Salg av arvet bolig eller fritidsbolig

Da arveavgiften ble fjernet i 2014, ble det samtidig bestemt at man overtar arvelaterens eller giverens inngangsverdi. I grove trekk innebærer dette at man ved salg må skatte av verdistigning også i arvelaterens eller giverens eiertid.

I 2014 ble det altså innført et generelt kontinuitetsprinsipp for eiendeler mottatt ved arv og gave: Man slipper arveavgiften, men man må skatte av verdistigningen. Men det gjelder et viktig unntak fra dette for bolig og fritidsbolig som arvelater eller giver kunne selge skattefritt på arve- eller gavetidspunktet. Vær imidlertid klar over at dette ikke innebærer at man kan selge bolig og fritidsbolig man har arvet skattefritt.

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

–  Regelen er nå at dersom arvelater eller giver kunne selge boligen eller fritidsboligen skattefritt på sin hånd, så får mottakeren oppjustert sin inngangsverdi til verdi på dødsfallstidspunktet, sier advokat Bård Erlend Hansen i Skattebetalerforeningens advokatkontor SBF Skatteadvokater AS. Men salget som sådan er altså ikke skattefritt understreker Hansen: Når arvingen senere selger eiendommen, er salget like fullt skattepliktig (med mindre hun selv oppfyller kravene til bo- og eiertid), men hun skattlegges altså kun for verdistigning i egen eiertid. Det samme gjelder for gaver som er ytet mens giveren var i live.

Dette gjelder arv utløst, eller gaver mottatt, etter 1. januar 2014. For arv og gave fra før 1. januar 2014 gjelder den tidligere regelen om at inngangsverdien ikke kan settes høyere enn den verdi på formuesobjektet som er lagt til grunn ved beregningen av arveavgift.

Ta stilling

Advokat Hansen påpeker at arvinger som har solgt eller skal selge bolig eller fritidsbolig som er ervervet ved arv eller gave, må ta stilling til fire ting:

1: Kunne giver eller arvelater selge eiendommen med skattefritak for gevinst?
Først må man vurdere om arvelater eller giver var i posisjon til å selge eiendommen med skattefritak for gevinst.
Vilkårene for skattefritt salg av boligeiendom er i grove trekk at eieren må ha eid eiendommen i mer enn ett når realisasjonen finner sted og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen. Vilkårene for skattefritt salg av fritidseiendom er at eieren må ha eid eiendommen i mer enn fem år når realisasjonen finner sted og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen.
I arvesituasjonene er det gjerne aktuelt at arvelater ikke har bebodd eiendommen i kortere eller lenger periode før dødsfallet, men vært på sykehjem.

–  Selv om boligen fraflyttes, kan tiden etter fraflytting godkjennes som botid, dersom man må flytte på grunn av arbeid, helse eller lignende grunner, sier Hansen, som også minner om at det gjelder egne regler for godskriving av botid mellom ektefeller.

Gunstig

2: Hva blir arvingens inngangsverdi når arvelater kunne selge eiendommen skattefritt?
Dersom arvelater kunne selge boligen skattefritt, skal arvingens inngangsverdi settes til eiendommens antatte salgsverdi på dødsfallstidspunktet.

–  Dette fører altså til at verdistigning i arvelaters eller givers eiertid blir fritatt for gevinstbeskatning, og dette – kombinert med at vi ikke lenger har arveavgift – gir jo en gunstig situasjon for salg av slike objekter, sier Hansen.

Dersom overføringen tinglyses, vil dokumentavgiftsgrunnlaget vanligvis brukes som skattemessig inngangsverdi. Hvis overføringen ikke tinglyses kan man innhente takst for å sannsynliggjøre verdien på overtakelsestidspunktet.
Dersom eiendommen selges kort tid etter dødsfallet, kan man som et utgangspunkt legge til grunn oppnådd salgssum som inngangsverdi, slik at det ikke er noen verdistigning som kommer til beskatning.  
Situasjonen kan også være at boligen faller i verdi i arvingens eierperiode. Dersom salget skjer kort tid etter arvefallet, må det i tilfelle være helt konkrete omstendigheter som begrunner fradrag for et slikt verditap – normalt vil som nevnt oppnådd salgssum danne utgangspunktet også for markedsverdien på dødsfallstidspunktet, når salget skjer kort tid etter dødsfallet.
I alle tilfeller kan det være greit å ta utgangspunkt i en takst/prisantydning som er innhentet etter dødsfallet, og vurdere om det er større grunn til å ta utgangspunkt i den enn i oppnådd salgssum ved fastsettelse av inngangsverdi.
Dersom du krever fradrag for verdifall i egen eiertid og du har eid eiendommen i kort tid etter arvefallet, bør du være forberedt på å begrunne ditt standpunkt godt overfor skattemyndighetene. Hansen anbefaler her at man gir nærmere opplysninger i et eget vedlegg til skattemeldingen:

– Det gjelder generelt at dersom man er i tvil om en post, bør man gi nærmere opplysninger i eget vedlegg til skattemeldingen. Da kan i alle fall ikke skattemyndighetene hevde at du har gitt ufullstendige opplysninger dersom de er uenige med deg, sier advokat Hansen.

Pass på fradragene

3: Fradrag for salgskostnader
Så påpeker advokat Hansen også at det i mange slike saker kan gjemme seg et «skjult fradrag»:

– En effekt av at salget er skattepliktig, er at salgsomkostninger ved salget av eiendommen reduserer eiendommens utgangsverdi. Dersom salgssummen er lik eiendommens markedsverdi ved overtakelse, det vil si inngangsverdien, vil altså salgsomkostningene medføre at man får et skattemessig tap.

Hansen belyser dette med et eksempel: Kjell arver bolig fra sin far Bjørn i mars 2018. Ettersom faren kunne solgt boligen skattefritt blir inngangsverdien til arvingen Kjell oppregulert til markedsverdien på dødstidspunktet. Denne blir vurdert til 4 millioner av takstmann. Kjell selger boligen kort tid etter dødsfallet, og salgssummen viser seg å være identisk med den antatte markedsverdien. Han er fornøyd med å få 4 millioner skattefritt, men kan i tillegg kreve fradrag for omkostningene ved salget. Disse omkostningene inkluderer meglerhonorarer, annonsering, forskjellige gebyrer mv. I Kjells tilfelle endte omkostningene på 120 000 kroner ved salget – det vil si at han rent skattemessig, faktisk har et tap på 120 000 kroner ved salget. Det kan han kan kreve fradrag for. Kjell ender opp med å få salgssummen på 4 millioner kroner, samt å få et skattefradrag verdt 27 600 kroner (120 000 kroner x 23 prosent for inntektsåret 2018).

Flytt inn selv

4: Hva hvis arvelater ikke kunne selge eiendommen skattefritt?

Hvis boligen eller fritidsboligen ikke kunne vært solgt skattefritt (på grunn av manglende bo-, eier- eller brukstid), er det arvelaters inngangsverdi som avgjør hvor mye skatten blir.
Da må man altså bringe på det rene hva som var arvelaters inngangsverdi (kostpris, eventuelt arvet verdi med tillegg av senere påkostninger og eventuell oppregulering).

– Det er ikke alltid like lett å nøste opp i dette, sier advokaten, – i mange slike tilfeller er vi nødt til å gjøre en konkret skjønnsmessig vurdering, ofte bruker vi boligprisindekser for å regne oss tilbake til antatt inngangsverdi hos arvelater.  

En mulighet i slike tilfeller kan ifølge Hansen være at arvingen selv flytter inn i boligen for å oppfylle vilkårene for skattefrihet.

– Arvingen kan i disse tilfellene selv tilflytte boligen (eller oppfylle brukstiden for fritidsbolig), slik at gevinst blir skattefri ved senere salg. Merk da også at opparbeidet bo- og brukstid til bolig- og fritidsboliger overtas av arvingen. Selv om en bolig eller fritidsbolig ikke kunne ha vært solgt skattefritt på arvelaters eller givers hånd, vil arvelaters/givers bo- og eiertid for bolig og bruks- og eiertid for fritidsbolig likevel tas i betraktning. Hvis for eksempel arvelater har brukt og eid boligen de siste 8 månedene før overføringen, vil mottaker oppfylle kriteriet for skattefrihet ved å bo i boligen 4 måneder før et salg, opplyser advokat Hansen.