Noen har et rom, andre har en leilighet eller en hytte man ønsker å leie ut. Men i hvor stor grad kan man leie ut skattefritt og hvor går grensene for hva som er tillat?  Skal man foreta seg noe som kan gi skattemessige konsekvenser kan det alltid være lurt å forhøre seg med en skatteekspert på forhånd. Ligningskontoret har alminnelig veiledningsplikt, derfor kan det også være lurt å ta kontakt med dem.

- På generelt grunnlag kan vi si at hovedregelen er at alle leieinntekter er skattepliktige, men i praksis er det ofte skattefritt. Man kan nemlig leie ut sin egen bolig skattefritt i to tilfeller, sier advokatfullmektig Øistein Krokmoen i Huseiernes Landsforbund.

Det er skattefritt å leie ut dersom man som utleier bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi. Det vil si at dersom man leier ut inntil halvparten selv, og man bruker resten selv er altså leieinntekten alltid skattefrie.

- Leieinntektene er også skattefrie dersom man leier ut for inntil 20.000 kroner. Selv om du ikke bruker minst halvparten av boligen selv eller du i en periode ikke fysisk er i boligen, kan leieinntekten også være skattefrie så lenge brutto leieinntekt ikke overstiger 20.000 kroner i løpet av et år, sier Krokmoen.

Begge disse reglene om skattefritak kan brukes ved korttidsutleie på lik linje med tradisjonell utleie. Du kan altså i utgangspunktet leie ut et rom i boligen din skattefritt noen dager, helger eller uker, såfremt du bruker minst like stor del av boligen selv, regnet etter utleieverdi – eller leieinntekten til sammen ikke overstiger 20.000 kroner i løpet av ett kalenderår.

Skattefritak for hytte

For fritidseiendom som eieren helt eller delvis bruker til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10.000 kroner være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Derfra skatter man 25 prosent av inntektene. Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid. Oppfylles ikke nevnte vilkår om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleiehytte. Med utleiehytte menes en fritidseiendom som er beregnet til utleie og som ikke skal brukes av eieren. Regnes eiendommen som utleiehytte, skal eiendommen regnskapsliknes, ifølge Skatteetaten.

Slik beregnes utleieverdi

- Hvorvidt man bruker minst halvparten av boligen selv regnet etter utleieverdi, vurderte Skatteetaten nærmere opp mot korttidsutleie, i en uttalelse fra februar i år, forteller Krokmoen.

- For eksempel kan en liten hybel ha høyere kvadratmeterpris enn en større leilighet, men dette ligger implisitt i at man skal vurdere leieverdi og ikke areal.

Skatteetaten uttalte videre at det avgjørende ved leieverdivurderingen i forbindelse med korttidsutleie, er om man bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut et rom som man selv bruker når det ikke er utleid - for eksempel som hjemmekontor - regner man verdien av utleiedelen på bakgrunn av leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

- Bruker du imidlertid ikke den utleide delen når den ikke leies ut, skal man beregne verdien på bakgrunn av leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned. Det vil si 30 døgn uavhengig av hvor ofte det leies ut. Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av arealet lett anses å ha en høyere verdi enn resten av boligen, forklarer Krokmoen.
Dersom man leier ut for 800 kroner per natt, får man en utleieverdi på 24 000 kroner per måned (800 kr x 30 dager). Leieverdien av den delen av boligen man benytter selv, som ikke leies ut, vurderes på bakgrunn av leieverdi ved ordinære leieforhold, og den kan fort bli lavere enn verdien av utleiedelen. Dermed oppstår raskere skatteplikten når man driver med korttidsutleie.

- Man bør altså innrette utleiedelen slik at du bruker denne delen selv når den ikke leies ut. Tipsene fra Skatteetaten er at man bruker delen som hjemmekontor eller hobbyrom. Setter man det på spissen, kan det kanskje være tilstrekkelig med en bokhylle med bøker du leser i forbindelse med jobb eller hobby. Det er i hvert fall naturlig å tolke uttalelsen dithen. I så fall kan bokhyllen spare deg for mange skattekroner, forteller Krokmoen.