Av: Kristin Gyldenskog

Mange har gledet seg til å feriere på hytta i sommer og nyte late dager. Men når du først er der, kan det også være fristende å gjøre en liten oppgradering. Du har kanskje sett frem til å kunne bygge uten å søke? Kanskje en terrasse eller et tilbygg som kan være et ekstra soverom?

Forskriften som trådte i kraft 1. mai 2021 innebærer at det i utgangspunktet er 7 ting du kan bygge uten å søke.

-Det er likevel ikke grei skuring, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne, ekspert på byggeregler. 

Reguleringsplan kan sette en stopper

Det er kommunens arealplaner som begrenser hva du faktisk kan bygge på fritidseiendommen din, mens saksbehandlingsreglene gjelder helt generelt.

Hvis du etter planen ikke kan bygge, spiller det ingen rolle at det konkrete tiltaket er nevnt i listen over ting du kan bygge uten å søke.

-I praksis vil den enkelte reguleringsplan eller det generelle byggeforbudet i strandsonen kunne sette en stopper selv for mindre tiltak, helt uavhengig av om de er søknadspliktige eller ikke, forteller han og fortsetter: 

- Hvis det du vil bygge er i strid med loven eller arealplan, må man først søke om og få innvilget dispensasjon før man kan bygge, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne.

Største hyttekommuner

For å se hvilke regler som møter deg, har Huseierne gjort en spørreundersøkelse blant de største hyttekommunene om hvor lett det er å bygge på hytta i disse kommunene.

Vi spurte om følgende:

1. Ligger de fleste hyttene i deres kommune innenfor områder med reguleringsplaner?
2. Kan man innenfor disse reguleringsplansområdene bygge etter unntak i SAK 10 (§4.1), eller er det strengere regler for bygging av mindre byggverk i hytteområdene?
3. Hva innebærer i så fall de strengere reguleringsplanene i praksis for den som vil bygge på hytta?

Vi har spurt noen av hyttekommunene med flest hytter: 

• Færder
• Trysil
• Hol
• Ringsaker
• Larvik
• Fredrikstad

Slik tolker du svarene

Svarene fra hyttekommunene er ikke alltid lett å bli klok av. Vi har derfor fått hjelp av advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne til å gå gjennom svarene.

-Generelt tegner det seg et bilde av at både byggeforbudet i strandsonen og kommunens egne arealplaner kan påvirke hva du kan gjøre på fritidseiendommen din. Det er jo ikke noe nytt. Det interessante er at noen kommuner i planene sine har begrenset hvor store terrasser, uthus/anneks du kan bygge, og hvor nærme naboen du kan bygge, sier Bjornes.

- For eksempel vil du i Ringsaker kunne bygge en mindre frittliggende bygning uten å søke, men den må være mindre enn 30 m2, og ikke 50m2 slik det står i reglene i SAK10 § 4-1 a), sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne og kommer med et klart råd:

- Det er derfor viktig å sjekke plangrunnlaget før du begynner å bygge, sier han!

Dette svarte kommunene:

Færder kommune

1. De fleste hyttene ligger ikke innenfor områder med reguleringsplaner.
2. Dette varierer noe fra plan til plan. Imidlertid ligger mange av fritidsboligene innenfor strandsonen/100-metersbeltet hvor regelverket er vesentlig strengere.
3. Har ikke kapasitet til å gå nærmere inn på dette spørsmålet.

 

-Det er interessant, men kanskje ikke så overraskende, at de fleste hyttene ligger i uregulerte områder. Det generelle byggeforbudet i strandsonen vil i utgangspunktet være til hinder for alle andre tiltak enn fasadeendringer. Hvis du for eksempel vil bygge et tilbygg til hytta, må du søke om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Det er ikke sikkert at kommunen innvilger slik dispensasjon, kommenterer Mathias Bjornes.

 

Trysil kommune

1. I Trysil kommune ligger det grovt sett like mange hytter i regulerte områder som det gjør i uregulerte områder (områder underordnet kommuneplanens arealdel).
2. I flere av områdene kan man bygge etter unntaket i SAK 10 §4-1. Det er likevel en rekke standardiserte bestemmelser i reguleringsplanene som setter begrensninger for omfanget av bygging av mindre byggverk i henhold til SAK 10 §4-1.
3. Det er i all hovedsak i våre reguleringsplaner satt begrensninger på antall tillatte bygninger på en og samme hyttetomt. Mindre byggetiltak under 50 m2 havner også under dette kravet.

Når det gjelder tillatt utnyttelsesgrad har vi som standard at det i våre reguleringsplaner fremgår et maks krav til tillatt bebygd areal (BYA), mindre byggetiltak i henhold til SAK10 § 4-1 omfattes også av disse bestemmelsene. Det kan således ikke tillates mindre byggetiltak som medfører en overskridelse av maks tillatt BYA på den enkelte tomt.

Det vises til punkt a) i SAK10 § 4-1, som gjelder tillatelse til tiltak inntil 1m fra nabogrense. I flere av våre reguleringsplaner som omfatter fritidsbebyggelse, er det i plankartet satt byggegrenser på 4 meter til nabogrense. Disse byggegrensene er også gjeldende for mindre byggetiltak som er under 50m2, og det må således søkes om dispensasjon for å fravike dette kravet.

Det vises til punkt f) nr. 1, 2 og 5) i SAK10 § 4-1, som omhandler levegg (skjermvegg) og antennesystem (eks. parabolantenne). I enkelte reguleringsplaner tillater vi ikke levegg eller antennesystemer ifbm. med hyttebebyggelsen.

- Her vil det for så vidt være anledning til å bygge en del mindre tiltak uten å søke. Man må bare passe på å overholde avstandskravene og utnyttelsesgraden i kommunens arealplaner, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne. 

 Les også: Hvor langt ut i sjøen eier man?

Hol kommune

1. De fleste hyttene ligger i områder med detaljreguleringsplaner.
2. Ja, kan bygge etter unntak i sak 10, i likhet med resten av landet. Men man må gå inn på hjemmesiden til Dibk og følge retningslinjene som er der. Under dette sjekke at byggeplanene ikke er i strid med gjeldende planbestemmelser. Test deg selv: Gjør det på veilederen til direktoratet. 
3. Hvis man for eksempel bygger et tilbygg innenfor rammene for unntak for søknadsplikt i § 4-1, så kan dette være i strid med utnyttelsesgraden i planbestemmelser. Tilbygget er da ulovlig og kan følges opp av kommunen etter reglene i plan- og bygningslovens kap. 32. Dette vil også gjelde for områder uten detaljreguleringsplan, der grad av utnyttelse med mere for hytter er fastsatt.  Så viktig å følge rettlederen DIBK har utarbeidet for å være sikker på at tiltaket er lovlig før det blir sett i gang med noe arbeid på dette. Og snakk med naboen først, jf. grannelova.

-Her har kommunen egentlig bare gjentatt de rettslige utgangspunktene. Saksbehandlingsreglene i loven og forskriften gjelder jo hele landet, kommenterer advokatfullmektig Mathias Bjornes og fortsetter:

- De lokale forskjellene ligger dermed i begrensninger i arealplanene, for eksempel at man ikke har lov til å bygge mer enn så og så mye, eller i en bestemt avstand til nabogrensen eller bebyggelsen på egen eiendom. Man må jo overholde planen selv om man ikke skal søke, sier han.

Les også: Flaggstang - hva har du lov til, og hvordan kan den bygges?

Ringsaker kommune

1. De fleste hytter ligger innenfor regulert område.
2. Vi har regler om størrelse på uthus/anneks som avviker fra unntakene i § 4-1. Det samme gjelder størrelse på terrasser.
3. Konsekvensen kan være at tiltak som er unntatt etter § 4-1 ikke vil være tillatt etter våre planer. Gjelder blant annet uthus/anneks over 30 m2.

- Et godt eksempel på at man må lese reguleringsplanen før man vil bygge, fordi kommunen opplyser å ha egne begrensninger på hvor store terrasser og uthus/anneks som kan bygges.

- Det interessante her er egentlig hva kommunen mener med uthus/anneks, og om garasjer inngår i begrepet. Begrensningen på 30m2 kan i noen tilfeller være i snaueste laget for f.eks. en dobbeltgarasje, men så kan jo parkeringsbehov være andre for en fritidseiendom enn for en boligeiendom, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne. 

 

Larvik kommune

1. Vi har hytteområder som ligger i LNF områder, avsatte områder for fritidsbebyggelse og områder hvor de både er avsatt som fritidsbebyggelse og det foreligger reguleringsplaner. Så svaret er: Nei, kun kanskje 60% som ligger innenfor reguleringsplaner.
2. Man kan bygge etter unntak/uten søknad innenfor områder avsatt til fritidsbebyggelse - enten det er reguleringsplan eller kommuneplanen som gjelder - men boder og anneks på fritidseiendommer kan ikke overstige 15m2 BYA. Altså ikke en bod/uthus på for eksempel 50m2 som man kan i andre byggeområder for bolig for eksempel. Andre muligheter uten søknad er for eksempel terrasse eller tilbygg inntil 15m2 (også til varig opphold) så lenge man holder seg innenfor samlet 130m2 eller 90m2.
   
   Unntakene for søknadsplikt i SAK 10 § 4-1 endres ikke av at et hytteområde er regulert eller at vi har bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Altså endrer ikke planene våre på hvorvidt et tiltak må omsøkes eller ikke, men de setter rammer for f.eks. antall bygninger, størrelser og høyder, på lik linje med alle andre planer i andre områder. 
   
   
3. Her siktes det kanskje til kommuneplanens arealdel. Og da er det kanskje verdt å vise til selve bestemmelsen vi har om fritidsboliger i kommuneplanen, når det gjelder hva dette innebærer i praksis: https://www.larvik.kommune.no/media/10693/vedlegg-3-utfyllende-bestemmelser-og-retningslinjer-230322.pdf

-Larvik har kommuneplanbestemmelser om fritidsbebyggelse som blant annet begrenser hvor mange og hvor store bygg du kan bygge (90m2-BYA totalt), og begrenser størrelsen på anneks/uthus til 15m2 og plattinger/markterrasser til 50m2. Før man begynner å bygge noe mer, må man derfor først sjekke om man fortsatt har et utbyggingspotensial etter arealplanen, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne. 

Fredrikstad kommune

1. De fleste hyttene ligger i områder som er uregulert. De omfattes av «Kommuneplan for Fredrikstad kommune 2020-2032». Kommuneplan har detaljerte juridisk bindende bestemmelser for de hyttene som ligger innenfor områder som er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplan.
   Det er noen få områder som er regulert, ved motstrid er det den nyeste planen som gjelder, og det er da kommuneplan for Fredrikstad kommune 2020-2032.
2. Dersom tiltaket ikke er i strid med byggeforbudet i 100- metersbeltet, eller arealformålet i kommuneplan, kommeplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse mv. kan det bygges etter unntaket i SAK 10 (§ 4-1). Det er strengere regler for bygging av mindre byggverk i hytteområdene.
3. Det kan søkes om dispensasjon. Det vises til veiledningen til SAK 10 §4-1, «Dersom det som skal bygges ikke er i samsvar med gjeldende planbestemmelser for området, kan det søkes dispensasjon etter pbl §§ 19-1 og 19-2. Dersom dispensasjon innvilges vil det kunne utføres byggearbeid som er unntatt fra søknadsplikten».

-Både bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og det generelle byggeforbudet i strandsonen kan begrense hva du kan gjøre i Fredrikstad. Her er det viktig å sjekke kart og bestemmelser i kommuneplanens arealdel, og om man ligger i 100meters beltet langs sjøen, sier advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne.