- Vi fører statistikk over temaene vi behandler – om det er naboforhold, arv, boligkjøp, utleie, eller hva. Men innenfor disse kategoriene har vi ingen videre systematisering, noe slikt ville være lite hensiktsmessig å bruke tid på. Derfor blir en liste over de vanligste spørsmålene innen utleie ingen helt eksakt vitenskap, sier advokat Annita Magnussen i Huseiernes juridiske avdeling.

Hun legger til at etter mange år i organisasjonen har hun og mange av kollegaene likevel en rimelig trygg magefølelse på hva mange utleiere lurer på, og har satt sammen en liste med de ni vanligste spørsmålene, som vi presenterer her. Du får selvsagt også svarene!

1. Jeg har lyst til å sette opp leien – hvordan skal jeg gå frem?

- Det kan være ulike grunner til at folk ønsker å oppjustere leien. Noen synes at de har leiet ut for billig over lengre tid, og mener derfor det er på tide. Andre merker kanskje at kostnadene forbundet med utleien plutselig øker, det kan for eksempel være om man leier ut med strøm inkludert og strømprisene går opp, sier Magnussen.

Det er dessverre ikke så enkelt som at du som utleier kan skru opp prisen fordi du har leid ut for billig for lenge, eller fordi utgiftene dine øker. Det er kun to måter du som utleier kan oppjustere leien på:

1) Ved en årlig regulering etter konsumprisindeksen. Dette må skje når det har gått minst ett år fra leieavtalen ble inngått, og kan skje en gang i året deretter.

2) Ved endring til gjengs leie. Da må leieforholdet ha vart i to år og seks måneder uten annen leieregulering enn indeksreguleringen.

Lurer du på hva «gjengs leie» betyr eller hvordan du finner ut av en konsumprisindeksregulering? Klikk her, så kommer du direkte til svaret!

2. Leier betaler ikke – hva skal jeg gjøre?

- Dessverre er manglende innbetaling av leie et ikke helt uvanlig problem for utleiere. Enkelte utleiere lar det nok også gå for lang tid fra de oppdager at leien ikke er betalt og til de begynner å gjøre noe, sier Magnussen.

Men hvordan bør man gå frem når leia ikke kommer inn på konto som avtalt? Huseierne anbefaler at man så raskt som mulig reagerer på manglende innbetaling ved å sende leier et varsel om utkastelse dersom leiesummen ikke innbetales.

Varselet skal gi leier 14 dager på å betale før utleier eventuelt går videre til neste skritt, som er å sende begjæring til namsmannen om utkastelse. Da får leier 14 nye dager på seg før en eventuell utkastelsesprosess settes i gang.

Prosessen lovverket legger opp til ved manglende leie og eventuell utkastelse tar altså lang tid – noe mange utleiere ikke er klar over før de plutselig er i en situasjon der de taper penger.

- Men virker det ikke litt hjerterått å sende varsel om utkastelse bare etter et par-tre dager?

- Det kan du si, men det går an å ta en prat med leier i forkant, eller sende en SMS: Skriv i en hyggelig tone at du ser at leien ikke er kommet inn, og at du må gjøre oppmerksom på at lovverket legger opp til at du må sende et formelt varsel om utkastelse ved uteblitt leie. Legg til at leier kan se bort fra dette varselet dersom pengene i løpet av de kommende dagene kommer inn på konto, anbefaler Magnussen.  

Les også

Når bør jeg purre på husleia?

 

3. Jeg har lyst til å si opp leier – hvordan skal jeg gjøre det?

- Det kan være ulike grunner til at utleier ønsker å si opp leier, men det er ikke uvanlig at ønsket skyldes en eller annen mindre uoverensstemmelse. Det kan også være andre uforutsette ting, som at man ønsker å selge, sier Magnussen.

Når du driver med utleie, er det ikke slik at du kan si opp leier etter eget forgodtbefinnende: Du må ha en saklig grunn. Det kan for eksempel være at utleieboligen må pusses opp, salg, eller at et familiemedlem trenger boligen.

Har du saklig grunn, men ingen avtale om oppsigelsestid i kontrakten, gjelder lovens bestemmelse om 3 måneders oppsigelsestid. Det er imidlertid lurt å klargjøre det som har med oppsigelse å gjøre i kontrakten; der kan dere også velge om dere vil avtale lengre eller kortere oppsigelsestid.

Siden du må ha en saklig grunn til oppsigelse, anbefaler Huseierne å bruke en tidsbestemt leieavtale – det vil si en avtale som uansett opphører etter en viss tid. Da kan du i verste fall vente til kontrakten går ut. Du trenger ikke å begrunne det, dersom du ikke vil fornye kontrakten.

- Har man derimot en tidsubestemt avtale, som altså løper helt til den ene parten sier den opp, vil det kunne være vanskeligere å avslutte leieforholdet - med mindre man altså har en god grunn, sier Magnussen.

Les også

Oppsigelse av husleieavtale

4. Jeg vil leie ut for kun en kort periode. Hvordan løser jeg det i kontrakten?

- Det er veldig vanlig at utleier ønsker korte kontrakter, men egentlig er 3 år minimum varighet på en tidsbestemt husleiekontrakt, forklarer Magnussen. (I sokkelbolig i enebolig eller i tomannsbolig og utleier selv bor i samme hus, er minstetiden ett år.)

Man kan imidlertid avtale utleie for kortere tid – men igjen gjelder kravet om at du som utleier må ha en saklig grunn for det. At du bare vil ha kontroll, og ikke ønsker å binde deg for flere år om gangen, er ikke god nok grunn.

Derimot vil en saklig grunn for eksempel være at utleiers datter, som studerer, skal overta husrommet når hun er ferdig ved universitetet om et år. Men da må det faktisk også skje. Stryker datteren på eksamen, og flyttingen blir forskjøvet med et halvår, må leier få tilbud om å bo der det halvåret.

Les også

Leietid

5. Leieboer har skadet utleieboligen. Hva gjør jeg?

- Noen ringer fordi de for eksempel leier ut sokkeletasjen og kan se at det er skjedd en skade på leieobjektet mens leier fortsatt bor der. Andre tar kontakt når det viser seg at objektet er skadet etter at leier har flyttet ut og leieforholdet er avsluttet, sier Magnussen.

- Generelt vil jeg si at det er lurt om du som leier ut tar bilder eller filmer boligen før du begynner å leie ut. Vi i Huseierne har dessuten et standardskjema for tilstandsrapport som leier og utleier bør fylle ut når leier flytter inn. Da er det lettere å sammenligne når utleieforholdet er avsluttet. Dersom du oppdager skader som går utover normal slitasje og elde, er neste steg å kreve erstatning fra leier, sier Magnussen.

Hun understreker at dersom du ser noe underveis i leieforholdet blir det en vurderingssak: Må skaden utbedres for eksempel for å hindre større skade? I så fall er det grunn til å oppfordre leier til å ta tak i saken. Dersom skaden ikke vil gi følgeskader, bør leier få tid og mulighet til å reparere eller erstatte, for det er strengt tatt husrommets tilstand ved tilbakelevering som teller.

Les også

Tilbakelevering av leieobjektet

6. Kan jeg bruke depositumet til å dekke opp for manglende betaling av husleie?

Det enkle svaret her er ja – når leieforholdet er avsluttet.

- Ikke bruk opp depositumet underveis, lyder rådet fra advokaten.

- Husk at depositumet skal også dekke for eventuelle skader på husrommet. Dersom leien uteblir: Send varsel om utkastelse og følg formkravene i loven, men ikke ta fra depositumet - ennå, sier Magnussen.

 

7. Leier har ikke betalt depositum ennå – skal jeg likevel la ham/henne flytte inn?

- Dette er det veldig mange som lurer på, og til det må vi svare at nei, det er ikke så lurt.

- Men om man har avtalt en innflytningstid og det står i kontrakten?

- I Huseiernes kontrakt står det at kontrakten ikke gjelder hvis depositumet ikke er innbetalt. Det er en god grunn til det. Uten depositum står du uten sikkerhet ved uteblitt husleie eller skader på utleieobjektet.

Les også

Spørsmål og svar om depositum

 

8. Jeg bor slik til at jeg kan se inn i boligen jeg leier ut. Det er så rotete og fælt der, og jeg frykter både for brannfare og for vedlikeholdet. Kan jeg låse meg inn?

Som utleier er det naturlig å være bekymret for boligen man leier ut, det er tross alt store verdier på spill. Men det er også viktig å huske på at din utleiebolig er noens hjem. Der skal man være trygg på at folk ikke kommer og går i tide og utide.

- Ikke lås deg inn uten etter avtale med leier. Med mindre du ser at det brenner, at vannet flommer, eller lignende, da vil din inngripen kunne gå under nødverge, sier Magnussen, som minner om at folk er forskjellige. Vil leier rote i sitt hjem er han eller hun i sin fulle rett til å gjøre det, så lenge det ikke kan skade husrommet, og husrommet er uten mangler når leieforholdet opphører, påpeker Magnussen.

Les også

Tilsyn i utleieboligen: Ikke bare å låse seg inn

 

9. Jeg har skrevet kontrakt med én leier, men nå blir de flere. Kan kona / kjæresten / vennen / kollegene til leier bare flytte inn sånn uten videre?

Det kommer an på hvem det er, for her er det husleielovens regel om opptak i husstand som gjelder. Den gir adgang til at leieboers kjæreste eller ektefelle kan flytte inn, i tillegg til leieboers egen familie i rett oppad- og nedadgående linje, samt samboeren eller ektefellens familie i rett oppad- og nedadgående linje.

- Dette betyr at leiere som eventuelt vil ha venner og kollegaer boende hos seg må ha godkjenning fra deg, sier Magnussen. 

Les også

Utleie: Kan kjæresten flytte inn som leietaker?