To bygårder på hjørnet av Håkons gate og Åkebergveien på Tøyen i Oslo har fått nyoppussede fasader i blåtoner, beige og kremhvitt. Alle vinduene, med unntak av de opprinnelige blyglassvinduene i oppgangene, er byttet ut med nye, energivennlige i isolerglass. Også trappeløpene er pusset opp og har fått ny belysning. Oppgraderingen av byggene er gjort uten at beboerne har måttet skyte inn en eneste krone i egenkapital eller oppta lån. Hvordan klarte de det?

NYOPPUSSET: Nye vinduer og rehabilitering av fasaden var en del av "pakka" da borettslaget solgte loftene i de to gamle bygårdene. Foto: Nina Granlund Sæther.

Bærekraftig

– Råloftene i de gamle bygårdene i Oslo er en stor ressurs verd millioner av kroner, sier prosjektutvikler Erik Harstad i Sequoia utvikling. Firmaet har spesialisert seg på å gjøre ubebygde loft om til attraktive små leiligheter. Så langt har de bygget mellom 40 og 50 leiligheter på til sammen 10 loft i bykjernen. Firmaet har gjort en analyse som viser at det kan bygges ytterligere ca. 3 500 mellomstore boliger på loft innenfor ring 3.

 

Mesteparten av råloftet i Håkonsgate var et gammelt tørkeloft. Alle beboerne har fått nye boder i kjelleren.

– Mange vil bo sentralt, og når man bygger ut loftene klarer man å fortette byen uten at det går på bekostning av grøntarealene, påpeker Harstad.

– Dessuten er det bærekraftig. En rapport fra Rambøll AS viser at loftsutbygging gir 66 prosent mindre utslipp sammenlignet med å bygge nytt, legger han til.

– Vi opplever også at kommunen er positive til utbygging av loft, sier prosjektutvikleren.

Oslo kommune har laget en egen loftsveileder. Der skriver de at byens loft utgjør et utbyggingspotensial, og at et loft kan gi kvaliteter som ikke finnes ellers. De nevner spennende rom, mulighet for utsikt og mye lys. Samtidig er kommunen tydelig på at det er viktig å ta vare på det bevaringsverdige taklandskapet med rene takflater og mange fine arkitektoniske detaljer. Utbyggingen skal ikke gå på bekostning av estetiske og kulturhistoriske verdier, boligkvalitet, brukbarhet og bygningstekniske egenskaper.

Leilighetene blir bygget som nye boliger etter kravene i TEK17. Da blir det også lettere å varme opp 4. etasje.

Arvesølv

Håkons gate borettslag fikk pålegg fra Brann- og redningsetaten om å sikre taket og sette inn branndører i oppgangene for noen år siden.

– Da måtte vi refinansiere og ta opp mer lån for å finansiere vedlikehold og brannsikringstiltak, forteller styreleder Tom Harald Sollid. Nå ønsket de å rehabilitere fasaden og bytte vinduer.

– Loftet var også en utfordring. Det knusktørre treet utgjorde en brannrisiko. Her oppdaget vi også en vannskade som kunne ha blitt et problem. Styret diskuterte salg, men vi var usikre på om det lot seg gjøre – om gevinsten var stor nok. Vi hadde ikke noe sammenligningsgrunnlag. Et skambud noen år tidligere valgte vi å avslå. Etter flere år med sonderinger tok vi kontakt med tre ulike firmaer. Bodene som var der var nok nyttige for mange i 3. og 4. etasje, men de var små, og størstedelen av det gamle tørkeloftet sto ubrukt, sier han.

Vurderingskriteriene var pris på kjøp av loft, pris på fasaderehabilitering og vinduer, samt referanser og profesjonalitet – altså tillit, evne til gjennomføring og faglig erfaring.

Før salget ble det holdt et beboermøte. Det var viktig å få hele borettslaget med på avgjørelsen, forteller styrelederen. Få ønsket høyere felleskostnader, men noen var skeptiske til støy og arbeider.

– Da vi tok tak i dette selv, endte vi opp med å gå i pluss. I stedet for å ta opp lån og heve fellesutgiftene kunne vi bruke «arvesølvet», og vi har fått en god bufferkonto for nye, fremtidige vedlikeholdsprosjekter, forteller Sollid.

– Alt i alt synes vi det var en god handel!

"Råloftene i de gamle bygårdene i Oslo er en stor ressurs verd millioner av kroner"

Prosjektutvikler Erik Harstad i Sequoia utvikling.

Manglende brannsikring

– Loftsarealene selges ofte til oss på grunn av stort vedlikeholdsetterslep eller pålegg om brannsikring fra Brann- og redningsetaten. Slikt arbeid kan ha blitt utsatt i årevis fordi de fleste er imot en kraftig økning i fellesgjeld og bokostnader. Derfor er salg av råloft en fin måte å få oppgradert gården på og øke eiendomsverdiene for beboerne på, sier Erik Harstad.

Oppgradering og brannsikring av gården blir ofte en del av kjøpesummen. Firmaet kan også bytte tak hvis det er nødvendig, eller gjøre bakgården trivelig med brostein, platting, beplantning og møblering hvis det er ønskelig.

– Bygården blir betydelig tryggere etter en loftsutbygging. På de tomme tørkeloftene er det ofte knusktørre og brannfarlige materialer. De nye leilighetene og alle fellesarealene må bygges etter dagens krav. Leilighetene blir bygget som nye boliger, men i eksisteriende bygningskropp. De etableres som egne brannceller med eget ventilasjonsanlegg, sier han.

– De nye leilighetene blir også varmeisolert etter kravene i byggeforskriften. Det betyr at leilighetene i fjerde etasje også vil bruke mindre energi på oppvarming, og det blir mindre støy, påpeker arkitekt Frida Nilsen, som har tegnet ut loftet.

I Håkonsgate 13 er fire små leiligheter akkurat ferdige og lagt ut for salg, to på ca. 50 kvadratmeter og to på rundt 35 – attraktive boliger for unge førstegangskjøpere med kondis til å gå alle trappene opp.

– Vi skulle gjerne installert heis, men da øker kravene til brannsikring. Da må for eksempel alle leilighetene sprinkles, og det møtes ofte med motstand fra eksisterende beboere, forteller Harstad.

To av de nye leilighetene har en attraktiv liten takterrasse.

Særpreg

Byggene fra 1890-årene står på Byantikvarense gule liste. Arkitekten har prøvd å ta hensyn til gårdenes alder og stil. Frida Nilsen innrømmer at det kan være utfordrende å få til gode planløsninger når man må ta hensyn til skråtak, knevegger, piper og eksisterende bærende konstruksjoner. Ofte er det også skjeve gulv.

– Pipene er i veien hele tiden, så vi må bygge oss rundt. Vi må også koble oss på eksisterende soilrør, og det legger føringer på hvor bad og kjøkken kan være, sier hun.

Bærebjelker og piper blir en del av uttrykket, det bygges ikke inn.

– Men de som flytter inn får imidlertid en særpreget og sjarmerende bolig med historie i veggene, sier hun.

De to største leilighetene i Håkons gate har også hver sin lille attraktive takterrasse med sol hele dagen og svært fin utsikt.

Arbeidskrevende

Styret i Håkons gate borettslag har vært prosjektleder for utbyggingen. Det har vært arbeidskrevende, forteller styrelederen.

Tom Harald Sollid, styreleder i Håkonsgate 1.

– Vi hadde et kort møte med utbygger hver mandag eller tirsdag. Det var hele tiden ting som skulle følges opp, så det er blitt mange arbeidstimer. Byggeprosessen har også budt på ulike overraskelser. Oppstart tok tid og det ble forsinkelser underveis på grunn av pandemi, prisgalopp i byggebransjen og krig i Ukraina. Dette var utfordrende både for oss og Sequoia, sier Tom Harald Sollid.
Han innrømmer at det var nok å bryne seg på for en lekmann. Også kommunikasjon til de andre i borettslaget var en utfordring:

– Jeg var hele tiden i tvil om hvor mye jeg skulle kommunisere videre, sier Sollid.

– Ville du gjort noe annerledes?

– Jeg ville nok vært mer nøye med referatene i sonderingsmøtene. Jeg burde ha notert alt vi snakket om i starten for å ha det å støtte meg på når kontrakten skulle skrives. Det kan lett bli en glipp mellom muligheter og hva som blir festet i kontrakten, sier Tom Harald Sollid. Men alt i alt er han godt fornøyd – og så legger han til at han synes leilighetene på toppen er blitt riktig fine.