Tekst: Carsten Henrik Pihl

Du som eier strandlinje har tomt et godt stykke ut i sjøen. Dermed har du rett til å bygge brygge (hvis du får lov av kommunen), legge ut bøye til båten eller hente skjell.

«Så langt en hest kan vasse»

Utfordringen er at reglene om eiendomsrett ut i sjøen ikke står i noen lov. De har kommet gjennom ulike dommer i domstolene gjennom mer enn hundre år. Derfor kan reglene variere noe rundt om i landet(!).

Enkelte plasser er det for eksempel gamle standarder som bestemmer hvor langt eiendommene strekker seg. På deler av Sørlandet heter det for eksempel at du eier grunnen så langt en «hest kan vasse».

Vanlig: Marbakken eller to meters dyp

Men det vanligste er at man som eier av stranden råder over sjøbunnen helt ut til marbakken. Det er der hvor bunnen begynner å falle sterkt og det blir brådypt. Dette er ofte 10-30 meter utenfor stranden.

Det betyr at hvis det er skikkelig langgrunt, kan du ha eiendomsrett langt utover.

I trange og grunne sund uten marbakke vil grensen enten gå midt i sundet eller ved to-meters-dypet, avhengig av hva som er nærmest land.

Skråner bunnen jevnt og det ikke er mulig å fastlegge noe marbakke, settes grensen på to-meters-dyp ved middels lav vannstand.

Dette ble blant annet slått fast i en Høyesterettsdom fra 2011, der det sies at hovedregelen er «... hvis marbakke ikke kan påvises - til to meters dyp ved middels lav vannstand».

Brådypt? Da eier du lite ut i vannet!

Noen ganger er det brådypt inne ved land, for eksempel hvis hyttetomten ligger på svaberg. Da eier man lite ut i sjøen. Dette ble slått fast i høyesterettsdommen fra 2011.

Før dette ble det blant annet i juridisk litteratur og teori antatt at man hadde eiendomsrett utover på lik linje med om det hadde vært marbakkelinje på området. Dette sa Høyesterett at det ikke var holdepunkter for. Dermed vil eiendomsretten ut i sjøen være sterkt begrenset hvis man har slik tomt der det er brådypt utenfor.

Fri ferdsel på sjøen

Det er viktig at eiendomsretten ut i sjøen ikke skal være til hinder for andres tilgang til for eksempel sin strand. Naboene kan for eksempel ikke blokkere tilgangen til sjøen rett utenfor eiendommen din.

I en tidligere dom fra Høyesterett er det sagt klart fra at når du har strandlinje, skal du få lov til å komme ut på sjøen med båt. Dette var tilfellet i en sak fra 1979, der en båtforening hadde lagt flytebryggene sine slik at en hytteeier ikke kunne komme ut i vannet med båten sin.

Da sa Høyesterett at hytteeiere har rett til adgang til sjøen, både når de bader, og med båt. Båtforeningen måtte den gang flytte deler av bryggen sin.

Du bestemmer på din tomt

På tomten under vann har du «vanlig eiendomsrett». Det betyr at du bestemmer over grunnen og om den skal brukes til for eksempel fortøyning eller brygger. Men husk at det å anlegge brygge er underlagt plan- og bygningsloven og her må du ofte søke kommunen. Spør først!

På din eiendom under sjøen har du enerett til å ta sand og grus og levende ting som blåskjell, muslinger og tang. Du kan også fylle opp, eller mudre for bedre fremkommelighet. Men også her er disse rettighetene ofte begrenset av kommunens planer og regler, så sjekk med kommunen.

Finnes det tinglyste rettigheter?

Det er også viktig å sjekke om din eiendomsrett er begrenset av tinglyste rettigheter.

Et vanlig eksempel er at eieren av eiendommen innenfor din kan ha fått tinglyst rett til å bruke deler av stranden, eller har båtplass på bryggen.

Husk på allemannsretten!

Utenfor din eiendom kan i utgangspunktet hvem som helst «forsyne seg», men det skal ikke gå ut over din eiendom. Andre kan for eksempel ikke ta grus slik at marbakken din raser ut.

Eiendomsretten er på sjøen som på land, begrenset av allemannsretten.

Les mer: Dette bør du vite om allemannsretten

Hva med innsjøer og elver?

Har du tomt med grense mot innsjø og elv, gjelder det samme: Du har eiendomsrett ut i vannet.

I utgangspunktet har du samme rettigheter over bunnen i elver og innsjøer som du har over havbunn. Naboen din kan ikke legge akterfeste på din elvebunn uten å klarere det med deg.

Bare du har rett til å ta sand fra elven for å putte i barnas sandkasse. Når det gjelder fisket, er dette oftest fritt eller underlagt fiskeforeninger.

I innsjøer og elver eier du alt som skråner vekk fra din eiendom - grensen mot naboen går altså der hvor elven eller innsjøen er dypest - det som kalles "djupålen". I elver som svinger seg mye, er dette ofte ikke midt i elven, men et stykke mot "yttersving". Reglene om grenser i elv er slått fast i vassdragslovens § 2.