Fra og med 1. januar ble skattefritaket for korttidsutleie av egen bolig avviklet. Tidligere var slik kortidsutleie skattefri så lenge det gjaldt mindre enn halvparten av boligen eller leieinntektene ikke oversteg 20 000 kroner. Regelendringen er særlig begrunnet ut fra ønsket om å unngå konkurransevridninger. Tradisjonell overnattingsvirksomhet er skattepliktig.

- Mange finansierer boligkjøp ved utleie av mindre deler av boligen. Skattereglene er gunstige ettersom leieinntektene er skattefrie dersom du benytter minst halvparten av boligen selv regnet etter utleieverdi, og det ikke gjelder flermannsbolig. Dersom årlige, brutto, leieinntekter ikke overstiger 20 000 kroner, er inntekten skattefri selv om du leier ut mer enn halvparten av egen bolig, sier Bård Erlend Hansen i SBF-Skatteadvokater.

Sjablongregel

Skattefritakene for utleie av mindre enn halvparten av boligen og 20 000-kronersregelen gjelder nå bare langtidsutleie. Det vil si at leieforholdet må vare sammenhengende i minst 30 dager.

- For kortere leieforhold gjelder en ny sjablongregel. Ved korttidsutleie regnes 85 prosent av inntekten som overstiger 10 000 kroner som skattepliktig inntekt. Man får ikke fradrag for faktiske kostnader i tillegg. Bunnfradraget gjelder per bolig for hele inntektsåret. Flytter man i løpet av året, får man altså to bunnfradrag. Men bunnfradraget gjelder for hele året, ikke for hvert utleieforhold, forklarer Hansen.

Eksempel:

Hans leier ut et rom i leiligheten for kr 800 per natt. Han leier ut fem netter i måneden, for til sammen 48 000 kroner pr år.

Hans skattepliktige inntekt er da 32 300 kroner ((48 000 – 10 000) × 0,85) = 32 300).

Han får ikke fradrag for eventuelle utgifter han skulle ha. Skatten blir da 7 429 kroner (32 300 × 23 %).

Etter de gamle reglene ville utleien vært skattefri, såfremt utleieverdien av rommet er mindre enn utleieverdien av egen boligdel.

- Korttidsutleie er gjerne mest aktuelt ved utleie gjennom plattformer som Airbnb og Finn.no. Skattedirektoratet har avklart at provisjon til utleiebyrå eller bookingfirma ikke skal trekkes fra ved beregning av leieinntekten. Gebyr som leietakeren er forpliktet til å betale til disse skal heller ikke inngå i grunnlaget for beregning av skattepliktig leieinntekt, ifølge Hansen

Utleie gjennom AS?

Skatteplikten inntreffer fordi de enkelte utleieforholdene er kortvarige. Dersom du leier ut boligen din til et annet skattesubjekt på en lengre kontrakt, som fremleier på kortere kontrakter, er utgangspunktet at skattefritaket må gjelde, såfremt du bruker minst halvparten av boligen selv. En aktuell tilpasning kan kanskje være å leie ut til eget aksjeselskap som forestår fremleien. Da har du ett langt utleieforhold, slik at hovedreglene om skattefri utleie gjelder.

- Slike opplegg bør du imidlertid kvalitetssikre nøye slik at skatteeffektene blir som tilsiktet, poengterer advokaten.

Vanskelige grenser

- Den nye sjablongregelen reiser noen vanskelige grensespørsmål, og det må forventes at mange spørsmål vil måtte bli avklart i praksis, sier Hansen og poengterer videre.

- For det første har Finansdepartementet lagt til grunn i forarbeidene til den nye sjablongregelen at den ikke skal gjelde når utleien av egen bolig er så omfattende at det regnes som virksomhet. Etter vårt syn skal det mye til for at utleie i egen bolig skal anses som virksomhet, men momenter i vurderingen kan være antall utleieenheter, hyppigheten av utleieforhold, om renhold og kost er inkludert.

Dersom utleien regnes som virksomhet må du også betale trinnsskatt og trygdeavgift av inntektene (marginalskatt 49,8 %), og inntektene er skattepliktig fra første krone med fullt fradrag for utgifter.

Kombinasjoner

Videre skriver advokat Bård Erlend Hansen følgende på e-post:

"I mange tilfeller også være slik at det foreligger kombinasjoner av utleie; man leier f.eks. ut ett rom på en langtidskontrakt og et annet rom benyttes i korttidsutleie. Disse to utleieforholdene følger forskjellige regler (skattefritak for langtidsleie og sjablongregelen for korttidsleie). Men man kan ikke se leieforholdene helt separat. Utleieverdien av den delen av eiendommen som leies ut ved korttidsutleie skal regnes med ved vurderingen av om grensene for skattefri utleie ved langtidsutleie er overskredet. Beregning av leieverdi må da være basert på korttidsutleie – der man også tar hensyn til sesongvariasjoner.

Selv om man også er skattepliktig for langtidsutleie (fordi man bruker mindre enn halvparten av boligen selv), kan man ikke vurdere forholdene helt separat: Kostnader ved utleien må da fordeles mellom kostnader som gjelder langtidsutleien som er fradragsberettiget, og kostnader som knytter seg til korttidsutleien som vil inngå i sjablongregelen.

20 000-kronersregelen gjelder også fortsatt, side om side med den nye sjablongregelen. Et eksempel kan vise hvordan skatteeffektene kan slå ut forskjellig avhengig av hvordan man setter opp utleieforholdet:

Anne drar utenlands i to måneder og skal leie ut boligen sin i perioden. Hun bruker boligen selv før og etter utleien. Hun leier ut for 30 000 kroner, og har 5 000 kroner i utgifter.

Dersom hun har flere utleieforhold som hver har en kortere varighet enn 30 dager, blir skattepliktig inntekt 17 000 kroner ((30 000 – 10 000) × 0,85)).

Dersom hun i stedet leier ut på en kontrakt som varer i to måneder, blir skattepliktig inntekt 25 000 kroner (30 000 – 5 000).

I dette konkrete tilfellet vil det altså skattemessig lønne seg med kortidsutleie.

Utleieinntekt fra samme bolig kan altså skattlegges på ulike måter for samme inntektsår. Det kan bli en utfordring å holde styr på dette, og uten god planlegging kan det gi unødvendige skatteeffekter."