Strenge krav ved utleie

Gå til hovedinnhold

Strenge krav ved utleie

Studenter i Stavanger sliter for å få tak i bolig. Likevel gir kommunen huseiere forbud mot å leie ut i underetasjen. Utleieenhetene holder ikke mål.

Tekst: Nina Granlund Sæther
Foto: Barbro Fauske Steinde

Inger Helene Egeland har nettopp kjøpt seg en stor enebolig på Stokka i Stavanger. Den 135 kvadratmeter store kjelleretasjen vurderer hun å leie ut for å avhjelpe boligmangelen og øke inntektene. Kanskje kan hun få 10 000 kroner skattefritt ekstra hver måned. Rommene er store, og takhøyden god.

- Foreløpig mangler både bad og kjøkken, men hva annet må jeg gjøre for å møte kravene til utleie, undrer hun.

Les mer om å leie ut bolig her >>>>

Tilgang bad og kjøkken

Hun har hørt at det er lettere å leie ut hybel enn leilighet, og det stemmer. Men skal hun leie ut hybel, må hun dele kjøkken eller bad med leierne.

– En hybel forutsetter at man skal dele en eller flere romfunksjoner, for eksempel bad eller wc, med hovedleiligheten. Finnes det to bad og to kjøkken i boligen, vil man ikke kunne godkjenne utleieenheten som hybel, sier Jonny Stenberg i Stavanger kommune. Han er arkitekt og prosjektleder for kommunens satsing på tryggere boliger.

Selv om man bare leier ut et kombinert oppholds- og soverom, må det være godkjent for varig opphold. Det betyr at rommet må være minst 15 kubikkmeter stort og ha tilstrekkelig dagslys og utsyn. Er vindusarealet mer enn 10 prosent av gulvarealet i rommet, vil dette ofte gi nok dagslys, men skygger andre bygninger eller terrenget vesentlig for dagslyset, må vinduet være større. For at utsynet skal være tilfredsstillende, skal underkant av vindu ikke være høyere enn 90 cm over gulvet.

Vinduene i kjelleren hos Inger Helene Egeland er få og små. De sitter høyt oppe på veggen og måler kun 34 cm ganger 102 cm. Skal rommene i kjelleretasjen tilfredsstille kravene til rømningsvei, dagslys og utsyn, må hun både lage større hull i veggene og grave ut store deler av tomta. Alternativt kan hun heve bygget.

- Det er svært vanskelig å få godkjennelse for varig opphold i underetasjer på hus som ligger på flate tomter, sier bygningsingeniør Guzman Crus Rodriguez, som er kollega av Stenberg. Man kan ha lysgrav foran enkelte vinduer, men ikke alle.

Regelverket er nedfelt i plan- og bygningsloven og gjelder over hele landet. Dette er ikke noe Stavanger kommune har funnet på.

- Allerede i 1924 ble det bestemt at man ikke skulle bo i kjellere. Reglene har alltid vært strenge, påpeker Jonny Stenberg.

 Les mer om å leie ut bolig her >>>>

Avskilter leiligheter

Da Stavanger, som har eiendomsskatt, retakserte alle eiendommene i byen mellom 2004 og 2006, fant kommunen mer enn 1 600 utleieenheter som ikke var godkjent. For å sikre at alle har en trygg og god plass å bo, har kommunen vedtatt å ettergå disse boligene. Til nå har omtrent halvparten av boligeierne fått brev fra kommunen med krav om å søke godkjennelse eller be leierne finne annet husvære.

- Dette er en prosess som vil ta lang tid, opplyser Stenberg. De første brevene ble sendt ut i slutten av mai i fjor, og vi regner med å holde på i flere år. Det går ut ca. 20 brev pr. uke.

Til nå er 14 leiligheter godkjent. 235 eiere hadde ikke leieboere lenger eller har selv valgt å avslutte leieforholdet, og 10 har fått avslag på søknad. 152 eiere har ikke svart, og resten er til behandling.

Mange frykter den kommunale saksbehandlingen. Kravene for å få godkjent leilighetene er strenge. I tillegg til krav om lys og luft er det også brann- og sikkerhetskrav, krav til takhøyde, lydisolering, bodplass og parkering. Hus & Bolig har vært i kontakt med utleiere som ikke ønsker å stå frem i håp om å unngå ”avskilting”. De vet at leilighetene ikke vil bli godkjent eller kostnadene for å få dem godkjent blir urimelig store.

Det er naivt å tro at man kan fortsette med utleie uten å bli oppdaget, mener de to saksbehandlerne i kommunen.

- Vi får mange tips, for eksempel fra naboer og foreldre. Selv om ungdommene tar til takke med et mørkt lite krypinn når de flytter til Stavanger for å studere, er det ikke sikkert at mor og far synes boligen er trygg nok når de kommer på besøk, sier Stenberg. Han mener det alltid vil være noen som bryter reglene, men man risikerer tilsyn. Og etterkommer man ikke kommunens krav kan man i verste fall få forelegg eller tvangsmulkt på 500 kroner pr. dag.

 

 Advarer mot ulovlig utleie

- Man må ikke finne på å leie ut en leilighet som ikke er godkjent for beboelse, advarer advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. – Hvis de som leier skulle bli skadet eller i verste fall miste livet, for eksempel på grunn av manglende brannsikring, ville det være en tragedie for alle involverte. I tillegg til belastningene med å leve med noe slikt på samvittigheten, kan erstatningskravet bli mer enn de fleste kan klare å dekke.

Leisner gjør også oppmerksom på at hvis leiligheten ikke er godkjent for beboelse, vil leier kunne heve leieavtalen og flytte på dagen. Eventuelle merkostnader som påløper, for eksempel til leie av lagerplass for oppbevaring av møbler, kan leier kreve erstatning for av utleier.

 

Trives i kjellerleiligheten

I Hafrsfjord er studentene Stine Eide Halleraker og Andreas Westerheim lykkelige for å ha fått et krypinn de trives i. De har vært langt heldigere enn mange av sine medstudenter, for det er vanskelig å finne gode leiligheter i oljebyen, og prisene er skyhøye. Boligen de hadde før var fuktig og hadde teppegulv de mislikte. Leiligheten de nå disponerer er nyoppusset, lys og trivelig med vinduer på begge sider så det blir gjennomlys, den har et stort, godt kjøkken og to soverom. Samboerparet betaler kun 7 000 kroner måneden for de 75 kvadratmeterne.

- Boligmarkedet i Stavanger er vanskelig, særlig hvis man er alene. Fra Lånekassen får man 6 800 kroner i måneden. Søsteren min bor på en studenthybel og må ut med 4 200 kroner. Da er de 40 stykker i samme blokk som deler én hybelkomfyr, forteller Stine, som holder på med en mastergrad i endringsledelse.

Selv om Halleraker og Westerheim bedyrer at de trives godt, er leiligheten som ligger i underetasjen hos Thomas Stokka ikke godkjent for utleie. Stokka er en av dem som har fått brev fra kommunen. Han synes det er helt på sin plass å kontrollere brannsikkerhet og rømningsveier, og selv om han allerede har brukt et par hundre tusen kroner på å pusse opp leiligheten, vil han gjøre det som er nødvendig for å få godkjennelse. Men han synes kostnadene for å få godkjent leiligheten er urimelig høye.

 

Vinduene må gjøres større

Thomas Stokka har leid ut leiligheten i kjelleretasjen i alle de 26 årene som er gått siden huset var nytt. Kommunen har vært leietager i 15 av dem. Hver høst kom oppfordringen: ”Har du plass til en student?” Å leie ut var noe alle gjorde.

- Jeg har bare hatt positive erfaringer, aldri problemer. En dame bodde her i ti år og trivdes godt. Nå er det to studenter som leier, og de synes å være like fornøyd som meg, sier Stokka. Men rett før jul fikk han det første brevet fra kommunen, og nå har han fått en frist på tre måneder for å etterkomme kravene i plan- og bygningsloven. Hvis ikke må han be det unge samboerparet om å flytte.

Det er ikke kommunen som kommer og kontrollerer bygningen og så vender tommelen opp eller ned. Huseieren må selv engasjere et kvalifisert firma som er godkjent for ansvarsrett, og når alt er i henhold til regelverket kan man søke kommunen om godkjennelse. Byggmestere, arkitekter og ingeniører vil normalt være kvalifisert for å vurdere boligen og utarbeide en søknad.

- Jeg fikk tak i en byggmester for å finne ut hva som eventuelt måtte gjøres, forteller Stokka. - Rømningsveier er ikke noe problem, men stuevinduene må likevel gjøres større for å få bedre utsyn. Det mangler 10 cm i høyden. En vegg må brannsikres. Den må da gjøres dobbel så tykk. Alt det elektriske i veggen berøres. Og så mangler leiligheten en sportsbod på fem kvadratmeter. Den må jeg prøve å få plass til i hagen.

Stine Eide Halleraker mener vinduene i leiligheten er mer enn store nok.

- Jeg savner absolutt ikke utsikt. Jeg er mer bekymret for innsyn, sier hun. Sportsbod ute har heller ikke det unge paret behov for. Skiutstyret har de ikke tatt med til Stavanger, og med et ekstra soverom har de egentlig mer plass enn de trenger.

           

Kan ikke fire på kravene

- Vi kan ikke annet enn å forholde oss til plan- og bygningsloven, sier Jonny Stenberg i Stavanger kommune, men opplyser at det er mulig å søke dispensasjon fra enkelte av kravene.

- Har man en annen god løsning for plassering av sykler og barnevogn, er det ikke nødvendig å se seg blind på kravet om bodplass. Brann og sikkerhetskrav er viktigst, og her firer vi ikke! Det er dessverre ikke så lenge siden det var brann i en loftsleilighet her i byen hvor det ikke var rømningsveier. Og i Drammen var det en tragisk ulykke hvor flere omkom for noen år siden. Vi ønsker å unngå slike brannfeller, understreker han.

Omtrent 150 000 kroner regner Thomas Stokka med at det koster ham å oppgradere standarden. I tillegg må han beregne 50 000 kroner til papirarbeidet. Både byggmesteren som skal fylle ut søknaden og kommunen skal ha sitt. Det er de siste kronene han synes er sure og som ergrer ham mest.

- Jeg synes kommunen har et ansvar for å tilrettelegge for flere studentboliger. Da kunne de også gjort det rimeligere for huseierne å få dette i orden.

Kommunen tar vanligvis 11 300 kroner for å godkjenne en utleieenhet. I forbindelse med oppryddingsprosjektet, er kostnadene økt med 50 prosent. Det er for å dekke kommunens merkostnader med å lete opp ulovlige leiligheter, og er ikke ment som en straff, opplyser Stenberg. Eventuelle søknader om dispensasjon koster 5 000 kroner pr. stykk. Det kommer i tillegg.

At det er urimelig dyrt å få godkjent utleieenhetene er han uenig i.

- Husk at mange har leid ut i årevis uten godkjenning. De har tjent hundretusener av kroner skattefritt. Det er lett å glemme når man blir tvunget til å oppgradere, sier Jonny Stenberg.

Kan bli kastet ut

Vinduene i den nyoppussede leiligheten Stine Eide Halleraker og Andreas Westerheim leier tilfredsstiller ikke kravene til utsyn.

 

Stine og Andreas betaler bare 7 000 kroner pr. måned og har vært uvanlig heldige. Paret savner ikke mer utsyn, og sportsbod trenger de ikke.

Alt om utleie fra Hus & Bolig

Fakta

SØKNADSPLIKT: Alle selvstendige boenheter er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven. Søknaden skal være utarbeidet av et kvalifisert foretak som kan godkjennes for ansvarsrett. Det er byggesaksavdelingen i kommunen som så godkjenner leiligheten.

LEILIGHET: En leilighet eller hybelleilighet er en selvstendig boenhet som inneholder alle nødvendige fasiliteter, som for eksempel kjøkken og toalett. Den må i tillegg ha egen inngang. Det er ikke av betydning om inngangen er fra innsiden eller fra yttersiden så lenge enheten er tilstrekkelig avskjermet fra annen boenhet.

HYBEL: En hybel er et rom som deler andre romfunksjoner, for eksempel bad og wc, med hovedleiligheten. Eventuell stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom må være godkjent for varig opphold. Det stilles ikke særskilte krav til hybelen med hensyn til brannsikkerhet, bodplass, etc.

 

FOR SMÅ: Inger Helene Egeland konstaterer at vinduene ikke tilfredsstiller kravene til rømningsveier.

 

Nesten en halv million leier

Ved siste boligtelling, som var i november 2001, var det nær 2 millioner boliger her i landet. De fleste eier boligen sin selv, men 457 871 husholdninger i Norge leier bolig. Det tilsvarer om lag 23 prosent av husholdningene. Tallene er høyere i de største byene.

Andelen som leier har økt i alle fylker bortsett fra de fire nordligste. I 1999 var det 24 prosent som leide bolig i hovedstaden. I 2001 var det ca. 30 prosent.

Mer enn halvparten av de som leier, leier bolig av privatperson. Kommuner, boligselskaper og arbeidsgivere er andre utleiere.

Oversikten viser hvor mange som leier bolig i hvert fylke og hvor mange som leier bolig av privatperson.

                                                                                   Kilde: SSB

VIL UNNGÅ AVSKILTING: Thomas Stokka ønsker å etterkomme kravene fra Stavanger kommune, men det vil koste ham ca. 200 000 kroner. Han mener kommunen burde gjøre det rimeligere for huseierne å etterkomme regelverket.

Trygg og godkjent bolig

Alle har rett til trygge og gode boligforhold. Derfor er kravene til utleieenhetene like strenge som kravene til boligen forøvrig.

HØYDE UNDER TAKET: Takhøyden bør ikke være under 2,4 m og skal ikke være under 2,2 m.

VINDUER: Vinduer skal gi dagslys og utsyn i rom for varig opphold. Rom for varig opphold er stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom. Er vindusarealet mer enn 10 prosent av gulvarealet i rommet, vil dette ofte gi nok dagslys. For at utsyn skal være tilfredsstillende, skal underkant av vindu ikke være høyere enn 0,9 m over gulvet.

RØMNINGSVEIER: Fra leilighet i underetasje og 1. etasje skal det minst være én utgang til sikkert sted. Fra 2. etasje og videre oppover i etasjene, skal det være minimum to uavhengige rømningsveier.

RØMNINGSVINDUER: Rømningsvinduer skal ha minimum 0,5 m bredde og minimum 0,6 m høyde, men summen av bredde pluss høyde må ikke være mindre enn 1,5 m. Det skal ikke være høyere enn 1,2 m fra gulv og opp til nedre vindusåpning. Er det høyere, skal det tilrettelegges for rømning.

Dersom vindu utvendig har underkant mer enn 3 m over planert terreng, bør det monteres stige for å lette rømningen. Ved rømningsvindu som ligger høyere enn 5 m og inntil 7,5 m over terreng, kan rømningsveien være fastmontert stige med ryggbøyler eller lignende. Ved større høyder enn 7,5 m, må det monteres utvendig trapp. Stige eller trapp må ha avstand minimum 2 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme.

BRANNSKILLE: Det skal være brannskille mellom leiligheter horisontalt og vertikalt. Dette gjelder for boliger til og med tre etasjer. Er det mer enn tre etasjer som er innredet med boligfunksjoner, må det foretas brannprosjektering.

LYDISOLASJON: Bygget skal være av en slik art at det er tilfredsstillende lydforhold med hensyn til luftlyd.

BODPLASS: Leiligheten skal ha minimum 5 kvadratmeter utvendig sportsbod og 3 kvadratmeter innvendig bod. For små leiligheter med ett rom kan innvendig bod erstattes med 2 løpemeter ekstra skap.

RADONFRITT: Fra 1. januar 2014 skal radonkonsentrasjon i inneluft ikke overstige 200 Bq/m3. Tiltak skal iverksettes hvis radonkonsentrasjonen overstiger 100 Bq/m3.

VENTILASJON: En boenhet må tilføres tilstrekkelig mengde ren uteluft for å tynne ut de forurensninger som tilføres inneluften. Dette kan skje ved at det etableres nødvendig avtrekk fra rom med større luftforurensning eller fuktighetsbelastning, som kjøkken, bad, WC og vaskerom, samtidig med at det tilføres tilsvarende friskluftmengder til rom med krav til høyere luftkvalitet.

FUKT: Grunnvann, overflatevann, nedbør, bruksvann og luftfuktighet skal ikke trenge inn og gi fuktskader, mugg- og soppdannelse eller andre hygieniske problemer.

UTEPLASS: Hver boenhet skal ha et egnet uteareal som er brukbar i forhold til sol, støy, trafikk og lignende. Hagen skal kunne deles opp på en fornuftig måte. For bileiligheter kreves det normalt 20 m2.

ALTERNATIV OPPVARMING: Hvis leiligheten er over 50 m2 må den ha pipe, fastmontert varmepumpe, pelletsovn, fjernvarme eller lignende.

PARKERING: Antall parkeringsplasser skal være i samsvar med gjeldende reguleringsplan og/eller kommuneplanbestemmelser. Normalt  kreves det en parkeringsplass a 15 kvadratmeter pr. 100 kvadratmeter bruksareal.

                                                                                  Kilde: Stavanger kommune