Fastsetting av husleie baserer seg på markedsprisen for din type utleiebolig. Husleieloven bestemmer at det ikke kan avtales en husleie som er «urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår».

Men hvordan finner du ut hva det er rimelig å kreve for din utleiebolig?

Du må forholde deg til husleieloven

Husleieloven har ingen absolutte regler om akkurat hvor høy husleien kan være, men den sier at det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.

Husleielovens § 3-1 fastslår at leien må avtales til et bestemt beløp. Det betyr at det for eksempel ikke er greit å avtale at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter, kabel-tv, bredbånd og trappevask. Dette er faktisk ikke lov.

Med andre ord så er det ditt eget problem om eiendomsskatten eller felleskostnadene dine har økt.

Men merk at det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp når avgiften betales etter målt forbruk, hvis avtalen sier at det betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk. Hvis dette ikke er avtalt på forhånd, skal dette alltid være inkludert i leien.

Ikke glem depositum som sikkerhet i leieforholdet. Som medlem i Huseierne får du gratis depositumskonto.

Hvordan finner jeg riktig utleiepris?

Kanskje har du allerede funnet ut hvor mye tilsvarende utleieboliger til din egen utleiebolig koster i ditt område?

Men dersom du er usikker på hvor mye du kan kreve i husleie, kan du ta en titt på Statistisk sentralbyrås (SSB) leiemarkedsundersøkelse som ble oppdatert den 22. desember 2022.

Denne undersøkelsen fra SSB oppdateres hvert år i desember.

Der vil du øverst finne den gjennomsnittlige leien og årlige leien per kvadratmeter for en toroms utleiebolig for utvalgte byer og for hele landet.

Der ser vi at den gjennomsnittlige leien per måned varierer:

• Hele landet: 9880 kr
• Oslo og Bærum: 12770 kr
• Bergen: 9620 kr
• Trondheim: 10160 kr
• Stavanger: 9060 kr

Den gjennomsnittlige leien per kvadratmeter/år blir slik:

• Hele landet: 2530 kr
• Oslo og Bærum: 3390 kr
• Bergen: 2510 kr
• Trondheim: 2730 kr
• Stavanger: 2210 kr

Har utleieboligen din færre eller flere rom, eller ikke er blant byene i grunntabellen, kan du sjekke «Tabell 1» i leiemarkedsundersøkelsen som du finner rett under den første tabellen.

Den vil gi deg en oversikt over månedlig leie og årlig leie i kroner per kvadratmeter etter prissone og antall rom.

Hvilke utgifter kan jeg ta betalt for?

I tillegg til husleien kan du ta betalt for enkelte andre tjenester dersom disse tjenestene betales etter leietakers forbruk. Dette vil være

• strøm
• brensel
• vann og avløp

Dersom dette ikke er avtalt på forhånd skal dette alltid være inkludert i husleien.
Utgifter til strøm omfatter både nettleien og det faktiske forbruket. Utgifter til brensel er for eksempel utgifter til biofyringsolje.

Dersom du ønsker å fakturere dette til leietaker, må det avtales og presiseres i leiekontrakten. Leier du ut til flere, for eksempel studenter, må disse samme utgiftene fordeles forholdsmessig.

Det er viktig at du har en god og grundig leiekontrakt. Huseiernes leiekontrakt er laget av våre advokater og eksperter, og er gratis for våre medlemmer. Du får den i tillegg oversatt til flere språk.

Dette kan du ikke ta betalt for i husleie eller som tillegg

Disse utgiftene vil du måtte betale selv, og kan ikke kan ikke inngå i husleien eller som tilleggsbetaling.

• nøkler
• vaktmester
• trappevask
• fellesutgifter
• kommunale avgifter
• depositumskonto

Som utleier må du ha en depositumskonto. Depositum er din sikkerhet for eventuelle skader eller skyldig husleie under utleieperioden.
Dersom du ikke er medlem i Huseierne vil du måtte betale for opprettelsen av denne kontoen selv.

Når kan jeg øke husleien og hvor mye?

Dersom du allerede har hatt leietaker i ett år, kan du justere husleien. Husleieloven bestemmer da at husleien kan justeres etter konsumprisindeksen (KPI). Da må leietaker få en måneds forvarsel.

Noen ganger øker utleieprisene i et område mer enn vanlig prisstigning. Derfor kan man etter husleieloven også endre leien til "gjengs leie" hvert tredje år.

Les mer om når og hvordan du kan justere husleien her