- Vi får svært mange spørsmål til Huseiernes juridiske avdeling som handler om familiehytta. Veldig mange familier sliter med å finne ut av hvem som skal overta og hvordan. Mange foreldre vil gjerne ordne opp mens de ennå lever, forteller Marianne Aarbakke, advokat og arveekspert hos Huseierne.

Hun synes det er flott dersom den eldste foreldregenerasjonen planlegger mens de ennå er i live.

- Et generelt råd jeg vil gi til alle er: Snakk om hva som skal skje med familiehytta når mor og far faller fra. Jo mer man har planlagt og avklart på forhånd, jo mindre er faren for konflikter i ettertid, sier Aarbakke.

Arv eller forskudd på arv?

Et sentralt spørsmål i mange familier er: Skal hytta overføres til ett eller flere av barna nå mens foreldrene er i live, eller skal man vente, og la det skje ved arv?

- Her er det litt smak og behag. Kanskje vil foreldrene for eksempel sikre seg mot at barna endrer for mye på hytta, og vil dermed sitte med eierskapet selv til de dør. Det er helt i orden, men da vil jeg sterkt anbefale at de både snakker om hva de ønsker skal skje når de går bort, og at de nedtegner det i et testament. For eksempel om de vil at alle barna skal overta likt, eller om de vil at hytta skal gå til ett av barna mot at det løser ut de andre, sier Aarbakke.

Dersom det ikke foreligger noe testament, er det opp til barna å bli enige om de vil overta hytta sammen eller om noen skal kjøpes ut.

- Igjen er rådet å skrive ned i en avtale når dere er enige, sier Aarbakke.

Avkortning bør skrives ned

Dersom foreldre overfører hytta til ett av flere barn mens de selv fortsatt lever, det vi på folkemunne kaller «forskudd på arv», bør de gjøre det tydelig om det senere skal avkortes i arven.

- Hvis verdien av hytta skal avkortes, må dette avtales senest samtidig med at barnet overtar hytta, sier Aarbakke.

Hun legger til at så lenge begge foreldrene lever, kan de forskjellsbehandle og gi hytta til ett av barna uten å bestemme at det skal avkortes senere. Men de fleste vil gjerne at verdiene skal fordeles likt mellom barna, og det er derfor en slik avkortningsavtale er viktig å få på plass.

Dokumentavgift

Mange foreldre ønsker at barna skal dele på hytta likt, og overfører derfor hytta til barna mens de selv lever.

- Vi anbefaler at en overføring av eiendom tinglyses på nye eiere, det vil si at man sender inn skjøte til Kartverket. Det man da bør være oppmerksom på, er dokumentavgiften. Dokumentavgiften utgjør 2,5 prosent av markedsverdien. Dette er det vanlig at mottagerne betaler, men her er det avtalefrihet. Det er innsenderen av skjøtet som får fakturaen fra Kartverket, forklarer Aarbakke.

Dokumentavgiften utløses altså selv om barna ikke betaler for hytta de får overta. Det er også et tinglysningsgebyr.

Det er verdt å merke seg at barna vil få fritak for dokumentavgift for sin arveandel dersom hytta overføres som arv etter foreldrenes død. Dersom man har to barn som arver og overtar hytta sammen, påløper ingen dokumentavgift.

Pålagt særeie og forkjøpsrett

Dersom foreldre ønsker å sikre at hytta forblir i familien, kan det gjøres på flere måter.

- Man kan pålegge at hytta er barnas særeie, slik at det ikke blir konflikt om dette ved en eventuell skilsmisse. Dette er svært vanlig. Dette kan gjøres både dersom hytta overføres mens foreldrene fortsatt er i live, og i et testament, sier Aarbakke.

En annen ting man kan bestemme, er at andre i familien skal ha forkjøpsrett dersom hytta i fremtiden skal selges. Dette kan bestemmes i et testament, eller ved overføring av hytta mens eierne lever. I så fall kan det tinglyses ved innsendelse av skjøte.

Flere søsken – skriv god sameieavtale

Når flere søsken overtar en hytte er det lurt at alle setter seg ned sammen og skriver ned en god sameieavtale. Som medlem i Huseierne kan man bruke Huseiernes standardmal, som heter «Vedtekter for tingsrettslig sameie».

- Det som er viktig, er å bli enige om vedlikehold og utgifter tilknyttet vedlikehold; hvem som skal bruke hytta når, husordensregler, hva skjer hvis en av eierne vil ut av sameiet og slike ting. Jo mer man kan få ned skriftlig, jo bedre er det gjerne, sier Aarbakke.

Ofte er det uenigheter mellom søsken om vedlikehold og oppgradering. Den ene kan kanskje legge inn mer egeninnsats, mens andre ikke er like «handy». Dersom man på forhånd planlegger hvordan dette kan utjevnes, for eksempel ved at den part som ikke legger inn like mange arbeidstimer må betale noe mer for vedlikeholdet, kan man unngå mye uenigheter.

Det samme gjelder bruk av hytta: Sett ned så konkret som mulig hvordan ukene skal fordeles mellom søsknene, og når man eventuelt kan være der alle sammen.

Hvordan kjøpe ut søsken

Det er ikke uvanlig at søsken en stund eier hytta sammen, men så vil ett av søsknene ut. Da blir det gjerne spørsmål om hvordan dette skal gjøres. Det som ofte er vanskelig, er at affeksjonsverdien av hytta kan være en ganske annen enn markedsverdien.

For dem som sitter midt oppe i det, er det vanskelig å anslå hytteverdien riktig. Man bør derfor få inn flere verdivurderinger fra nøytrale parter.

- Hvordan man skal kjøpe ut søsken er et stort spørsmål for mange. Det handler om hvordan man skal få satt verdien til den andelen som skal kjøpes ut. Vi anbefaler at man får en takst på hytta og minst to ulike verdivurderinger – og så legger et gjennomsnitt til grunn. Anslagene kan nemlig sprike nokså mye, sier Aarbakke.