Sett at du lurer på verdien av boligen din. Det kan for eksempel være at du vurderer å selge den, eller vil forhandle med banken om boliglånsbetingelsene. Eller du står foran et arveoppgjør hvor én arving skal kjøpe ut en annen. Vet du hvilken type verdivurdering du bør innhente i de ulike tilfellene?

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

Mye forvirring

- Det er en del forvirring hos forbrukerne rundt dette med verdivurdering av bolig. De vet ikke helt hva som finnes og ikke hva slags produkt de trenger i de ulike situasjonene, sier fagdirektør Espen Fuglesang i bransjeorganisasjonen Norsk Takst.

Han anbefaler alle som er i tvil, og som i en eller annen forbindelse trenger verdifastsettelse av en bolig, å forklare situasjonen for takstmannen slik at denne kan anbefale riktig produkt.

E-takst for refinansiering

Den aller enkleste verdifastsettelsen av en bolig er en såkalt E-takst. Dette er en verdivudering megleren foretar. E-takst er utviklet av Eiendomsverdi, som eies av DNB, Nordea, Sparebank 1 og Eika Boligkreditt.

- En E-takst er en enkel verdivurdering som utarbeides i forbindelse med refinansiering av lån og lignende forhandlinger med banken. Den inneholder ingen form for teknisk vurdering av boligen, men legger sammenlignbare salg til grunn for verdifastsettelsen. Bankene vil, ved refinansiering, gjerne kreve E-takst, fordi de da har et system som viser om taksten avviker mye fra gjennomsnittet, forklarer Fuglesang.

E-takst som grunnlag for prisantydning

E-takster brukes også av eiendomsmeglere som grunnlag for å sette verdi på eiendommer, men er ikke nødvendigvis sammenfallende med prisantydningen, som er den prisen megler mener det er mulig å få for boligen i samsvar med selgers ønsker. Det vil for eksempel være stor forskjell på to leiligheter dersom den ene har vestvendt og den andre nordvendt balkong, selv om de for øvrig er like og ligger samme sted. Utsikt, støyforhold, lysinnslipp og lignende spiller en viktig rolle når megler skal sette en prisantydning.  

- Vi anbefaler foretakene å innføre E-takster som et korrektiv, slik at ikke alt overlates til meglerens skjønn. Historisk har vi hatt litt problemer med lokkepriser i hovedstadsområdet, men med blant annet e-takstsystemet har vi klart å bli kvitt dette. Vanligvis vil en e-takst ved boligsalg legges ved salgsdokumentene som en del av dokumentasjonen av meglers verdivurdering, for gjennomsiktighet i prosessen, forklarer Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Verdi- og lånetakst

En verdi- og lånetakst har samme grunnlag som en E-takst, men suppleres ved en enkel teknisk gjennomgang av boligen. I verditaksten settes også teknisk verdi på boligen og tomten. Teknisk verdi beregnes ut fra hva tilsvarende bolig koster å bygge i dag, så trekkes det fra skader, slitasje og lavere standard i forbindelse med at eldre boliger har mindre isolasjon i vegger, dårligere teknisk anlegg med mer.

- Når takstmannen utarbeider en verdi- og lånetakst setter han eller hun verditaksten først. Deretter trekkes det ifra en viss prosentandel, ofte 20 for bolig og 30 for hytter, og gjenværende verdi settes som lånetakst. Den skal si noe om hva bankene maksimalt bør låne ut for. Men personlig mener jeg det bør være bankenes jobb å sette denne grensen, utfra verditaksten, sier Fuglesang i Norsk Takst.

En verditakst brukes som regel ved arv og skifte, og dersom en part skal kjøpes ut av fellesbolig ved skilsmisse. Men i slike situasjoner kan man med fordel be om verdivurderinger fra meglere, opplyser Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.

- Ved et arveoppgjør der for eksempel én part skal kjøpe ut en annen, og man vil finne ut hva en bolig kunne blitt solgt for på det åpne markedet, vil det være en god løsning å be om verdivurdering fra flere meglere og legge gjennomsnittet til grunn, sier Geving.

Det er altså ingen klar «fasit» på hvilken type verdivurdering som skal brukes i slike situasjoner.

Enkelte steder brukes verditakst også ved boligsalg, men det er stor enighet i bransjen om at dette ikke gir fullgod informasjon om boligen til kjøper.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport skal beskrive boligens tekniske tilstand, og være et verktøy for beboer som viser hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid på boligen, og hva som bør prioriteres. Men akkurat hvilke punkter som inngår i en tilstandsrapport vil variere, fordi det ikke er noen eksakt mal som alle bruker.

- En tilstandsrapport kan tilpasses formålet – det kan for eksempel være at oppdragsgiver kun trenger tilstandsrapport på en del av boligen, forklarer Fuglesang. En tilstandsrapport baserer seg på Norsk Standard 3424.

Boligsalgsrapport

En boligsalgsrapport er – i motsetning til tilstandsrapport – navnet på et produkt; det har altså en fast mal som følges, og faste punkter som skal vurderes. Den er, som navnet tilsier, ment å brukes ved boligsalg.

- En boligsalgsrapport har mange vurderingspunker: Elanlegg, ventilasjonsanlegg, ferdigattester, om ting er byggemeldt og mye mer. Den er omfattende og skal gi best mulig informasjon til kjøper. Den skal også være identisk uavhengig av hvem som lager rapporten, forklarer Fuglesang.

Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600.

Forskriftsarbeid

En ny avhendingslov er vedtatt. Den vil trolig tre i kraft tidligst sommeren 2020. I forbindelse med forskriftsarbeidet jobbes det nå med å lovfeste en ny type takstrapport som skal brukes ved boligsalg, men hvordan den blir er ennå ikke klart. Det vil også stilles krav til bygningskyndige. Målet er å unngå konflikter i ettertid ved god dokumentasjon av boligen.

Andre vurderinger

Takstbransjen har, i tillegg til de nevnte, også en del litt mer spesifikke produkter for verdifastsettelse og vurdering av eiendom. Blant de viktigste finnes disse:

• Landbrukstakst: Brukes for landbrukseiendom med konsesjonsplikt.
  
  
• Våtromsrapport: Kun for vurdering av våtrom.
  
  
• Uavhengig byggekontroll: For å kontrollere at byggeprosessen går riktig for seg.
  
  
• Byggelånsoppfølging: Kontroll av hvert byggetrinn før bankens delutbetaling, for å kontrollere at entreprenøren har utført jobben tilfredsstillende, og slik sikre at ikke banklånet er brukt opp lenge før boligen står ferdig.
  
  
• Skadetakst: Vurderer en skade og kostnad for utbedring.
  
  
• Reklamasjonstakst: Når boligkjøper avdekker feil og mangler ved boligen og vil dokumentere disse og kostnader ved utbedring. raa@huseierne.no