Solgt «som den er»

De fleste eiendommer selges med et forbehold kalt «som den er». Dette innebærer at du som kjøper har begrensede muligheter til å påberope deg mangler i etterkant. Eiendommen er da kjøpt som den er – med sine mangler og svakheter.

Avhendingsloven presiserer at boligen kan ha mangler selv om den er solgt med forbehold. Tre situasjoner kan gi en kjøper grunnlag til å rette mangelskrav mot selger:

- Når selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen.

- Når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

- Når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Men nå har altså Høyesterett avsagt en dom som avklarer og befester kjøpers rettigheter utover dette.

Badet sprang lekk

Kjøperne fikk beskjed ved besiktigelse om at de to badene i leiligheten var 19 år gamle og at de ikke fylte kravene til våtrom, men selgerne kunne vise til at verken takstmann eller Norsk Fuktskadekontroll hadde registrert noe utslag av fukt.

Bare noen dager etter at kjøperne hadde fått tilslag på sitt bud, oppsto det lekkasjer, først på ett bad, deretter på det andre badet, noe som førte til at badene ble ubrukelige. Kjøperne holdt derfor tilbake en sum de antok ville dekke omkostningene. Da starten tvisten mellom partene.

Ansvar

I dommen som ble avsagt 15. februar (HR-2017-345-A), ble spørsmålet om forbeholdet «som den er» også omfatter nye skader som oppstår etter kontraktsinngåelse, men før overtakelse der risikoen går over på selger, når skaden har sammenheng med skjulte feil ved eiendommen.

Høyesterett kom til at når skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er selger «nærmest til å bære risikoen i et tilfelle hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade».

- Det er både rett og rimelig, mener advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund.

Hadde kjøperne oppdaget denne skaden etter overtakelse, hadde saken stilt seg annerledes. Da hadde kjøperne overtatt ansvaret.

- Dette er en viktig dom, mener Fæste.

Når du kjøper «som den er»

Oppstår det nye skader før overtakelse av en eiendom er det viktig å umiddelbart ta opp saken med selger.

- Forbeholdet «som den er» er grundig diskutert i juridisk teori, men ikke spørsmålet om rekkevidden av forbeholdet ved skader som inntreffer etter avtaleinngåelse men før overtakelse, forteller Fæste.

Når en ny skade oppstår før overtakelse bør kjøper så langt det er mulig få en kyndig vurdering av utbedringskostnader og holde tilsvarende sum tilbake fra kjøpesummen.

- Man bør reklamere til selger eller selgers eierskifteselskap så fort som mulig, og varsle at man vil holde tilbake deler av kjøpesummen dersom skaden ikke rettes innen overtakelse, avslutter han.

Tre år og tre rettsinstanser

Saken som begynte våren 2014, gikk gjennom både tingretten og lagmannsretten før den endte opp i Høyesterett i februar i år der et enstemmig dommerpanel avslo selgers anke og idømte selger å betale saksomkostninger.