Utleie: Ikke forbudt å skifte lås

Gå til hovedinnhold
Ikke gjør det! Selv om du er lei av leieboeren burde du ikke ta loven i egne hender.

Utleie: Ikke forbudt å skifte lås

Det er ikke straffbart for utleier å skifte lås for å stenge leieren ute, men det betyr ikke at det er fritt frem.

Mange sliter med leieforholdet sitt. Manglende husleie, hærverk, husbråk og leiere som nekter å flytte ved utløpt kontrakt er noen av gjengangerne. Tidligere kunne ikke utleier selv kaste ut leieren, for eksempel ved å skifte låsen for å stenge dem ute når de ikke oppfyller leieavtalen. Nå sier straffeloven at såkalt selvtekt, altså det å ta loven i egne hender for å rette opp et forhold man mener er urett, nå ikke lenger er straffbart. Men hvordan fungerer dette i praksis?

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!


Løser ikke konflikten

Bruk av tvang til å gjennomføre endringer i rettsforhold mellom borgere har tidligere vært forbeholdt namsmyndighetene. Der leieforholdet bygger på en avtale mellom en utleier og en leier, er det fremdeles slik at man må benytte namsmyndighetene for å gjennomføre en lovlig avslutning av leieforholdet. Den nye lovendringen åpner likevel for at du som utleier, hvis du for eksempel mener leieforholdet er avsluttet, kan ta saken i egne hender, skifte låsen og få lagret leietagerens eiendeler, uten å blir bøtelagt for det. Det er likevel noe Huseiernes Landsforbund i de fleste tilfeller sterkt vil fraråde.


 – Selv om du ikke blir straffet, så kan det jo godt hende at leieren lider et tap på grunn av din egenrådige oppførsel. Møter leieren en låst dør fordi hun ikke har betalt husleien, så kan hun jo måtte ta inn på hotell inntil hun ved namsmyndighetenes hjelp kan bli gjeninnsatt i leieforholdet. Regningen for dette kan fort havne hos utleier. Det er avtalt i leiekontrakten og fremgår av husleieloven hvordan et leieforhold skal avsluttes, og det er jo ikke ved at utleier tømmer leiligheten og låser døra, sier Anders Leisner, advokat og leder av juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund.

Selvtekt er dessuten ikke ulovlig motsatt vei, noe som betyr at leieren du akkurat kastet ut har like stor rett til å ta seg inn i boligen igjen.


Ikke ta saken i egne hender


– Selv om straffeloven er endret, betyr ikke det at reglene som ligger til grunn for leieforholdet forsvinner. Du må følge det som er avtalt, det er slettes ikke fritt frem, sier Leisner.
 Det må også understrekes at det fremdeles er en oppgave for politiet å benytte fysisk makt overfor personer.


 – Det skal likevel ikke stikkes under en stol at i noen tilfeller så kan utleier nokså risikofritt ta seg til rette. Har leieren forsvunnet, sluttet å betale leie og ikke har noe innbo av verdi, kan utleier skifte lås og ta husrommet i sin besittelse uten å løpe noen stor risiko for å bli dømt til å betale erstatning til leier, sier Leisner.


 Dersom utleier eller leieboer handler i strid med husleieloven eller leiekontrakten, vil man alltid kunne forfølges med erstatningskrav. Da hjelper det lite at man slipper boten for selvtekt.

Utkastelsesprosessen:

•  Den vanligste årsaken til utkastelse er at leier ikke betaler i tide.

•  En slik utkastelsesprosess starter med at utleier sender et skriftlig varsel der leier gis to uker på å flytte, eller betale leien med eventuelle renter og omkostninger.

•  Om leier ikke har betalt leie eller flyttet ut innen fristen som ble satt, kan utleier begjære utkastelse gjennom namsmannen.

•  Det tar normalt 3 – 5 uker fra saken kommer inn til namsmannen til en eventuell utkastelse gjennomføres.

•  Leieboer får etter utkastelsen inntil 4 uker på seg til å fjerne innbo og løsøre,   så du må regne med at en utkastelsesprosess fort tar noen måneder.

Gode utleieråd:

•  Sjekk alltid referanser, og husk depositum slik at du er sikret økonomisk ved mislighold og hærverk.

•  Sørg for at du har en skikkelig kontrakt med en utkastelsesklausul som sier at leier aksepterer at utleier kan begjære tvangsfravikelse/utkastelse om man ikke betaler leie. Da kan du søke namsmyndighetene om hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse vesentlig lenge tid.

•  Du kan også heve leieavtalen ved vesentlig mislighold. Dette er en helhetsvurdering, men tommelfingerregelen når det kommer til utestående husleie er 3 måneder.

•  Ved husbråk må man sende skriftlig klage til leieboer. Da kan man senere heve leieavtalen, hvis husbråket er å anse som vesentlig mislighold av avtalen. Med dokumentasjon på at du har påklaget bråket til liten nytte, stiller du sterkere i en senere sak.

•  Selv om man har en utkastelsesklausul, eller misligholdet er vesentlig, lønner det seg ikke nødvendigvis å ta saken i egne hender. Man bør la namsmyndighetene  ta seg av utkastelser.

•  Husleietvistutvalget er et særutvalg som er førsteinstans for behandling av hus-leiesaker i Oslo og Akershus, Trondheim og Bergen. HTUs oppgave er å løse tvister mellom utleier og leier av bolig, og om nødvendig avsi dom i de tilfeller partene ikke kommer til enighet.

.