Denne artikkelen er skrevet i samarbeid med Skattebetalerforeningen og deres advokatkontor, SFB Skatteadvokater.

Fast eiendom i skattemeldingen kan være komplisert – særlig hvis du har solgt eiendom, leier ut eller har eiendom i utlandet. Derfor er det lurt å sette seg ned og bruke litt tid på skattemeldingen som skal leveres i slutten av april. Som medlem i Huseiernes Landsforbund gjelder rabatterte timepriser hos Skattebetalerforeningens advokatkontor SFB Skatteadvokater.

Nedenfor har vi fått hjelp av Bård Erlend Hansen i SFB Skatteadvokater til å liste opp fem punkter du bør sjekke på årets skattemelding.

1. Sjekk om boligen din er oppført i skattemeldingen?

Skatteetaten innhenter informasjon fra Statens kartverk om hvem som er tinglyst hjemmelshaver til eiendommen. Av ulike grunner kan imidlertid reell eier være en annen enn den som er registrert som hjemmelshaver. Her er det viktig å stryke eiendommen fra skattemeldingen dersom du har overdratt den til andre uten tinglysing, og føre opp eiendommen dersom du har overtatt eiendom som ikke fremgår i den forhåndsutfylte skattemeldingen.

2. Sjekk formuesverdien

Verdien av eiendom i Norge er som regel forhåndsutfylt, men sjekk at tallene stemmer. Formuesverdien for bolig og fritidsbolig og eiendom i utlandet skal ikke overstige 30 prosent av reell markedsverdi. Verdien av sekundærboliger, som for eksempel utleieboliger, skal ikke overstige reell markedsverdi.

Korriger verdien dersom det ikke stemmer, og vær forberedt på kunne dokumentere dette med takst eller verdivurdering fra megler.

NB! Dersom du har gjeld tilordnet sekundærboligen, får du en sjablongmessig avkortning av gjeldsfradraget. Sjekk om Skatteetatens utregning er riktig!

3. Salg av bolig

Har du solgt bolig, er det mange forhold å passe på. Sjekk om gevinsten i det hele tatt er skattepliktig, og om det er lagt riktige tall til grunn i skattemeldingen.

Gevinst ved salg av bolig og fritidsbolig kan være skattefri dersom du oppfyller visse eier- og brukskrav. Gevinst ved salg av bolig er skattefri dersom du har:

- eid eiendommen i mer enn ett år

- brukt den som egen boligeiendom i minst ett av de to siste årene før salget.

Her er det viktig å være klar over at du kan kvalifisere for skattefritak selv om du ikke har bodd på eiendommen, etter reglene om brukshindring. Det må du i tilfelle undersøke nærmere. Husk også at når gevinsten er skattefri er ikke tap fradragsberettiget.

Skattefritaket for gevinst ved salg av fritidsbolig gjelder dersom du har eid den i mer enn fem år og brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget.  Sporadisk utleie er ikke til hinder for gevinstfritaket, så lenge du har brukt eiendommen selv i «rimelig omfang».

Dersom salget er skattepliktig, må du sjekke gevinst-/tapsberegningen. Har du solgt arvet bolig eller fritidsbolig er det særlig viktig å sjekke inngangsverdien din og huske fradraget for salgsomkostninger.

4. Utleie

Ved utleie av bolig og fritidsbolig bør du være ekstra påpasselig på at du gjør ting rett – og at du får det du har krav på. Utleie i egen bolig er i mange tilfeller skattefri. Ved utleie av fritidsbolig er utgangspunktet at du er skattepliktig for 85 prosent av leieinntekter som overstiger kr 10 000 – forutsatt at du bruker eiendommen selv i rimelig omfang.

Du kan bli skattepliktig for leieinntekter fra første krone, men da har du også full fradragsrett for utgifter. I disse tilfellene skal du også fylle ut skjemaet RF-1189. Pass på å få med alle fradragene. Visste du for eksempel at du kan kreve fradrag for tilsynsreiser? Leier du ut møblert kan du også i visse tilfeller kreve fradrag for avskrivninger med 15 prosent av bruttoleieinntekt.

5. Utland

Har du eiendom i utlandet gjelder i utgangspunktet de samme reglene som om eiendommen befant seg i Norge. Skatteplikten for formue og inntekt kan imidlertid være begrenset i skatteavtalen mellom Norge og landet der eiendommen ligger.

Når eiendommen ligger i et land som Norge har skatteavtale med, og skatteavtalen legger opp til at dobbeltbeskatning skal unngås med den såkalte fordelingsmetoden, skal formuen og inntekten av eiendommen ikke skattlegges i Norge. Men da får du heller ikke fullt fradrag for all gjeld og alle gjeldsrenter du har – i alle fall når boligen ikke ligger i et EØS-land.

Husk at du har krav på fradrag i norsk skatt (kredit) for formue- og inntektsskatt som er betalt i utlandet. Bruk skjema RF-1147. Ettersend dokumentasjon dersom du ikke har dokumentasjonen klar.  Skatter og avgifter i utlandet som ikke gir rett til kreditfradrag kan trekkes fra i leieinntekten som relevant utgift dersom du leier ut eiendommen med skatteplikt.

Et par kjappe tilleggstips

Et siste tips: Du kjenner helt sikkert til fradraget for gjeldsrenter – men husk at du også kan få fradrag for låneomkostningene – f.eks. tinglysingsgebyr ved refinansiering.

Et aller siste tips: Er du i tvil om en inntekt er skattepliktig eller ikke, eller om en utgift er fradragsberettiget eller ikke, kan du la tvilen komme deg selv til gode i skattemeldingen.  Men det er da helt avgjørende at du gir utfyllende opplysninger om dette og forklarer hva du har gjort og hvorfor. Skriv derfor et vedlegg til skattemeldingen som vil gi skattekontoret tilstrekkelig grunnlag for å ta opp det aktuelle spørsmålet. I skattemeldingen for inntektsåret 2017 vil det ikke være et eget merknadsfelt (tidligere post 5.0) der du kan skrive inn fritekst. Selv om fritekstfeltet er fjernet er det like sentralt som før å gi utfyllende opplysninger – nå blir det derfor viktig å sende et eget vedlegg til skattemeldingen dersom du skal gi tilleggsopplysninger.