Ditt ansvar når du selger bolig

Gå til hovedinnhold

Ditt ansvar når du selger bolig

Når du selger bolig har du ansvar for å gi en rekke opplysninger om boligen du seler. Her viser vi deg hva du må passe på!

Boliger som selges i Norge selges for det meste «som de er». Det betyr at kjøpeen tar over boligen slik den står på salgspunktet, med den slitasje, de feil og mangler som boligen da har.

Men det betyr ikke at du som selger bolig kan lene deg tilbake. For i avhendingsloven - som regulerer kjøp og salg av brukte boiger - er dte noen betemmelser om selgers ansvar.

Derfor er det viktig at du som selger passer på. For i verste fall blir du ansvarlig overfor kjøper for å reparere feil, gi prisavslag eller betale erstatning.

Selgers ansvar når boligen selges

Ansvaret vi peker på under er selgers eget ansvar. Det betyr at det ikke forsvinner selv om du bruker en eiendomsmegler til salget og/eller at en takstmann lager en tilstandsrapport.

Men: eiendomsmegleren og takstmannen vil kunne hjelpe deg som selger til å få frem de riktige opplysningene. Dermed vil bruk av disse medhjelperne oftest gjøre at du oppfyller lovens krav.

NB: Nye regler kommer! Det kommer nye regler om selgers opplysningsplikt og ansvar. Reglene er vedtatt i Stortinget våren 2019, men vi venter på blant annet forskrifter om tilstandsrapporter. Dermed vil ikke de nye reglene starte å gjelde fra tidligst januar 2021.

 

Slik kan du som selger gi opplysningene du skal:

Du gir informasjon som selger på tre steder:

  • I eiendomsmeglerens salgsoppgave, der du bidrar med opplysninger
  • I tilstandsrapporten til takstemannen, der du bidrar med opplysninger
  • I egenerklæringsskjemaet du bruker når du tegner eierskifteforsikring

Reglene: Selgers ansvar er omtalt i avhendingsloven – loven som gjelder for salg av brukte boliger. De viktigste bestemmelsene om ansvar og opplysninger står i paragrafene 3-7 til 3-10.

 

Dette må du som selger informere om

I loven kreves det at en selger av en bolig må gi opplysninger om «omstendigheter ved eiendommen» som du som selger kjenner til, eller måtte kjenne til. Og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Det betyr at du må informere om alle feil og mangler du vet om ved boligen. Dette gjelder særlig større skader og/eller problemer som kan gi store kostnader. Et typisk eksempel er vannskader, for eksempel fuktskader på bad ellre vannlekkasjer i taket.

Loven krever at opplysningene skal kunne virke inn på avtalen. Det betyr at du slipper å gi opplysninger om småting og småfeil. Men det er ofte vanskelig å avgjøre hvor små feil man bør si fra om. Følg instruksjonene i egenerklæringsskjemaet!

Loven har regler om manglende opplysninger i lovens paragraf 3-7.

Fordelen for deg som selger ved å oppgi disse opplysningene er at selgeren ikk ekan kreve erstatning for mangler som kjøperen kjente til. Har du fortalt det, og det står i salgsoppgaven, slipper du altså ansvar.

 

Ikke gi uriktige opplysninger

Opplysningene du gir må selvsagt være riktige. Det er ikke lurt å pynte på sannheten, eller «glemme» viktige opplysninger.

Loven har en regel om uriktige opplysninger i paregraf 3-8.

Bruk egenerklæringsskjema

En god huskeliste er egenerklæringsskjemaet som du fyller ut som selger. Dette skjemaet omhandler de viktigste feilkildene i boligen.

Men pass på at du får med alle viktige opplysninger. Hvis det ikke står spesifikt omtalt i skjemaet, bør du skrive et ekstra tillegg - og si fra til eiendomsmegleren.

Takstorganisasjonen Norges Takseringsforbund har utarbeidet et egenerklæringsskjema som kan brukes.

Tegner du eierskifteforsikring, vil eierskifteforsikringsselskapet ha sitt eget egenerklæringsskjema som må brukes.

Innholdet i disse skjemaene er ganske like.

Det er faktisk ikke forbudt å gi opplysningene muntlig. Men du får et bevisproblem. Derfor anbefaler vi alltid at opplysningene gis skriftlig!

 

Du har ansvar for vesentlige feil i fem år!

Loven om boligsalg er hard. Du som selger een bolig kan ha gitt alle opplysninger og likevel få ansvar. Loven har nemlig en regel i paragraf 3-9 2. ledd som gir deg som selger ansvar hvis boligen er i vesentlig dårlige stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Utfordringen med denne regelen er at du som selger har dette ansvaret for vesentlige skjulte feil uansett om du er skyld i feilen eller ikke.

Dette gjelder altså skjulte feil – feil som var der – men som du (eller takstmann) ikke oppdaget før boligen ble solgt. Hvis disse feilene blir ansett som «vesentlige» vil du som selger kunne få ansvar.

I domstolene har man ofte kommet til at for å regnes som «vesentlig» må feilene være på rundt i området 3 til 6 prosent av kjøpesummen.

Ansvaret er altså uten skyld, og du kan ikke gardere det mot det bare ved å gi opplysninger. Den eneste måten du kan beskytte deg mot et slikt ansvar er ved forsikring.

Dette kan du som selger gjøre gjennom eierskifteforsikring.

 

Vi hjelper deg som er medlem:

Jusstelefonen 22477507

Ring dersom du har et juridisk spørsmål. Det er gratis, og for alle medlemmer.

Tjenesten er åpen hverdager mellom 08.30 og 16.00.

Send inn en større juridisk sak

Våre medlemmer får gratis juridisk rådgivning fra våre advokater i saker som gjelder bolig og eiendom. Her kan du sende inn en sak skriftlig.