En innredet kjeller vil gi deg maksimalt utbytte ved salg, og vurderer du utleie av kjelleren etter at den er satt i stand vil det være gode, skattefrie inntekter. I tillegg er samfunnet tjent med god arealutnyttelse. Det er flere gode grunner til å bygge ut kjelleren, men kanskje ønsker du bare større boltreplass for familien? Er du redd det vil bli for dyrt? Sjekk med Husbanken om du er berettiget til et gunstig lån. 

225 000 husstander drar nytte av medlemsfordelene i Huseiernes Landsforbund. Klikk her for å bli medlem du også.

 

Skattefri utleie

Bor du i en enebolig og benytter mer enn halvparten av boligen selv, er leieinntektene skattefrie. «Halvparten av boligen» refererer ikke til arealet, men beregnes etter utleieverdi. Man kan altså leie ut enkeltrom eller en eller flere hybler, både selvstendige og uselvstendige, så lenge leieverdien av det man bruker selv er høyere enn leieverdien av det man leier ut. Før du vurderer å bygge ut, er det selvsagt noen ting du først må sjekke ut.

Er kjelleren tørr?

Det første du må sjekke er om kjelleren din er tørr. Symptomer på fukt kan være kalk- eller saltutslag på gulvet eller på vegg nær gulvet, og på yttervegger av mur og betong som avleires på overflaten når vannet fordamper. Finner du malingsavflassing på murte og støpte vegger, eller maling som blærer, indikerer det for høy fuktighet i underlaget, eller at malingen er damptett. Blærer et gulvbelegg betyr det gjerne at betonggulvet er fuktig. Er det skjøtene i gulvbelegget som spriker kan det være fukt ovenfra. Vær også på utkikk etter mugg- og råtesopp på vegger og på lagrede ting. Når kartleggingen er gjort, og dersom du finner fukt bør du ta kontakt med en håndverker som kan hjelpe deg med å finne ut hvor fukten kommer fra, og hvilke tiltak du må sette i gang for å fuktsikre kjelleren.

Hva med takhøyden og størrelse på rommene?

I eldre boliger er det krav om at takhøyden må være minst to meter. Dersom boligen er bygget etter 2011 må høyden opp til taket være på 2,20 meter. Anbefalt minste areal for rom til varig opphold som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom er syv kvadratmeter. Er det for lavt under taket kan du vurdere å senke gulvet, men da må du først avklare med fagfolk om gulvet har en avstivende funksjon for husets bæresystem.

Søknadsplikt til kommunen

Å endre et kjellerrom til boligrom er en bruksendring som du må søke om. Du må også søke hvis kjelleren blir delt opp til en ny, selvstendig boenhet som er fysisk atskilt fra eksisterende bolig med egen inngang. Søknadsplikten gjelder også om du vil foreta endringer i bærekonstruksjoner og bærevegger, eller lage åpninger i bærevegg.

Dette behøver du ikke å søke om

Det er ikke søknadspliktig å bygge, endre eller fjerne ikke-bærende vegger, og du behøver heller ikke søke om å foreta en fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter blir endret. Hvis du skal bruke den innredede kjelleren som allerede er godkjent som boligrom, til utleie, og du har en intern forbindelse, for eksempel en dør (selv om den er låst) har du ingen søknadsplikt. Har du allerede et våtrom, kan du foreta installasjon, endringer og reparasjon i eksisterende branncelle. En branncelle er definert som et avgrenset rom som forutsettes å motstå brann i en forutbestemt tid. 

Har du erfaring og kompetanse fra tidligere kan du sette inn en peis eller et ildsted mot- eller til en eksisterende skorstein, men den skal i etterkant kontrolleres og godkjennes av feiervesenet.

Vær oppmerksom

Leier du ut rom som ikke er godkjent for varig opphold, kan du ende opp med erstatningsansvar overfor den som leier. Er for eksempel ikke brannkrav fulgt, kan du i verste fall bli straffedømt dersom noen skulle bli skadet eller omkomme ved brann. Forsikringsselskap kan kreve avkorting i erstatningsutbetaling etter brann dersom offentlige krav ikke er fulgt. Som tiltakshaver (byggherre) har du ansvar for å ta hensyn til helse, miljø og sikkerhet (HMS) for innleid arbeidskraft. Ved ulovlig innleid arbeidskraft har du ingen beskyttelse ved skader, ulykker og lignende.

Planlegg

Dann deg en oversikt over hva som skal gjøres.

Gå gjennom arbeidene sammen med en fagkyndig håndverker/arkitekt.

Sett opp oversikt punkt for punkt med løsninger, materialer og overflater.

Be om fast pris eller prisoverslag fra to til tre bedrifter, med spesifikasjon av hvilket resultat du vil ha

Velg bedrifter med mesterbrev, og for våtrom dessuten med våtromssertifikat fra Fagrådet for våtrom (FFV).

Inngå skriftlig håndverkerkontrakt. Bruk kontrakt fra Huseiernes Landsforbund eller fra Norsk Standard (NS).

Hvis det er flere faggrupper som skal gjøre arbeid, sørg for at én påtar seg rollen som koordinator og ansvarlig overfor deg

Be om skriftlig pristilbud på endringer som kan komme underveis. Ikke godkjenn ekstra arbeider uten at du har fått skriftlig pris på dem

Gjennomfør befaring sammen med den ansvarlige i kontrakten, noter eventuelle feil og avtal tidsfrist for utbedring

Hold tilbake en del av betalingen til alle arbeidene er ferdige og eventuelle feil er utbedret

Kilde: SINTEF Byggforsk «Lag rom i kjelleren – Fuktsikre løsninger» Faktaserien 1