Av: Kristin Gyldenskog og Carsten Pihl

OPPDATERT: Onsdag 27. april 2023 gikk finansminster Trygve Slagsvold Vedum ut og sa at detvar uaktuelt å innføre boligskatt. 

Les mer: Vedum putter forslaget om ny boligskatt i skuffen

 

Rett før jul la et regjeringsoppnevnt skatteutvalg frem forslag som vil øke boligskattene med 20 milliarder kroner. Utvalget har ikke tatt seg bryet med å lage noen regneeksempler for hvordan den foreslåtte boligskatten vil slå ut for den enkelte boligeier.

Derfor har vi gjort det for deg!

Vi har laget eksemplene med en eksempelbolig til 4,7 millioner kroner. Dette var gjennomsnittsprisen for en bolig solgt i fjerde kvartal 2022 i Norge, og er dermed et godt utgangspunkt for en slik regneøvelse.

Regning over 10 år: 163.000 kroner

Skatteutvalgets forslag til endret skattesystem for bolig inneholder mange forslag og de viktigste vil treffe de fleste innbyggerne i Norge:

• Skatt på fordel ved å bo i egen bolig
• Økt eiendomsskatt når bunnfradraget fjernes

Disse to endringene alene vil for vår eksempelbolig bety en økt årlig skattebelastning på 28.000 kroner!

Samtidig foreslår Skatteutvalget å fjerne dokumentavgiften du betaler når du kjøper bolig.

Tar vi samme bolig på 4,7 millioner kroner utgjør spart dokumentavgift 117.500 kroner på kjøpstidspunktet.

Men du kjøper ikke bolig så ofte, så denne besparelsen dukker bare opp en sjelden gang gjennom livet. De foreslåtte skatteskjerpelsene får du derimot årlig.  

Vi har regnet med at du bor i boligen i ti år, og dermed får økt skatt hvert år i ti år, men sparer dokumentavgift når du kjøper boligen.

Over ti år er økt skattebelastning på 28.000 kr x 10 år = 280.000 kroner. Vi trekker fra spart dokumentavgift på 117.500 kroner.

Det betyr at det nye skattesystemet vil gi en skatteskjerpelse på 163.500 kroner over 10 år! 

NB: Alle utregninger finner du lenger nedover i saken!

 

 

Dette er ikke alt – det foreslås økt skatt på flere områder!

Skatteutvalget foreslår også økt skatt på flere andre områder som treffer mange vanlige boligeiere:

• Økt skatt på å eie og selge hytte
• Skatt på utleie i egen bolig
• Fjerning av rentefradraget, hvis skatt på bolig ikke innføres
• Gevinstskatt ved salg av egen bolig, hvis du selger før du har eid boligen i fem år

I tillegg til de foreslåtte skatteøkningene vil de andre bokostnadene dine øke. Det dokumenteter vi i Huseiernes Bokostnadsindeks. Her er det særlig kommunale avgifter som kommer til å øke godt over prisstigningen.

I det totale regnstykket politikerne må ta hensyn til må kommunale avgifter med , det er strengt tatt bare en skatt som er øremerket vann, avløp, renovasjon og feiing.

Les mer: Utvalg foreslår økt boligskatt

Skatteutvalget foreslår lavere skatt på arbeid

Ett av hovedmålene med Skatteutvalgets arbeid er å sørge for at flere av oss er i arbeid og at vi arbeider lenger.

Derfor foreslår Skatteutvalget også lavere skatt på arbeid gjennom lavere skattesatser og et større arbeidsfradrag.

Denne lavere skatten er på mellom 14.000 kroner og 15.000 kroner i året avhengig av hva du tjener.

Ser vi den summen opp mot de 28.000 kronene som kommer i ekstra boligskatt i året, vil et par akkurat gå i null hvert år.

Men for aleneboende med barn blir det langt vanskeligere: De er nødt til å ha omtrent samme størrelse på boligen som par for å ha barnerom. Huseiernes beregninger viser at de får over 14.000 kroner i ekstra årlig kostnad med dette skatteforslaget.

Les mer om utregningene lenger ned i artikkelen!

 

 

Slik vil de nye skattereglene slå ut – forslagene punkt for punkt

 

Fordel ved å bo i egen bolig: 25.000 kroner ekstra skatt i året

Skatteutvalget foreslår at du skal betale en skatt for "fordelen ved å bo i egen bolig". Denne «inntekten» skal være 1 prosent av verdien av boligen din ved innføring, men utvalget ser for seg at den økes til 2,5 prosent av verdien.

Deretter skal denne tenkte "inntekten" (eller fordelen om du vil) skattlegges på vanlig måte. Vi har som utvalget brukt 22 prosent i våre regnestykker.som er alminnelig skatteprosent

For eksempelboligen på 4,7 millioner kroner blir regnestykket:
4.700.000 x 2,5 % = skattepliktig fordel/inntekt på 117.500 kr pr år

Skatt på denne blir: 47.000 kr x 22 prosent = 25.850 kroner i økt skatt

 

Eller: Fjerning av rentefradraget: 24.000 kroner ekstra skatt i året

Hvis ikke skatt på fordel av å bo i egen bolig blir gjennomført, mener Skatteutvalget at rentefradraget må fjernes. Og som du ser over – det er omtrent like kostbart for deg som boligeier i vårt eksempelregnestykke: Fjerning av rentefradraget vil gjøre et stort innhugg i privatøkonomien:

La oss ta utgangspunkt i boligen til 4,7 millioner kroner. Hvis du har et lån på 3 millioner kroner på dette (som er 63 prosent av boligverdien), betaler du om lag 110.000 kroner i året i renter med et rentenivå på 3,7 prosent.

Rentefradraget er da på 24.200 kroner i året og vil bortfalle ved gjennomføring av utvalgets forslag

Men det å fjerne rentefradraget vil ramme de med høye lån hardere og særlig gå ut over de yngste boligeierne. Hvis du har fullt lån på eksempelboligen vår, har du et lån på ca 3,9 millioner kroner. Da betaler du rundt 140.000 kroner i renter første året, og har et rentefradrag på 31.000 kroner.

 

Fjerning av bunnfradrag i eiendomsskatten: 2200 kroner ekstra skatt i året

Skatteutvalget foreslår å fjerne bunnfradraget i eiendomsskatten. Det er ikke alle kommuner som har bunnfradrag, men mange av de store og folkerike kommunene har bunnfradrag.

Vi tar utgangspunkt i Bergen som har et bunnfradrag på 800.000 kroner i eiendomsskatten, og en skattepromille på 2,8 promille.

Fjerning av bunnfradraget vil da innebære at eiendomsskatten for vår eksempelbolig stiger fra 6972 kroner til 9212 kroner. En økning på 2240 kroner.

I kommuner med større bunnfradrag er forskjellen naturlig nok større. Lillestrøm kommune har et bunnfradrag på 1,8 millioner kroner (og en skattepromille på 2). Fjerningen av bunnfradraget vil utgjøre en økning av eiendomsskatten på 3600 kroner for vår eksempelbolig verdt 4,7 millioner kroner.

 

Skatt på leieinntekter i egen bolig: 17.900 kroner ekstra skatt i året

Et annet forslag fra Skatteutvalget er å skattlegge leieinntektene fra utleie i egen bolig. Disse er i dag skattefrie hvis du leier ut inntil halvparten av boligen som du bor i selv. Mange har boliger med utleiehybler, og har finansiert boligkjøpet delvis med disse inntektene.

Utvalget foreslår å beskatte 85 prosent av inntektene du får - de siste 15 prosentene skal være et sjablongfradrag. Du skal ikke få andre fradrag for driftsutgiftene, slik du får ved utleie av sekundærbolig.

Hvis du har 8000 kroner i måneden i leieinntekter, får du totale leieinntekter i året på 96.000 kroner. Du skal skattlegges for 85 prosent - 81.600 kroner. Skatten er på 22 prosent, og du skal betale 17.952 kroner i skatt for disse inntektene.

Hvis du for eksempel leier ut for 12.000 kroner i måneden, får du 144.000 kroner i inntekter i året og du får 26.900 kroner i skatt på leieinntektene dine.

 

Full verdsetting av bolig i formuesskatten: Økt skatt for de med lite lån

Skatteutvalget forutsetter også at alle eiendeler skal verdsettes til 100 prosent for beregning av formuesskatten. I dag er primærboliger verdsatt til 25 prosent av verdi opp til 10 millioner kroner.

For å kompensere for denne endringen, mener utvalget at bunnfradraget i formuesskatten skal økes til 6,4 millioner kroner i året pr person, fra 1,7 millioner i dag. I tillegg skal formuesskatteprosenten senkes til 0,5 prosent opp til 20 millioner - fra 0,95 prosent i dag. Formuesskatten skal fortsatt være en nettoskatt - det vil si at du kan trekke fra gjeld før du beregner skatten.

Dette betyr at for eksempelboligen vår på 4,7 millioner kroner vil det ikke være formuesskatt, uavhengig av om den eies av aleneboende eller i ekteskap. Og uansett om det er gjeld på den eller ikke. Utvalget anslår at rundt 6 prosent av skattyterne får økt formuesskatt med dette forslaget.

 

Vil fjerne dokumentavgiften: Besparelse på 117.500 kroner – bare når du kjøper bolig.

Skatteutvalget vil gjerne fjerne dokumentavgiften. Men bare hvis alt annet innføres.

Dokumentavgiften er i dag på 2,5 prosent av kjøpesummen og betales av kjøperen. Det vil si at for eksempelboligen på 4,7 millioner kroner betaler du i dag 117.500 kroner i dokumentavgift. Det er penger du vil spare ved det nye forslaget. Men: Dette sparer du bare hver gang du kjøper bolig - og det skjer ikke så ofte.

Derfor er det viktig å se spart dokumentavgift hver gang du kjøper bolig opp mot den årlige økte skatten.

Skatteutvalget mener ellers at hvis dokumentavgiften beholdes, må den gjelde for alle boliger. Det vil si at den skal gjelde også for borettslagsboliger som i dag er unntatt dokumentavgift.

 

Strengere gevinstskatteregler når du selger bolig

Eiendom er i utgangspunktet underlagt gevinstskatt. Det vil si at gevinsten fra eiendomssalg skattlegges med 22 prosent skatt.

Men har du har bodd i boligen du selger  i 12 av de siste 24 månedene er gevinsten skattefri. Skatteutvalget mener at dette gir for stort rom for tilpassing, og ønsker å øke minimum botid fra ett til fem år. Selger du bolig før det har gått fem år, vil du skattlegges for de årene du ikke har bodd der. Det vil si at hvis du selger boligen etter å ha bodd der i tre år, skal du skattlegges for 2/5 av gevinsten.

Et eksempel: Boligen er kjøpt for 4,2 millioner kroner, og selges for 4,7 millioner etter to år. Gevinsten er på 500.000 kroner, og av dette skal man skatte for 3/5 = 300.000 kroner.

Det er 22 prosent skatt på gevinsten, som blir 66.000 kroner i gevinstskatt.

[Oppdatert 16. feb]: For de som har eid en bolig kortere enn fem år, vil skatten beregenes ut fra hvor lengde de har eid og bodd i boligen. For eksempel: har du eid boligen i tre år og brukt den i to av disse som egen bolig, skal du skattlegges for 1/3 av gevinsten - året du ikke bodde i boligen. 

 

Vil innføre arveavgift

Et viktig forslag fra Skatteutvalget er å gjeninnføre arveavgiften:

• Arveavgift med bunnfradrag på 2 millioner kroner
• 6 prosent arveavgift mellom 2 og 3,5 millioner kroner
• 15 prosent arveavgift over 3,5 millioner kroner

Men: Arveavgiftene skal nå beregnes hos den som arver – på all arv denne mottar. Det vil si at hvis en person først arver 1 million fra besteforeldrene, og så 4 millioner fra foreldrene, har man arvet til sammen 5 millioner kroner. Da skal man betale arveavgift for de siste 3 millionene – med en sum på 6 prosent.

Det blir 180.000 kroner i arveavgift ved salg av vår eksempelbolig.

 

Ekstra hard skattebelastning for hytteeiere!

Skatteutvalget ønsker å skattlegge hytteeierskap hardere. De foreslår tre endringer som vil gi særlig effekt for deg som eier hytte:

• Du skal skattlegges hvert år for fordelen av å eie hytte
• Du skal betale gevinstskatt ved salg av hytta – uansett eietid
• Hytta skal vurderes til full verdi i formuesskatten

Disse reglene er parallelle regler til reglene for bolig som vi har beskrevet over. Slik er tallene:

I 2022 var snittprisen for en innlandshytte på 1,7 millioner kroner. Fordelen av å eie denne hytten gir en økt skattebelastning på 3740 kroner i året.

Sjø og fjellhytter er dyrere i pris, og ligger på rundt 3,5 millioner kroner i snitt. Fordelen av denne verdien gir en økt skattebelastning på 7700 kroner i året.

Begge disse summene kommer i tillegg til eventuell eiendomsskatt i kommunen. Vi vet fra Huseiernes gjennomganger at de fleste store hyttekommunene har eiendomsskatt.

Gevinstskatt ved salg skal altså betales uansett hvor lenge du har eid hytta. I dag kan du selge skattefritt hvis du har brukt hytta i fem av de siste åtte årene.

Utfordringene ved hytter er at de ofte er eid i lang tid før de selges, slik at gevinsten blir tilsvarende høy.

For eksempel: La oss tenke oss at hytta til 1,7 millioner kroner ble kjøpt for 500.000 kroner. Da blir gevinstskatten 264.000 kroner!

Hytter skal i likhet med boliger beregnes til full markedsverdi når boligskatten skal vurderes. Det betyr at de går inn i formuesskatteregnestykket. For mange hytteeiere, særlig de med lave lån, vil det bety at man kommer i formuesskatteposisjon.