeiendom med potensiale for ny bebyggelse. Ved slikt salg vil en forholdsmessig del av gevinsten være skattefri, nærmere bestemt den delen av gevinsten som faller på selve boligen samt et naturlig omkringliggende areal.

Den delen av gevinsten som kan tilskrives utviklingspotensialet, vil være skattepliktig. Denne vurderingen er skjønnsmessig og konkret, og her bør man innhente råd fra skattejurister før man inngår en avtale med kjøper.  

Innberetning til Skatteetaten

Har du solgt bolig skattefritt - for eksempel boligen du har eid og bodd i gjennom hele livet - da trenger du ikke rapportere noe til Skatteetaten.

Du som selger med skattepliktig gevinst - eller med fradragsberettiget tap - du må melde dette i Skattemeldingen. Les mer her

Les mer: 9 skatteråd for boligeiere