Selge eller beholde arvet bolig?

Gå til hovedinnhold
Sørg for klare avtaler og vit at det er krav om eier- og brukstid for å selge skattefritt en arvet bolig eller fritidseiendom

Selge eller beholde arvet bolig?

Når du arver en bolig eller en fritidsbolig sammen med en eller flere personer er det sameieloven som gjelder.

Som i et sameie, kan man velge å selge sin del. Dersom det ikke er skrevet en avtale, eller at arvelater har bestemt at sameiet ikke skal kunne tvangsoppløses, kan en av arvingene gå til tingretten og kreve hele sameiet tvangsoppløst og eiendommen solgt, om partene ikke kommer til en enighet om frivillig salg.

- For å unngå problemer, er det viktig at man sørger for å skrive en avtale som regulerer hva som skal gjelde for sameiet, dersom dette ikke allerede er gjort av arvelater, sier advokat Karianne Listerud Lund i Huseierne.

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

Advokat Karianne Listerud Lund i Huseierne hjelper medlemmer med blant annet å redigere fremtidsfullmakter.

Vær forberedt

Der en slik arv ikke kommer som noen overraskelse på arvtagerne er det smart å forberede seg på forhånd slik at man unngår tvister og uenigheter. Med arv av bolig eller fritidseiendom følger det plikter man kanskje ikke hadde sett for seg. Dette gjelder for eksempel bruk, vedlikehold og generelle utgifter til strøm, søppelhenting, eiendomsskatt, forsikring osv. Man bør også sette seg godt inn i skattereglene som trer i kraft dersom man på et tidspunkt velger å selge seg ut av sameiet. Forskjellen på gevinst kan nemlig være stor alt etter om krav til eier- og brukstid er oppfylt.

Verdivurdering er viktig

Hvis den dere arver boligen fra (arvelater) kunne ha solgt boligen skattefritt, blir arvingenes inngangsverdi satt til eiendommens antatte salgsverdi på dødsfallstidspunktet.

- Det vil derfor være smart å raskt få en ny verdivurdering, råder Lund.

Dette vil gjøre at arvingene kan dokumentere verdien av boligen eller fritidseiendommen, og dermed unngå problemer dersom skatteetaten for eksempel har et annet syn på eiendommens inngangsverdi ved salg før eier- og brukstid er oppfylt. Hvis eiendommen stiger i verdi etter at den er arvet og frem til salg, så vil det være en gevinst som er skattepliktig med mindre arvingene selv oppfyller eier og brukstid.

Inngangsverdien blir ikke oppjustert dersom eier- og brukstid ikke er oppfylt av arvelater når du arver.

- La oss anta at boligen opprinnelig ble kjøpt for 1 million kroner. Markedsverdien er steget til 4 millioner, men inngangsverdien ligger fortsatt på 1 million kroner fordi arvelater ikke oppfylte eier- og brukstiden. Hvis arvingene da selger boligen til markedspris eller over, vil de måtte skatte av gevinsten som da vil være 3 millioner eller mer, presiserer advokaten.  

Eier- og brukstid

Dersom man vil unngå skatt på salg av en bolig eller en fritidseiendom, må man ha oppfylt krav om eier- og brukstid. Betingelsene for skattefritt salg av en boligeiendom er at eierne må ha eid eiendommen i mer enn ett år når salget finner sted, og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

- Det vil være å anbefale at man melder flytting til Folkeregisteret, slik at man kan bevise at man har hatt boligen som bosted, sier advokaten, men minner på at det er den faktiske botiden som er det avgjørende, ikke det formelle.

Dersom det dreier seg om salg av en del i en fritidseiendom, er reglene strengere. Da må hver og en av eierne ha eid eiendommen i mer enn fem år når salget finner sted, og brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget.

- Med bruk menes det at fritidseiendommen er blitt jevnlig brukt av den som selger sin del, forteller advokaten.

Det kan måtte bevises i form av for eksempel strømregninger, og man må regne med at skattemyndighetene kan ta stikkprøver.

Dersom arvelater ikke hadde oppfylt kravene til eier- og brukstid når eiendommen føres over til arvinger, vil arvingene kunne fortsette å opparbeide denne eier- og brukstiden etter overtakelse, og dermed likevel kunne selge skattefritt etter at kravene er oppfylt.

Ved salg

Hvis en eller flere medeiere vil selge seg ut, finner man markedsverdien på eiendommen, og deler den likt på medeierne. Hvis krav til eier- og brukstid er oppfylt, er det skattefritak for dem som selger seg ut. Den som vil beholde boligen, en eller flere deler av den, må kjøpe ut medeiere.

- Den som kjøper må ta kostnaden for tinglysningsgebyr og dokumentavgift på den delen de kjøper, avslutter Lund.