- Jeg skulle ønske flere satte seg litt inn i lover, regler, rettigheter og forpliktelser før de begynner å bygge. På den måten kan man spare seg for mye plunder og heft i ettertid. Det er alltid enklere, og mye billigere, å forebygge enn å reparere, sier Huseiernes Landsforbunds distriktsleder på Sunnmøre, Are Opdahl.
Han hjelper stadig medlemmer som opplever at drømmen om nybygd bolig ikke blir helt som de hadde tenkt seg. Dårlige kontrakter, uklare avtaler og dårlige kunnskaper om rettigheter og plikter er gjengangere.
- Hadde de bare spurt om råd i forkant, kunne de vært spart for mye. I stedet kommer de når problemene tårner seg opp, og da er det ikke alltid like lett å gjøre noe, sier Opdahl.
Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!
En god kontrakt
Det kan ikke gjentas for ofte, mener advokaten: Første bud er å sørge for å ha en god, skriftlig kontrakt.
- Jeg har vært borti saker der husbyggerne ikke hadde kontrakt av noe slag. De fikk høre fra entreprenøren at de dermed ikke hadde noen rettigheter. Det stemmer imidlertid ikke. Bustadoppføringslova gir deg som bygger hus en rekke rettigheter. Disse kan man verken avtale seg bort fra, eller miste, sier Opdahl.
Likevel – en god kontrakt er gull verdt. Huseiernes Landsforbund har utarbeidet en slik kontrakt, men det finnes mange varianter. Siden bustadoppføringslova setter rammene, skal det mye til for å bli rundlurt i kontrakten. Men den kan ha alvorlige mangler. Derfor er det lurt å vite hva dokumentet bør inneholde.
Garanti og overtagelsesdato
- Ett av de viktigste punktene i kontrakten er at det stilles bankgaranti. Bygger du på egen tomt skal bankgarantien være på minst ti prosent av vederlaget. Gjelder kontraktssummen både eiendom og hus skal den være på minst fem prosent, sier Opdahl.
Etter overtagelsen av eiendommen reduseres disse garantiene til henholdsvis fem og tre prosent. Garantien er et minstebeløp som du er sikret dersom det ved overtagelse viser seg at huset har mangler, og beløpet får du utbetalt selv om entreprenørfirmaet skulle gå konkurs.
Et annet viktig punkt i kontrakten er overtagelsesdato.
- Her må du være konkret: Skriv en eksakt dato! Å skrive at huset skal være ferdig «til jul» holder ikke. For når er egentlig det? Er det første dagen i juleferien, eller er det innen trettende dag jul, eller varer jula helt frem til påske? For ikke å snakke om – er det i år, eller til neste år?
En dato kan derimot ikke misforstås, og er enkel å forholde seg til for begge parter.
I mange tilfeller vil man selv bidra med noe når et hus oppføres, for eksempel innvendig maling. I så fall bør man i kontrakten sette av en viss tid, for eksempel 120 dager, til denne jobben. Avtalen bør deretter kreve at entreprenøren kommer inn igjen etter denne perioden og avslutter sitt arbeid.
En konkret overtagelsesdato er ikke bare for at både du og entreprenøren skal være helt sikre på tidsperspektivet på prosjektet. Det er også for at du skal ha muligheten til å gi dagmulkt dersom entreprenøren ikke klarer å levere i tide.
Dagmulkt
Det er din rett som byggherre å kreve dagmulkter dersom overtagelsen blir forsinket. Dette kan man ikke avtale seg bort fra, og retten gjelder også dersom dette ikke nevnes i kontrakten. Dagmulkten skal minst være på én promille av kontraktssummen dersom du eier tomta huset bygges på. Hvis du kjøper både tomt og hus av entreprenøren skal mulkten være på minst 0,75 promille.
Du kan kreve dagmulkt i inntil hundre dager. Dersom du for eksempel bygger et hus til 5 millioner kroner kan du altså maksimalt få 500 000 kroner ved forsinkelse. Dette er uavhengig av hvor mye forsinkelsene har kostet deg reelt. Kanskje har du bodd billig hos familie i dagene før du kunne flytte inn i det nye huset, eller kanskje har du måttet ut med dyre hotellutgifter eller lignende. Loven er laget slik for å minimere konfliktnivået og diskusjonene rundt akkurat dette.
Dagmulktene skal virke som et pressmiddel så entreprenøren strekker seg for å bli ferdig i tide. Dersom du følger byggeprosjektet og ser at det begynner å sakke akterut når overtagelsen nærmer seg, vil det være realt av deg å gi beskjed til entreprenøren at du planlegger å avkreve dagmulkter ved forsinket levering, mener advokat Opdahl. Dette kan sette fart i prosessen, og føre til at entreprenøren gjør en ekstra innsats for å bli ferdig.
Endringer underveis
Det hører til sjeldenhetene at det ikke oppstår endringer underveis i byggeperioden. Ofte dukker det opp små eller store ting man ønsker å forandre.
- Kanskje ønsker du å oppgradere fra et standard hvitt kjøkken til eikekjøkken, eller kanskje vil du ha gullkraner på badet. Slike endringer skal godtas i et endringsskjema fra entreprenøren. Det blir som en slags kontrakt i kontrakten, forklarer Opdahl.
Det er entreprenørens ansvar å gi deg prisen på endringen du ønsker. Dersom han ikke oppgir noen pris kan det bli vanskelig for entreprenøren å komme i ettertid og kreve at du skal betale noe ekstra.
- Det hender at man ønsker seg endringer man ikke ser konsekvensen av. Å flytte et rør fra et rom til et annet kan for eksempel ha store konstruksjonsmessige følger. Jeg har sett eksempler på at byggherren har blitt presentert for store ekstraregninger på grunn av slike endringer. Men dersom ikke begge parter ble enige om prisen på forhånd, blir det vanskelig for entreprenøren å avkreve disse pengene, sier Opdahl.
Dersom du velger en billigere løsning enn standardløsningen har du krav på prisavslag, på fagspråket kalt «uttrekk.» Dette bør også avklares på forhånd og skrives ned som et tillegg til kontrakten.
Delbetalinger underveis
Et typisk problem som kan oppstå underveis i en byggeprosess, er at entreprenøren har dårlig økonomi og trenger delbetalinger. Dette må avtales på forhånd, og er avhengig av om du eier tomten det bygges på eller ikke. I alle tilfeller anbefales det at du krever tilleggsgaranti. Dersom du ikke eier tomten, skal entreprenøren stille slik tilleggsgaranti.
Entreprenøren kan aldri kreve betalt for mer enn arbeidet som er gjort uten å stille slik garanti. Hvis taket ikke er satt på, skal du altså ikke betale for det før det er på plass. Av og til kan det være vanskelig å avgjøre verdien av arbeid som er delvis ferdig. Da kan det være lurt å få inn en fagperson utenfra.
