I noen tilfeller vil det spesifiseres at selger tar forbehold for eksempel mot fuktskader i kjelleren, slik at kjøper har muligheten til å sjekke forholdene nærmere. Derfor er det også mindre betenkeligheter knyttet til et slikt forbehold enn til et alminnelig forbehold som ikke gir kjøper noen indikasjoner på eventuelle mangler.
- De fleste salgsoppgaver inneholder «selges som den er», tror advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund.
Betegnelser som blir brukt i salgsoppgaven kan være «solgt som den er», «as is», «overtas som besiktiget» eller «uten ansvar for feil og mangler», slik at hovedansvaret for at boligen er i en stand boligkjøper kan akseptere også hviler på boligkjøper. Fæste erfarer at mange boligkjøpskonflikter nettopp har utspring i dette.
Hva sier avhendingsloven?
Avhendingslovens (§ 3-9) sier at eiendom som er solgt «som den er», likevel vil ha mangler dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, eller dersom kjøper ikke har fått opplysninger ved eiendommen som selgeren kjente til eller måtte kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Dersom en uriktig opplysning om eiendommen er gitt til kjøper, i en annonse, et salgsprospekt eller annen markedsføring, har den også en mangel med mindre selger retter opp den uriktige opplysningen før avtaleinngåelsen (§ 3-8). Men bevisbyrden ligger i alle tilfeller på boligkjøper.
- Det er generelt vanskelig å gjøre mangler gjeldende der det ikke kan bevises at selger har gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen, fortsetter advokaten, og legger til at mangelen eller manglene i så fall må være vesentlige.
At mangelen er «vesentlig», vil ofte bety at oppretting av mangelen kan prises til mellom tre og fem prosent av kjøpesummen.
Kan bli endret
Huseiernes Landsforbund har lenge ønsket å få fjernet muligheten til å selge en bolig «som den er».
- Dette er svært konfliktskapende, og heldigvis ser vi nå at Justis- og beredskapsdepartementet har en lovendring på høring etter råd fra oss, sier Fæste.
Et sentralt element i forslaget er en tilføyelse i avhendingsloven § 3-9 at «som den er»-forbehold og lignende alminnelige forbehold skal være uten virkning ved salg av bolig til forbrukere. I dag kan selger fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler gjennom å ta slike forbehold.
Per nå har selger få insentiver til å gi uttømmende informasjon om boligen før den selges, tvert imot vil det rettslig sett være en fordel for selger å ikke vite alt om boligen. Fæste håper at dette nå vil endres, slik at selger blir ansvarliggjort for mangler over en viss terskel.
Sjekk nøye
Hvis endringen som nå er på høring blir vedtatt, vil det føre til en tryggere handel. Derimot vil det ikke frita kjøper fra å lese salgsoppgaven nøye. Fæste mener at også takstmenn bør få større ansvar for å levere grundige rapporter
- En slik endring i avhendingsloven vil gjøre bolighandelen tryggere, tror Fæste, men legger til at kjøper fortsatt har en undersøkelsesplikt. kgd@huseierne.no
