Overføring av eiendom som arv

Gå til hovedinnhold

Overføring av eiendom som arv

Her får du nyttig informasjon om enkelte problemstillinger som kan dukke opp ved en overføring av eiendom fra foreldre til barn.

Arveavgiften forsvant 1. januar 2014. Samtidig med dette strammet regjeringen inn skattereglene, noe som kan medføre store skattemessige konsekvenser for arvinger/gavemottakere ved overføring av eiendom.

Videre må man også huske på at en slik overføring kan utløse dokumentavgift.

Trenger du rådgivning: Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Ikke medlem? Bli medlem i dag og still spørsmål! Les mer her!

Tinglysning og dokumentavgift

For det første vil vi i Huseierne som regel alltid anbefale at en overføring av eiendom tinglyses på eiendommens blad i grunnboken. Dette gjøres ved å fylle ut et skjøte og sende dette til Statens Kartverk for tinglysning (se kartverket.no).

En slik tinglysning utløser tinglysningsavgift og dokumentavgift. Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi. Markedsverdien skal settes uavhengig av kjøpesummen.

Husk: Dersom man overfører en eiendom til barn mens man lever, anses dette som en gave (selv om det er forskudd på arv) og da skal mottaker betale full dokumentavgift på overføringen.

Det er derimot fritak på dokumentavgift ved arv (overføring etter død) men da kun for den enkeltes ideelle arveandel. Har man for eksempel to barn, vil hvert av barna få fritak for sin rettmessige arveandel som tilsvarer en halvpart.

Ønsker den ene å overta eiendommen alene, må den betale dokumentavgift for den andre arvingens halvdel.

Skattemessige konsekvenser

Da arveavgiften ble fjernet fra 2014, innførte regjeringen samtidig en endring som medførte at arving eller gavemottaker overtar arvelaters/ givers inngangsverdi og skatteposisjoner.

Det betyr at utgangspunktet ved en overføring av eiendom fra foreldre til barn er at barna overtar foreldrenes inngangsverdi på eiendommen. Inngangsverdien er vanligvis kostpris/kjøpesum for eiendommen og den benyttes til å se om det er gevinst ved salget av eiendommen.

Gevinsten finner man ved å trekke i fra eiendommens inngangsverdi fra eiendommens utgangsverdi (som vanligvis er salgssum). All gevinst skal i utgansgpunktet skattlegges, så jo større gevinst man får jo mer skatt må man betale. 

Overføringen fra foreldre til barn skjer som regel vederlagsfritt, men det er når barna skal selge eiendommen videre at det vil være betydelig risiko for at gevinsten blir stor som følge av at barna har "arvet" inngangsverdien etter foreldrene.

Slik unngår du skatt ved arv

Det er imidlertid gjort viktige unntak for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk/skogbruk som foreldre selv kunne ha solgt skattefritt på overføringstidspunktet. Det betyr at for de tilfellene foreldrene kunne ha solgt eiendommen uten å bli pålagt gevinstskatt, så kan foreldrene i stedet overføre eiendommen til barna hvorpå inngangsverdien blir satt til den markedsverdien eiendommen har ved overføringen. Å få satt inngangsverdi lik dagens markedsverdi i stedet for den verdien foreldrene kjøpte for, vil ofte altså ha stor betydning særskilt om barna ønsker å selge eiendommen videre.

For å unngå gevinstskatt må man oppfylle visse vilkår i skatteloven. Disse sier blant annet at eieren av en bolig må ha eid og brukt boligen i minst ett år før salg.

For fritidseiendom er vilkåret at man har eid og brukt hytta i fem år. Er disse vilkårene oppfylt, vil eier kunne selge med gevinst uten å få skatt på denne.

Da betyr det at for de tilfellene der foreldrene har eid og bodd i boligen i mer enn ett år før de overfører til barna, vil barna få satt inngangsverdien på eiendommen til markedsverdi.

Det betyr videre at barna kan selge eiendommen videre ganske raskt uten å risikere noen særlig gevinst og derfor heller ikke skatt.

Foreldre i skattepossisjon - slik kommer man unna

Dersom det er slik at foreldrene selv ikke klarer å oppfylle vilkårene til å kunne selge eiendommen skattefritt (for eksempel en utleieleilighet eller en tomt) vil altså barna ved overføring få satt inngangsverdien til foreldrene.

Dersom det er mulig for barna å bo på eiendommen etter overføringen, så vil de faktisk kunne slippe unna gevinstskatt så lenge de selv oppfyller vilkårene for fritak i skatteloven ved å eie og bo på eiendommen i minst ett år.

For fritidseiendom er det som nevnt fem år. Dersom det er snakk om overføring av en tomt, så vil man ikke ha anledning til å oppfylle botidskravene og vil da risikere gevinstskatt ved et salg.

Få fradrag for kostnader ved salget!

Det som videre kan være nyttig å vite er at omkostninger ved salg av eiendom, vil redusere eiendommens utgangsverdi. Det betyr at kostnader til megler, takst, m.m. kan trekkes i fra på den verdien eiendommen selges for slik at en eventuelt gevinst på einedommen blir lavere og det blir mindre å betale i skatt.

Er salgssummen derimot lik eiendommens inngangsverdi vil mottakers salgsomkostninger utgjøre et tap man også kan trekke i fra. Dette er et viktig fradrag å få med seg.

Det er altså mange ting man skal passe på ved en overføring av eiendom, men som medlem i Huseiernes Landsforbund har du gratis juridisk bistand på inntil en time hos advokatene. Ta kontakt med oss, så gir vi deg et best mulig råd ut i fra din situasjon! 

Les også:

Skattefritt boligsalg

Dersom du oppfyller de to vilkårene om eier- og botid, er gevinsten fra boligsalget skattefri - helt eller delvis.

Vi hjelper deg:

Jusstelefonen 22477507

Ring dersom du har et juridisk spørsmål. Det er gratis, og for alle medlemmer.

Send inn et juridisk spørsmål

Våre medlemmer får gratis juridisk rådgivning i saker som gjelder bolig og eiendom. Her kan du sende inn en sak skriftlig.