Boligutleie kan gi kjærkomne inntekter, men som i så mange andre tilfeller her i verden, kommer ikke pengene uten en viss egeninnsats. For mange vil noe av denne innsatsen bestå i å sette seg inn i lovverket.

- Dersom du skal drive med boligutleie er det viktig at du gjør deg kjent med rammene som settes for slik virksomhet i lovverket, sier leder for juridisk avdeling i Huseierne, Anders Leisner. 

Ett av områdene lovverket regulerer, gjelder depositumet. Vi har stilt spørsmål om dette temaet til ekspert på utleie i Huseierne, advokat Øistein Olsen Krokmoen.

Må jeg ha egen depositumskonto?

SPØRSMÅL: Leier sa det var greit om vi ikke brukte depositumskonto. Må jeg det, når leier gikk med på at jeg setter depositumet inn på min egen konto?

SVAR: Ja, depositumet må settes på en egen depositumskonto, som skal opprettes i leiers navn. Det står i Husleieloven, som er ufravikelig. At den er ufravikelig betyr at man kan ikke avtale seg bort fra den, selv om begge de involverte skulle være enige, sier Krokmoen.

Det kan være fristende å sette depositumet for eksempel på samme konto som den du får inn husleien på. Men om du gjør dette, kan leier når som helst kreve pengene tilbakebetalt med forsinkelsesrente.

Øistein Olsen Krokmoen er advokat i Huseierne

Depositumet er en sikkerhet for deg som utleier dersom leier slutter å betale leie, dersom det blir skader på husrommet, eller andre problemer oppstår. Pengene er en slags forsikring. Derfor er det viktig å sørge for at de står trygt der de skal, og ikke kan tilbakekreves uten videre av leier, for da står du der helt uten «forsikringen» din.

Hvor stort kan depositumet være?

SPØRSMÅL: Jeg ba bare om to måneders depositum, men nå angrer jeg. Kan jeg be om en måneds depositum til?

SVAR: Det er husleieavtalen som gjelder. Dersom du har avtalt to måneders depositum med leier i husleieavtalen, må du holde deg til dette. Det vanlige er å avtale depositum som tilsvarer tre måneders leie, men loven åpner for at man kan kreve inntil seks måneders leie i depositum, sier Krokmoen.

I prinsippet er det ikke noe i loven som skulle forhindre at man avtaler at depositumet innbetales over en viss periode i delbeløp. Men om det er så lurt å gjøre det på denne måten, er en annen sak: Depositumet skal jo være en sikkerhet fra den dagen leier flytter inn. Har du ikke det på plass fra første dag, tar du en risiko.

Loven åpner imidlertid for at man kan avtale at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Dette bør da fremgå av, og spesifiseres i, kontrakten.

Hva gjør jeg hvis depositumet ikke betales?

SPØRSMÅL: Jeg gikk med på at leier kunne flytte inn før depositumet var på plass. Jeg fikk en muntlig forsikring om at dette ville betales innen kort tid. Men nå går ukene, og pengene kommer ikke. Hva kan jeg gjøre?

SVAR: Da bør du nok varsle om oppsigelse. Sett en siste frist innen et realistisk tidsrom, og gi et varsel om at leieforholdet sies opp dersom det avtalte beløpet ikke er innbetalt innen fristen. Når selve oppsigelsen sendes, må den følge formkravene til en oppsigelse. Manglende innbetaling av depositum etter avtale er oppsigelsesgrunn, sier Krokmoen.

Det vil alltid være lurt å kommunisere skriftlig (eventuelt i tillegg til å ta en prat) om ting som dette med leier. Da unngår dere i ettertid å være uenige om for eksempel når det ble varslet om oppsigelse, hvilken dato som ble satt og så videre.

Spleising er ulovlig

SPØRSMÅL: Jeg som utleier avtalte med leier at vi spleiser på kostnaden ved opprettelse av depositumskontoen. Det må vel være rettferdig?

SVAR: Her må man også følge loven, som sier at utleier skal betale for opprettelsen av depositumskonto, sier Krokmoen.

Også her gjelder altså Husleielovens ufravikelighet. Rentene fra depositumskontoen tilfaller leier.

Hvilken bank bør jeg ha depositumskonto i?

SPØRSMÅL: Depositumskonten skal være i leiers navn, men kan vi bruke min bank?

SVAR: I loven står det at utleier kan velge hvilken bank som skal brukes, så sant det ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Vi anbefaler imidlertid utleiere å opprette depositumskonto i samme bank som de har konto for husleia, sier Krokmoen.

Når depositumskonto og husleiekonto er i samme bank vil det som regel være noe lettere å få pengene ut av depositumskonten ved uteblitt husleie.

Medlemmer i Huseierne kan opprette gratis depositumskonto i Storebrand Bank.

Hva gjør vi hvis det blir tvist om depositumet?

SPØRSMÅL: Hvordan skal jeg gå frem dersom jeg etter endt leieforhold mener jeg har krav på penger fra depositumskontoen, og leier er uenig i dette?

SVAR: Mange tror at det bare er å kontakte banken og få ut pengene, men så enkelt er det ikke. Dersom du har leiekontoen i samme bank som depositumskontoen, kan du kreve penger utbetalt for uteblitt leie dersom du har dokumentert skyldig leie, og dersom leieren ikke protesterer ved formelt å reise søksmål innen en viss tidsfrist, sier Krokmoen.

For øvrig er det slik at hver av partene kan kreve utbetaling av depositumet dersom de har skriftlig samtykke fra den andre parten. Har man ikke det, må man rett og slett få en rettskraftig dom eller en avgjørelse som er på linje med en rettskraftig dom.

Husleietvistutvalget (HTU) er første klagested i tvister om leie av bolig. Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som behandler tvister mellom leietaker og utleier etter husleieloven. raa@huseierne.no