Av: Rikke Åserud

Et råd vi i Huseierne nesten ikke kan gi ofte nok til medlemmer som leier ut bolig er: Sett deg inn i reglene. Men hvor lett er det egentlig for oss som ikke har juridisk embetseksamen å sette oss ned med Husleieloven, lese den og ikke minst forstå den?

For å gjøre den litt vanskelige lovteksten mer tilgjengelig har vi her tatt for oss ni punkter du bør kjenne til i Husleieloven.

Men aller først: Det kan være greit å vite at Husleieloven trumfer andre avtaler. Det betyr at selv om både du og leieboer kanskje skulle være enige om å ordne dere på annet vis, så har dere ikke lov til å gjøre avtaler som strider mot Husleieloven.

9 viktige regler i Husleieloven

1 Forbud mot diskriminering (§ 1-8)

2 Generelle krav til tilstand (§ 2- 2)

3 Reglene for depositum (§3-5)

4 Hva betyr gjengs leie? (§ 4-3)

5 Hvem gjør hva av vedlikehold? (§5-3)

6 Tilsyn i utleieboligen (§ 5-6)

7 Opptak i husstand (§7-1)

8 Tidsbestemt utleie (§9-3)

9 Oppsigelse (§ 9-4 til §9-8)

 

1 Forbud mot diskriminering (Husleieloven §1-8)

Når man leier ut en bolig er man naturlig nok opptatt av å finne «riktig» leieboer – det vil si en som holder sin del av avtalen. Tidligere kunne man innimellom se utleiere som søkte etter «kristne jenter» eller lignende, som om det var en slags garanti for et uproblematisk leieforhold. Slik diskriminering er forbudt i dag.

Det skal ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder.

Det er gode måter å finne en god leieboer på uten å diskriminere: Spør for eksempel etter referanser fra tidligere leieforhold. Det kan imidlertid være mange grunner til at en person ikke har referanser – det kan for eksempel være personens første leieforhold. Husk at da er det jo lov å spørre om nettopp dette.

2 Krav til utleieboligens tilstand (Husleieloven §2-2)

Husleieloven setter grenser for hva du kan leie ut til boligformål. Selv om både leieboer og du skulle være enige om at det går helt fint å bo i kjelleren, så kan du ikke leie ut den dersom den ikke er godkjent for varig opphold.

Altså: Det du leier ut må være godkjent til den bruken du leier det ut for. Dette både sikrer at husrommet som leies ut har en viss kvalitet i form av dagslys, oppvarming og lignende, og at det er trygt med tanke på rømningsveier og annet.

Les mer: Utleiedel i egen bolig 

3 Regler om depositum (Husleieloven §3-5)

Dersom du leier ut, gjør du smart i å etterspørre depositum fra leieboeren. Depositumet er en slags forsikring - penger du skal kunne bruke til å dekke opp for manglende husleie, for eksempel, eller skader leieboer påfører husrommet, dersom det skulle bli et problem. 

Det er vanlig å ta et depositum tilsvarende tre måneders leie. Loven sier at du kan maksimalt ta depositum tilsvarende seks måneders leie.

Husleieloven krever at depositumet settes inn på en egen depositumskonto, og det er du som leier ut som skal betale for opprettelsen av en slik konto. Kontoen skal opprettes i leieboerens navn. Du som leier ut kan altså ikke sette beløpet inn på din egen vanlige konto i banken. Dersom du gjør det, vil leieboer kunne kreve beløpet tilbakebetalt med forsinkelsesrente.

Les mer: Spørsmål og svar om depositum

 

4 Hva betyr gjengs leie? (Husleieloven § 4-3)

Gjengs leie betyr gjennomsnittsleie - og må ikke forveksles med markedsleie. Gjengs leie er den husleien man finner i sammenlignbare utleieboliger hvor leieforholdet har vart en stund. Markedsleien er den leieprisen som markedet tilsier at utleieboligen er verdt.

Husleieloven sier at når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at husleien er blitt endret annet enn ved justering i henhold til konsumprisindeksen (slik endring har du lov til å gjøre etter ett år), kan du kreve at husleien blir satt til gjengs leie.

Du må gi varsel seks måneder i forveien, og det må være minst ett år siden forrige konsumprisindeks-justering.

Forslag til et slik varsel kan du som medlem i Huseierne laste ned her:

Gjengs leie 

Husk at du ikke har lov til å oppjustere husleien som følge av endring i eiendomsskatt eller kommunale avgifter.

Les mer: 7 ting du må vite om regulering av husleie

5 Hvem gjør hva av vedlikehold? (Husleieloven §5-3)

Det kan være lurt at både du og leieboer er kjent med hvem som skal gjøre hva av vedlikeholdsarbeid. Særlig utstyret som har med brannvern å gjøre, er det viktig at dere har oversikt over. Kort fortalt er det slik at leieboeren står for vedlikeholdet mens han eller hun bor der. Utleieren skal på sin side sørge for at det materielle utstyret er på plass. 

Med andre ord: Det er leieboeren som skal skifte batteri i røykvarsleren når det er nødvendig, men utleier som skal sette opp røykvarsleren, og eventuelt bytte ut selve varsleren dersom den er ødelagt (gitt at den er utleiers og ikke annet er avtalt.) 

Nærmere bestemmelser om brannsloknings- og -varslingsutstyr finnes i Forskrift om brannforebygging, kapittel 2, § 7.

Les mer: Brannsikkerhet i utleiebolig: Delt ansvar mellom utleier og leietaker

Det er også leieboeren som skal vedlikeholde dørlåser, kraner, toalettet, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholderen og annet inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, heter det i loven.

Ta gjerne en prat med leieboeren om disse tingene, slik at du er sikker på at dere begge kjenner til og er enige om ansvarsområdene.

6 Tilsyn i utleieboligen (Husleieloven § 5-6)

For privatpersoner som leier ut kan det være lett å glemme at når du gir nøkkelen til en leieboer, så overdras en total bruksrett. Leieboer har da rett til å skape seg et hjem i boligen, der han eller hun er trygg og har et beskyttet privatliv. Da er det ikke bare å låse seg inn i tide og utide for å sjekke at alt er som det skal.

Som utleier har du rett til tilgang for å gjennomføre viktige vedlikeholds- eller oppgraderingsarbeider. Du har også rett til tilgang for generelt tilsyn. Men dersom du skal inn, skal dette avtales i god tid i forveien, for eksempel et par uker i forkant.

Generelt tilsyn bør skje med lav hyppighet. En gang i året bør normalt sett holde bra.

Les mer: Tilsyn i utleieboligen: Ikke bare å låse seg inn

7 Opptak i husstand (Husleieloven §7-1)

Du hadde kanskje sett for deg én leieboer når du skriver kontrakt med nettopp én leieboer. Men den som leier har rett til å ta opp andre i husstanden, og så lenge det dreier seg om nær familie eller kjæreste kan dette skje uten godkjenning fra deg som leier ut.

Er det andre enn de nærkontaktene som nevnes i loven ("Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn"), skal du som leier ut gi din godkjenning før disse eventuelt flytter inn.

Du kan ikke uten videre oppjustere leien med bakgrunn i at en ekstra person flytter inn, selv om dette eventuelt vil gi mer slitasje på boligen.

Dersom så mange flytter inn at du bekymrer deg for at husrommet blir overbefolket, gir loven deg anledning til å sette ned foten, men akkurat hva som er «overbefolket» vil være en vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Les mer: Utleie: Kan kjæresten flytte inn?

8 Tidsbestemt utleie (Husleieloven §9-3)

En ting som ofte kommer litt overraskende på folk som ikke har erfaring med utleie, er at de selv ikke kan bestemme helt fritt hvor lenge de skal få leie ut.

For å skape stabilitet og forutsigbarhet i leieforholdet har husleieloven klare bestemmelser: Leier du ut del av bolig du selv bor i, kan du sette en grense på ett år, hvor leieforholdet opphører uten oppsigelse ved leietidens slutt. For andre boliger er tre år minstetiden. (Setter du kortere tid, er det i strid med loven, og leieavtalen vil da tolkes som tidsubegrenset.)

Man kan leie ut for kortere tidsrom dersom man har saklig grunn. Saklig grunn for tidsbegrenset utleie under minstetiden er at utleieboligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. I forarbeidene til loven nevnes det at huset skal rives, ombygges eller selges. Men det skal en del til for å ha en saklig grunn til å leie ut kortere tid enn minstetiden. Redsel for å binde seg over for lang tid regnes ikke som særlig saklig.

9 Oppsigelse av leieboer (Husleieloven §9-4 til §9-8)

Dersom du skal si opp leieboer må du, på samme måte som dersom du skal leie ut over svært kort tid, ha en saklig grunn. Husleieloven lister opp følgende tilfeller:

• a) Dersom utleier selv eller en i husstanden skal bruke husrommet.
• b) Dersom det skal rives eller bygges om.
• c) Dersom leieboeren har misligholdt avtalen, for eksempel ikke betaler husleien.
• d) Dersom det finnes annen saklig grunn.

En oppsigelse skal være skriftlig, den skal begrunnes og den må som hovedregel ha en frist på tre måneder. Formkravene til oppsigelsen nevnes i husleielovens § 9-7, og det er viktig å følge disse formkravene for at oppsigelsen skal være gyldig.

Leieboeren har rett til å protestere.