At en tomt er festet betyr i praksis at den er leid. Kjøper du hytte på festetomt, kjøper du altså hytta pluss rettigheten til å bruke tomta – mot en avtalt avgift.

- Det som skjer når du kjøper hytte på festetomt, er at du som kjøper går inn i festeavtalen, eller «leieavtalen» til selger. Derfor er det veldig viktig at du skjønner innholdet i avtalen, sier Huseiernes advokat Øyvind Reitzel Bjerke, som er ekspert på regelverket rundt festetomter.

Han forteller at bare det å lese og forstå en festeavtale kan være utfordrende, fordi mange avtaler er gamle, og har dermed gammel språkdrakt. De kan i tillegg være tilpasset et lovverk som har forandret seg mye i årenes løp.

Hans råd er å ikke gå inn i noe du ikke skjønner rekkevidden av. Be heller om hjelp – for eksempel fra Huseiernes jusshjelp!

Sjekk festeavgiften nøye

Noe av det viktigste å få kjennskap til er den årlige festeavgiften, altså «leieprisen».

- Vær obs på at den finner du ikke nødvendigvis i festeavtalen! Kanskje står bare den opprinnelige avgiften. Finner du ikke hva dages pris er, må du spørre – dette plikter selger å opplyse om, sier Bjerke.

I tillegg må du undersøke når og hvordan festeavgiften ble justert sist.

- Det er fordi det er helt spesielle bestemmelser i lovverket om når og hvordan grunneier kan justere festeavgiften, forklarer Bjerke.

Regulering av festeavgiften

Festeavgiften kan ifølge lovverket indeksreguleres hvert tiende år. Det vil si at dersom festeavgiften sist ble indeksregulert for ni år siden, kan du forvente deg en økning om et år.

Men det er også en annen mulighet for regulering av festeavgiften, og det kalles engangsløftet.

- Loven gir bortfester, altså grunneier, lov til å regulere opp festeavgiften utover indeksregulering når kontrakten forlenges. Da kan festeavgiften reguleres opp til maks 2 prosent av tomteverdien, men ikke mer enn 9.000 kroner per dekar konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. Det vil for 2023 si ca. 14.550 kroner, forklarer Bjerke.

Med andre ord: Si at du i år kjøper nå en hytte med festekontrakt på 80 år inngått i 1950. Da kan du forvente deg at bortfester krever engangsløftet ved kontraktsforlenging i 2030. Dersom kontrakten inngått i 1950 var på 70 år, kan engangsløftet allerede ha skjedd ved forlenging av kontrakten i 2020.

Annen regulering av festeavgiften?

I noen festeavtaler er det tydelig gjort andre avtaler for regulering av festeavgiften. Men - at denne avtalen om regulering av festeavgift er innenfor lovverkets rammer, er ikke nødvendigvis sikkert. Derfor er kortversjonen: Inneholder festeavtalen særbestemmelser om regulering av festeavgift, få lovkyndig hjelp til å sjekke den opp mot lovverket (Endringsloven).

- I praksis betyr det: Sjekk med oss i Huseierne dersom du ser at festeavtalen har spesielle bestemmelser for regulering av festeavgiften! Her er det mye dersom og hvis, så dette bør du få en lovkyndig til å hjelpe deg med, sier Bjerke.

Les også

Slik skal festeavgiften reguleres

Innløsningsrett og unntak

Hvis du kjøper hytte på festetomt kan ikke grunneier på noe tidspunkt si at du ikke lenger får leie tomta. Heller ikke når kontrakten utløper – du har rett til forlenging om du vil det. Og maksbeløpet for festeavgift som er beskrevet over skal hindre at bortfester skrur opp festeavgiften til et vilt stort beløp som presser deg vekk fra eiendommen.

Når en festekontrakt utløper, eller når den har vart i 30 år, kan du som fester kreve å få kjøpe tomten. Benytter du deg ikke av anledningen, er det 10 år til neste mulighet.

Når du kjøper hytte på festetomt, kan det derfor være smart å sjekke utløpsdatoen på festeavtalen og tenke over hva du ønsker da: Vil du kjøpe tomta eller fortsette festeforholdet?

- Grunneier må i utgangspunktet si ja dersom du krever å få kjøpt tomta ved avtalens utløp, så sant du gjøre det etter boka og melder ifra skriftlig minst ett år i forveien. Men det finnes visse unntak, hovedsakelig det såkalte landbruksunntaket, sier Bjerke.

Det slår inn etter visse kriterier dersom tomten ligger til en landbrukseiendom. Da er det grunneier som må bevise at kriteriene for unntak er oppfylt.

Grunneier kan ikke tvinge deg til å kjøpe tomten om du ikke vil. Du kan kreve å forlenge festekontrakten i stedet.

Hvordan finne innløsningssummen?

Dersom du vil kjøpe tomten, skal prisen som hovedregel settes til 25 ganger justert festeavgift. Men grunneier kan kreve at prisen i stedet settes til 40 prosent av tomteverdien (fratrukket verdien av opparbeidelsen du som fester har stått for.)

Vilkåret for at bortfester kan kreve at prisen blir 40 prosent av tomteverdien er at festeavtalen er tidsbestemt eller at bortfester har oppsigelsesrett etter festeavtalen.

- I praksis betyr det gjerne at for tidsubestemte festeavtaler settes prisen til 25 ganger festeavgift, mens for tidsbestemte avtaler, som altså utløper en viss dato, blir prisen 40 prosent av tomteverdien dersom dette gir høyest innløsningssum, forklarer Bjerke.

Les også

Innløsning eller forlenging av festeavtaler

Dine rettigheter på tomta

Dersom du har en festetomt, har du lov til å bruke den som om den var din egen. Men – eiendommen må brukes til det den er ment for, i tråd med festeformålet.

Det skal altså bedrives hytteliv på festetomta som tilhører hytta – du skal ikke bruke det for eksempel som en lagringsplass til bilsamlingen din eller lignende.