Velg riktig leiekontrakt

Planlegger du å leie ut bolig bør du sørge for å ha en god leiekontrakt. En tidsbestemt leiekontrakt kan fort bli til en tidsubestemt dersom kontrakten ikke er gyldig. Det kan bety problemer.

En tidsbestemt leiekontrakt angir som ordet sier et gitt tidsrom for leiekontraktens varighet. Dette er utleiers beste sikkerhet for å kunne avslutte en leiekontrakt. En tidsubestemt leiekontrakt går over en ubestemt tidshorisont. Dette er en type leiekontrakt som kan vise seg vanskelig å komme ut av dersom utleier og leietaker har motstridende interesser om å avslutte leieforholdet.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis.

- Det som kan bli problematisk med en tidsubestemt leiekontrakt er dersom leietaker protesterer på oppsigelsen. Da må Husleietvistutvalget eller forliksrådet vurdere om oppsigelsen vil virke urimelig. Da kommer også leietakers behov for boligen inn og man må vurdere utleiers og leiers behov mot hverandre, og her har leietaker et ganske sterkt vern, forteller advokat Espen Kheradmandi i Huseiernes Landsforbund.

- Mange medlemmer spør om de etter ønske fra leietaker kan inngå avtale med kortere leietid. At leietaker ønsker kortere leietid er ikke en saklig grunn, og leieavtalen vil da være tidsubestemt, sier advoakten.

Forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt

I husleieloven fra 1999 skilles det mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. At leieavtalen er tidsbestemt betyr altså at leieavtalen opphører etter en viss tid. Minstetiden for en slik leieavtale er tre år. Dersom en leieavtale er inngått i strid med bestemmelsene i Husleieloven § 9-3, skal avtalen anses som en tidsubestemt leieavtale. Derfor er det viktig å tegne en god leiekontrakt. En slik leiekontrakt kan man som medlem i Huseiernes Landsforbund fylle ut elektronisk på huseierne.no. Da er man sikker på at kontrakten er lovlig.

Dersom husrommet er lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller del av tomannsbolig, vil leieavtale likevel kunne inngås for ett år, forutsatt at utleier selv bebor eiendommen. 

Tidsubestemte leieavtaler har ikke et fastsatt tidspunkt for opphøret. En tidsubestemt leieavtale opphører når det er gyldig grunn til oppsigelse, adgang for leietaker eller utleier å heve avtalen eller ved leietakers død.

- Det er mye som kan være gyldig grunn til oppsigelse. Det kan for eksempel være at man skal bruke boligen selv, eller at et familiemedlem skal bruke boligen, eller at man for eksempel skal pusse opp. Det aller meste kan være en saklig grunn til oppsigelse. Det som er et stort MEN er at leietaker kan protestere. Da havner man i situasjonen som er beskrevet tidligere, forteller Kheradmandi.

Leietaker har en måned på seg til å protestere skriftlig på oppsigelsen fra den er mottatt. Har ikke leieboer protestert mot oppsigelsen, kan ikke leieboer påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven. Har leieboer protestert faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.

- Deretter er det opp til Husleietvistutvalget eller forliksrådet å avgjøre hva som skjer videre, sier advokaten.

Når kan man heve avtalen?

Ifølge lov om husleieavtaler kan utleier heve avtalen dersom:

a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,
c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller
e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

Blir leieavtalen hevet, er leieboer ansvarlig for utlegg, tapt leie og liknende etter bestemmelsene i Husleieloven § 5-8.

Det som imidlertid er et problem er at dette kan ta tid, og man er aldri garantert å vinne frem i en rettssak. Derfor anbefaler Huseiernes Landsforbund å inngå tidsbestemte leieavtaler.

- Den store fordelen er sikkerheten du har med en tidsbestemt leieavtale - at man har samme muligheter for å si opp leiekontrakten slik som nevnt over, men i tillegg har man en fast dato for når leieforholdet avsluttes. Dersom det skjærer seg med oppsigelsen er du i hvert fall ikke låst til leietakeren på ubestemt tid. Kontrakten opphører automatisk etter endt løpetid dersom det ikke avtales ny leieavtale, avslutter Kheradmandi.