Salg av bolig gjøres for det meste gjennom eiendomsmegler i Norge. Derfor er eiendomsmeglingsloven en viktig forbrukerlov som gir klare forpliktelser for eiendomsmegleren.
I loven finner du blant annet regler om hvordan bolighandelen skal gjennomføres, hvilke opplysninger eiendomsmegleren skal gi, og hva hvordan eiendomsmegleren skal opptre.
NB: Selve bolighandelen mellom selger og kjøper blir regulert etter avhendingsloven. I denne artikkelen går vi gjennom eiendomsmeglerens ansvar. Ditt ansvar som boligselger finner du her!
Skal ha ansvar for både kjøper og selger
Eiendomsmeglingslovens slår fast at eiendomsmegleren er en mellommann mellom kjøper og selger. Dette står i eiendomsmeglingslovens § 6-3, der det står at eiendomsmegleren skal ha «omsorg for begge parters interesser».
Videre pekes det på at eiendomsmsegleren skal utføre arbeidet på en måte som ikke «på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens (eiendomsmeglerens) integritet og uavhengighet».
Regelen: God melgerskikk
"Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.
Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet."
Eiendomsmeglingslovens paragraf 6-3 (1)
Husk skriftlig bekreftelse på råd!
Både selgere og kjøpere får ofte mange gode råd av eiendomsmegleren i salgsprosessen. For å unngå ulike oppfatninger og misforståelser, bør du alltid sørge for å ha skriftlig bekreftelse av rådenen.
Be om å få rådene skriftlig, eller oppsummer samtalen i en egen epost og send over rett etter at samtalen er gitt. Da har du også skriftlig bevis i tilfelle det blir en klagesak.
Valg av eiendomsmegler
Eiendomsmegleren har opplysningsplikt
En eiendomsmelger skal blant annet gi opplysninger om boligen og om boligsalgsprosessen.
Dette betyr for eksempel at eiendomsmegleren før kjøpet skal sørge for at potensielle kjøpere får opplysninger som man hadde grunn til å regne med å få - og som kan ha betydning for avtalen.
I eiendomsmeglingsloven er det en egen paragraf om opplysningene som skal gis i bolighandelen. Det er både en generell bestemmelse og en opplisting av ulike punkter som i allefall skal gis.
Ditt ansvar når du selger bolig
Ta kurs! Usikker på salgsprosessen? Husk at Huseierne har gratis digitalt kurs om salg av bolig!
Digitalt kurs
Kurs om salg av bolig
1. januar 2022 kom det nye regler om boligsalg. I dette kurset går Carsten Pihl, forbrukersjef i Huseierne gjennom de nye reglene, og andre viktige tema du trenger å kunne når du skal selge bolig. Les mer
Lovens krav til opplysninger om boligen som selges
Her er lovens liste over opplysninger som skal gis til kjøpere, som et minimum. Dette er opplysninger du vil finne i salgsoppgaven:
- Eiendommens registerbetegnelse og adresse
- Eierforhold
- Tinglyste forpliktelser
- Tilliggende rettigheter
- Grunnarealer
- Bebyggelsens arealer, alder og byggemåte
- Eventuell adgang til utleie av eiendommen til boligformål
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
- Ligningsverdi og offentlige avgifter
- Endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett
- Faste løpende kostnader
- Hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad inkludert alle gebyrer og avgifter
- Hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning inkludert alle gebyrer, avgifter o.l.
- Meglers vederlag
Fellesgjeld: Ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven også inneholde opplysninger om detaljene rundt fellesgjelden. Les mer om fellesgjeld her!
OBS: Eiendomsmegleren skal skriftlig forelle hvis det er opplysninger hun eller han ikke har kunnet hente inn eller kontrollere.
Løsøre og tilbehør - hva følger med boligen ved salg
Hva med selger og takstmann?
Lovens liste med opplysninger viser til en trekke opplysninger som selgeren også har krav på å gi. Derfor vil mye av dette være videreformidling av selgerens opplysninger.
I salgspapirene for boligen vil du også finne en tilstandsrapport som beskriver boligens faktiske og tekniske tilstand nærmere. Denne er lagt av en takstmann.
Eiendomsmeglerens ansvar for det praktiske
I tillegg til opplysningsplikten, har eiendomsmegleren også ansvaret for det praktiske med eiendomstransaksjonen.
Budrunden
Eiendomsmegleren skal sørge for at budrunden gjennomføres "forsvarlig". Det betyr blant annte at både selger og kjøpere skal få tid nok til å gjøre sine undersøkelser og tenke over de budene som kommer.
Eiendomsmegler har ansvar for å føre en budjournal, og denne skal selger og kjøper få innsyn i uoppfordret når kjøpet er avsluttet. På den måten kan man sjekke at budrunden har gått skikkelig for seg. (Dette står i eiendomsmeglingslovens § 6-4.)
Ordliste for budrunden
Papirarbeid og oppgjør
Eiendomsmegleren har ansvaret for papirarbeidet som følger i en bolighandel, hvis ikke annet er avtalt.
Kontrakt: Opprette skriftlig kontrakt mellom kjøper og selger.
Skrive ut og tinglyse skjøte: Det betyr at det er eiendomsmegleren som fyller ut skjøte og sender det av gårde til tinglysing hos Kartverket. I tillegg tinglyse andre dokumenter som har betydning for handelen, for eksempel urådighetsklausuler når samboere kjøper bolig sammen.
Søke konsesjon og lignende når det kreves.
Gjennomføre det økonomiske oppgjøret: Overføre penger fra kjøper til selger. Pengene betales inn til eiendomsmeglerens klientkonto før overtakelsen. Der blir pengene stående til skjøtet er tinglyst hos Kartverket. Det betyr at pengene for en boligtransaksjon ikke kommer til selgeren før vanligvis en til to uker etter overtakelsen.
Pliktene over står i lovens paragrafer 6-8 og 6-9.
Egen klagenemnd
Ønsker du å klage på meglertjenester? Da kan du ta kontakt med Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Dette er en klagenemnd som avgjør tvister mellom eiendomsmeglere (og advokater som driver eiendomsmegling) og de som har kjøpt eiendomsmeglingstjeneser. (Kjøpere av boligen kan noen ganger også klage.)
Klagene kan gå på alle sider av oppdraget, for eksempel eiendomsmeglers plikt etter loven.
Husk at saksbehandlingen er skriftlig, slik at du alltid trenger skriftlig dokumentasjon på det du klager på. Derfor er det viktig å alltid ha skriftlig bekreftelse på det du og eiendomsmegleren har avtalt.
Les mer om klagenemnden her!
Offentlig tilsyn med eiendomsmeglere
Det er Finanstilsynet som har det offentlige ansvaret for å etterse at loven følges.
Loven krever at bare de med konsesjon og eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet kan kalle seg eiendomsmeglere.
Hvem som har konsesjon til å drive megling, kan du finne i tilsynets virksomhetsregister.
