Har du kjøpt en ny bolig som er ferdig bygget før du kjøper den, er det avhendingslova som gjelder. Dersom du har kjøpt ny bolig mens den er under oppføring, er det derimot bustadoppføringslova som gjelder.
Samme rettigheter etter begge lover?
- Ved kjøp av ny bolig etter bustadoppføringslova, så har forbrukeren krav på at boligen er i den stand forbrukeren og entreprenøren har avtalt, sier advokat og leder for medlemsrådgivning i Huseiernes Landsforbund, Anders Leisner.
Boligen er helt ny, og forbruker kan ha høye forventninger til standard og utførelse. Er det mangler ved boligen, kan forbruker holde igjen deler av kjøpesummen til entreprenøren har rettet mangelen. Dersom mangelen ikke lar seg rette, kan forbrukeren kreve prisavslag som tilsvarer det beløpet boligen synker i markedsverdi som følge av mangelen. Det kan for eksempel være at et rom ble noen kvadratmeter mindre enn avtalt. Har entreprenøren vært veldig slurvete, kan forbrukeren kreve erstatning for andre tap hun måtte lide som følge av mangelen.
"Som den er"
- Avhendingslova brukes først og fremst ved salg av brukte boliger. Loven åpner for at en bolig selges med en «som den er»-klausul. Denne formuleringen innebærer at boligen bare er mangelfull dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å tro, forteller Leisner.
Opprinnelig skulle «som den er»-klausulen kun brukes i unntakstilfeller, men i praksis tas disse klausulene inn i så å si alle salg, gjerne i kombinasjon med en eierskifteforsikring.
Om boligen er i vesentlig dårligere i stand enn kjøper hadde grunn til å tro, vurderes ut fra både mangelens art, og hvor mye det vil koste å utbedre den. Er det snakk om en alvorlig sikkerhetsfeil, for eksempel ved elektrisk anlegg eller brannsikring, er kravet til hvor mye det vil koste å utbedre kanskje ikke så tungtveiende, men som en tommelfingerregel kan man si at kravet for vesentlighet er oppfylt når utbedringskostnaden er høyere enn 5 prosent av kjøpesummen.
- Paradoksalt nok kan man legge inn klausuler om at boligen selges «som den er», også når boligen er helt ny, så lenge salget skjer etter avhendingslova, sier advokaten.
Da kommer forbrukeren i en vanskelig situasjon, for forventningen er jo at den nye boligen er i tipp topp stand.
Når en ny bolig er solgt som den er, må forbrukeren likevel kunne stille høye krav. Boligen er jo tross alt helt ny. Utgangspunktet for mangelvurderingen er en annen enn når boligen er ny enn når den er brukt, og det skal mindre til for at en mangel kan regnes som vesentlig.
- Svært få forbrukere er klar over forskjellen på disse to lovene, og dette viser hvor håpløst regelverket fungerer i disse tilfellene, avslutter Leisner.
Trygg bolighandel
Huseierne ønsker å komme alle «som den er»-salg av boliger til livs. I prosjektet «Trygg bolighandel», har Huseierne i samarbeid med Forbrukerrådet, Norsk Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund jobbet systematisk med å få til endringer i avhendingslova. Det har sittet svært langt inne hos myndighetene å gjøre noe med regelverket, men regjeringen har nå fremmet et forslag til endringer i avhendingslova som Huseierne er godt fornøyde med. Disse endringene innebærer blant annet at salg av bolig «som den er» ikke lenger skal være tillatt. I stedet skal det stilles langt strengere krav til den tilstandsrapporten selger innhenter før salget, og også strengere krav til de byggesakskyndige som avgir rapportene.
Huseierne mener at en grundigere dokumentasjon og høyere kvalitet på takstfolkene som avgir dokumentasjonen, vil føre til bedre opplyste kjøpere, og dermed færre konflikter.
Forslaget til lovendringene skal behandles i Stortinget denne våren. kgd@huseierne.no
