Av:

Et klassisk spørsmål til Huseiernes rådgivere er: "Jeg solgte boligen min i fjor, må jeg skatte av salget?"

Dette er et spørsmål veldig sjelden kan besvares med et enkelt "ja" eller "nei" uten at vi klargjør en del forhold. Her ser du de ulike vurderingstemaene:

Trenger du rådgivning? Medlemmer i Huseierne kan kontakte våre jurister for å få hjelp til boligrelaterte spørsmål. Ta kontakt i dag!

Ikke medlem? Bli medlem i dag og still spørsmål! Les mer her!

Oftest skattefritt salg

Reglene er slik at gevinsten er skattefri hvis du har eid og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene.

Reglene kan virke innviklet, men er laget slik at de som selger den boligen de har eid og bodd i stort sett skal slippe skatt av gevinsten ved boligsalget. Se også figuren under!

Les mer: 9 råd til skattemeldingen for deg som eier bolig

Noen praktiske tilfeller vi ofte får spørsmål om:

- Du har kjøpt en bolig, bodd der i 14 måneder og så selger du den. Da vil salget være skattefritt fordi du har bodd i boligen i mer enn 12 måneder.

- Du har eid og bodd i en bolig i en rekke år. Du har flyttet til en ny bolig, og sliter med å få solgt den gamle. Men får solgt den etter 9 måneder. Nå er gevinsten også skattefri, fordi du i løpet av de siste 24 månedene før salget har bodd i boligen i mer enn 12 måneder.

Disse må alltid skatte av gevinsten ved boligsalget:

- De som selger en utleiebolig de aldri har bodd i

- De som har bodd i boligen i mindre enn et år (12 måneder) før den selges.

 Slik beregner du botiden for skatt ved boligsalg.

FINN BOTIDEN: Figuren over kan hjelpe deg til å regne ut om du er innenfor eller utenfor botiden for skattefritt salg. Overtakelsen var i februar 2019. Selgeren har eid boligen hele tiden, men flyttet ut i november 2017.  Selgeren aksepterte bud i desember 2018. Dette er da tidspunktet du må ta utgangspunkt i. Tell 24 måneder tilbake fra denne datoen (eksakt dato) – det er det grå feltet på vår tidslinje. Deretter må du sjekke om du har botid i minst 12 av disse 24 månedene. Botiden er her markert med den grønne søylen. Det er bare 11 måneder botid innenfor de 24 månedene her. Dermed er salget ikke skattefritt, og selgeren må skatte av gevinsten.

 

Solgt med tap - oftest ikke fradrag for tapet

Reglene over brukes også for å beregne om man kan trekke fra et eventuelt tap når man selger en bolig. Det vil si at de som har bo og eietid på mer enn 12 av de siste 24 måneder ikke får trekke fra tapet.(De vil altså heller ikke måtte skatte for gevinsten.) Det er først når botiden er for kort at man kan trekke fra tapet.

Flere spørsmål: Les vår oversikt over ofte stilte spørsmål om skatt ved salg av bolig

Datoene er viktig for om det blir skatt på boligsalget

Skattereglene sier at du må "bo" i boligen de siste 12 av 24 månedene før salget. Men hva mener reglene med å "bo".

Det er enkelt å tro at det her tiden mellom innflytting og utflytting. Men det er det ikke helt.

Botiden starter ved innflytting

Den skattemessige botiden starter ved innflytting. Og her er det faktisk innflytting som gjelder.

Et praktisk eksempel:

Du overtar en bolig, pusser den opp i to måneder og så flytter inn. Nå starter botiden ved innflyttingen, ikke ved overtakelsen.

Det kommer ofte spørsmål til Huseierne fra medlemmer som glemte å levere flyttemelding til folkeregisteret. Flyttemeldingen gir Skatteetaten en indikasjon, men det er faktisk innflytting som gjelder. Det vil si at hvis du kan sannsynliggjøre at du flyttet inn ved et tidspunkt, er det dette som gjelder.

Tips: Bruk for eksempel kvitteringen på bredbåndsabonnementet. Dette flytter de fleste i det de faktisk flytter!

Botiden slutter ved budaksept

Avsluttingen av den skattemessige botiden er noe mer forvirrende. Man skulle tro det var utflytting eller overtakelsen. Men det er det ikke.

Botiden slutter den dagen du aksepterte budet fra kjøperen.

Dette er omtalt som "Skjer realisasjonen i form av salg, regnes eiendommen som realisert på det tidspunkt det er inngått en fullstendig avtale om overdragelsen" i Skatteetatens veiledning.

Men ingen regel uten unntak: Har man flyttet ut før salgsprosessen har startet, vil botiden stoppe ved utflyttingen!

NB: Skattereglene er ikke konsekvente med fristberegningene. For når det gjelder formuesskatten, vil man regnes som eier frem til overtakelsen!

Les mer: Du finner mer om botidskravet her

Ikke gå i overtakelsesfellen!

Det at botiden stopper ved budaksept er en felle mange går i hvis de har eid boligen i kort tid.

Man må, som vi viste over, ha bodd i boligen i 12 måneder for å kunne selge skattefritt. Mange tror at botiden stopper ved utflytting og starter salgsprosessen for tidlig.

Dermed kommer budaksept 11 måneder etter innflytting. Da har man ikke oppfylt botiden og gevinsten ved salget blir skattepliktig.

Skatt på salg av hytter og tomter

Husk at det kreves lenger bo og eietid for hytter. Da må man etter skattereglene ha eid hytten i fem av de siste åtte årene for å kunne selge skattefritt.

For salg av tomter, er det normalt full skatt på gevinsten.

Leid ut? Les mer om skatt på utleie her!

Må du skatte? Så mye må betales i skatt

Det du må skatte for - hvis du finner ut at salget er skattepliktig - er selve gevinsten.

Kjøpte du boligen for 2 millioner kroner, og solgte den for 2,3 millioner kroner, er gevinsten 300.000 kroner.

For skatteåret 2018 - som det nå skal leveres skattemelding for - er gevinstskatten på 23 prosent. Da blir skatten 300.000 kroner x 23 prosent = 69.000 kroner.

For skatteåret 2019 er gevinstskatten på 22 prosent. Da blir skatten 300.000 x 22 prosent = 66.000 kroner.

Husk at du kan redusere gevinsten med ulike fradrag. Du kan trekke fra meglerhonorar, annonser og dokumentavgift ved kjøp.

 

SLIK FØRER DU I SKATTEMELDINGEN: Har du solgt fast eiendom med skattepliktig gevinst, skal gevinsten føres i post 2.8.4. Et tap ved salg av bolig fører du i post 3.3.6. Overstiger tapet inntekten din, kan resten føres neste år i post 3.3.11.