Da du gikk inn i sameiet fikk du informasjon om hvor mye du måtte betale i felleskostnader for din seksjon, og hvis du har lest de siste årsberetningene til sameiet vil du ha fått et inntrykk av hvordan felleskostnadene er fordelt.

- Alle som kjøper seg inn i et sameie skal kjenne til størrelsen på felleskostnadene knyttet til sin seksjon, og vite hva de skal betale månedlig, sier advokat Annita Magnussen i Huseierne. 

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

Felleskostnader og sameiebrøk

Alle kostnader som ikke kan knyttes til den seksjonen du er eier av, er i utgangspunktet felleskostnader. Hovedregelen er at felleskostnader blir fordelt mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, og gir uttrykk for den enkelte seksjonens verdi. Derimot har ikke loven regler om hvordan sameiebrøken skal fastsettes.

I de fleste tilfeller vil verdien ha nær sammenheng med arealet, men ikke alltid. 

- For eksempel så kan en næringsseksjon ha en høyere verdi enn en boligseksjon, presiserer advokaten.

Det finnes altså ingen absolutte metoder for beregningen, som er overlatt til den som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet, og som skal fremgå i oppdelingsbegjæringen.

Nytte eller forbruk

Når særlige grunner taler for det, kan en felleskostnad fordeles etter nytte eller forbruk for den enkelte seksjon. Dette er ment som en snever unntaksregel for seksjonseiere til å holdes utenfor den vanlige utgiftsfordelingen. Det betyr ikke at enhver utgift kan diskuteres. Den må være betydelig, og som gjør det rimelig å fravike deling etter sameiebrøk. Det må også dreie seg om dekking av en utgift som ikke kommer alle seksjonseierne til gode, og retter seg først og fremst mot nye tiltak.

 - Du kan ta eksempelet hvor et sameie finner ut at de vil bygge balkonger til leilighetene. Dersom du bor i første etasje, og du ikke har mulighet til å få installert en balkong, kan du dermed fritas for utgiften, sier advokat Magnussen.

Selv om du ikke har bil, ser på TV eller bruker data, vil du likevel måtte regne med å betale felleskostnader for vedlikehold av eventuelle parkeringsplasser på fellesarealet eller grunnpakker til abonnement på TV og internett for sameiet. Likevel kan det være unntak, som for eksempel forbruk av varmt vann, men det forutsetter naturligvis at forbruket kan måles.

Urimelig?

Seksjonseierne har kjøpt seg inn i sameiet under forutsetning av at deres ansvar for fellesutgifter skal begrense seg til den andel som følger av sameiebrøken. Det gjelder både for dem som kjøper seg inn med høy brøk og dem som har kjøpt seg inn med lav brøk.

Dersom du mener at fordelingsnøkkelen er urettferdig eller urimelig, for eksempel at to boliger på lik størrelse har veldig forskjellig brøk, kan urimeligheten prøves for en domstol.  

- Mange har prøvd dette for retten, men det er få som får medhold. En endring som dette vil føre til en verdiforskyvning for de andre seksjonseierne, og kan i utgangspunktet ikke skje uten at samtlige seksjonseiere er enige, forteller advokaten.

Også vedlikehold av sameiets fasiliteter som du ikke har adgang til kan du bli pålagt å dekke.

- Erfaring har vist at det skal mye til for at man vinner i en slik sak, påpeker advokaten, og viser til en avgjørelse i Høyesterett angående vedlikehold av heis.

Et seksjonert sameie på til sammen syv blokker hadde heis i fire av blokkene. Da det elektriske anlegget i heisen i en av sameiets blokker brant, ble alle seksjonseierne pålagt å betale vedlikeholdskostnader. En seksjonseier i en av blokkene uten heis nektet å betale og tok saken til retten. Saken ble først ført i tingretten, så gikk den videre til lagmannsretten og havnet til slutt i Høyesterett.

Flertallet av dommerne i Høyesterett kom til at hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk i eierseksjonsloven § 23 første ledd måtte få anvendelse for heiskostnadene, og at unntaket om fordeling etter nytte måtte tolkes så snevert at det ikke var aktuelt å bruke unntaket i den aktuelle saken. Resultatet ble dermed at både nåværende og fremtidige driftskostnader forbundet med heisene skulle dekkes av samtlige seksjonseiere etter sameiebrøken.

- Slike spørsmål svarer jeg veldig ofte på, forteller Magnussen.

Vær på vakt

Når du kjøper deg inn i et sameie, bør du alltid sjekke sameiets økonomi. Har sameiet en vedlikeholdsbuffer? Fall aldri for fristelsen til å kjøpe deg inn fordi felleskostnadene er lave. Det kan i realiteten være et tegn på at det ligger skjulte vedlikeholdsbomber og venter på deg. Les deg opp på årsberetningene, og sett deg inn i hva felleskostnadene dekker.

- Er det snakk om nye tiltak i sameiet som ikke kan komme alle seksjonseierne til gode, og det er klart urimelig at alle bidrar etter sameiebrøken, kan det hende du slipper unna, men ikke dersom det er snakk om vedlikehold eller rehabilitering, avslutter advokaten. kgd@huseierne.no