Av: Karoline Koldre

Det er enkelt og trygt å fylle ut Huseiernes digitale husleiekontrakt.

Alt du trenger å gjøre er å gå til våre nettsider, logge inn på "Min side" og klikke deg inn på kontrakten.

Du får da ulike spørsmål som du må svare på underveis.

Når alle spørsmålene er besvart, vil leiekontrakten være ferdig utfylt og klar for å signeres elektronisk med BankID.

Når begge parter har signert er kontrakten ferdig.

Last ned: Fyll ut vår digitale husleiekontrakt her.

Her er 7 punkter en husleiekontrakt bør ha:

1. Varighet

De fleste utleiere foretrekker å leie ut for en bestemt periode. Dette skyldes at leiers oppsigelsesvern er sterkt, og utleier risikerer at en oppsigelse blir satt til side av retten.

Ønsker du en tidsbestemt kontrakt, velger du det. Dersom du ønsker at leietaker ikke skal kunne si opp underveis, må dette fremgå klart i kontrakten. 

Velger du tidsubestemt kontrakt, får leier i de fleste tilfeller fullt oppsigelsesvern. Dersom ikke annet er avtalt, er lovens oppsigelsesfrist tre måneder til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

- I de aller fleste tilfeller anbefaler vi at man inngår en tidsbestemt leiekontrakt med varighet på tre år. Da står man fritt til enten å avslutte leieforholdet når kontrakten utløper, eller forlenge dersom man ønsker dette. Husk at en tidsbestemt leiekontrakt vanligvis ikke kan ha kortere varighet enn tre år. Inngår man for kortere tid enn dette og i strid med husleieloven, vil kontrakten bli ansett som tidsubestemt, sier Krokmoen.

Ta Huseiernes digitale kurs: Medlemmer i Huseierne kan ta våre digitale kurs om utleie:

• Utleie og husleiekontrakten
• Skatt på utleie

2. Leiesum

Det er ikke tillatt å ta mer enn én måneds forskuddsleie. Leien skal være et bestemt beløp. Det er heller ikke lov å kreve en høyere leie enn markedsleie.

- Husk at man ikke kan ta betaling ut over den avtalte leien, for eksempel til kommunale avgifter eller eiendomsskatt. Den type kostnader skal være innbakt i den faste leien, sier Krokmoen.

EKSPERT: Advokat i Huseierne Øistein Olsen Krokmoen gir gode råd om hva som bør være med i en husleiekontrakt.

3. Tillegg til leieprisen

Utleiers utgifter til for eksempel strøm eller vann kan enten være en del av leiesummen, eller tas som et tillegg til leien.

Elektrisitet som brukes kun av leier, bør vedkommende tegne eget abonnement på.

Manglende betaling av utgifter til dette kan bety utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven, på linje med manglende leiebetaling.

- Dette er de eneste kostnadene man kan avtale at leietaker skal betale i tillegg til den faste leien. Men husk at dette i så fall må stå i kontrakten, sier Krokmoen.

4. Betaling av husleie

Kontrakten legger opp til at leien og depositumet settes på konto i samme bank. Kun da kan banken selv kontrollere om leier skylder husleie ved leieforholdets slutt, og eventuelt betale ut skyldig leie.

 - At leie og depositum skal stå i samme bank vil kunne gjøre det mye enklere å få penger ut av kontoen hvis leietaker ikke betaler leie, sier han.

Les mer: Opprett gratis depositumskonto i Storebrand

5. Oppsigelse av leieforholdet

Ved avslutning av tidsubestemte leieforhold, og ved oppsigelse i kombinerte leieforhold, må fremgangsmåte for oppsigelse følges.

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, og bør sendes rekommandert. Husk - ikke skriv denne oppsigelsen selv! Den vil nemlig være ugyldig hvis den ikke fyller lovens strenge formkrav.

Les mer: Bruk vårt oppsigelsesskjema.

Har leier flyttet i henhold til en oppsigelse, anses oppsigelsen som godtatt, selv om den ikke oppfyller lovens formkrav.

Innen tre måneder etter at leiers frist utløp må utleier, dersom leier har protestert i tide, reise søksmål for å få prøvet oppsigelsen. Gjør man ikke dette, faller oppsigelsen bort. Alle oppsigelsessaker skal starte i Husleietvistutvalget, eventuelt i forliksrådet.

Leier kan når som helst si opp en tidsubestemt leieavtale, med mindre annet er avtalt. Det er ingen formkrav til leiers oppsigelse.

- Husleieloven legger opp til at en leieavtale er tidsubestemt med oppsigelsesmulighet for både leietaker og utleier. Man kan likevel avtale at det ikke skal være oppsigelsesadgang når leiekontrakten er tidsbestemt. Det er også fullt mulig å avtale mellomløsninger her, for eksempel at man først kan si opp etter en minstetid. Mange velger å avtale at det ikke er anledning til å si opp avtalen det første året, sier Krokmoen.

6. Utkastelsesklausul

Med vedtatt utkastelsesklausul kan utleier få avsluttet et leieforhold hvis husleien ikke blir betalt.

Utkastelse kan også benyttes der leier ikke flytter til avtalt tid, eller etter at et leieforhold er utløpt ifølge en oppsigelse. Misligholder leier sine forpliktelser på en vesentlig måte, kan leieforholdet heves.

- Kanskje dette er den viktigste bestemmelsen man har i en leiekontrakt. Dette gjør utkastelse enklere hvis leietaker ikke betaler leien, ved at man kan gå til namsmannen med utkastelsesbegjæring etter to uker fra man har varslet leietaker. Vår standardkontrakt har selvfølgelig denne klausulen, sier han.

7. Sikkerhet gjennom depositum

Som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som reiser seg av leieavtalen, kan utleier kreve at leier stiller depositum tilsvarende inntil seks måneders leie.

Kontoen må være i samme bank som den som mottar leien. Pass på at depositum ikke settes på normal konto, men på særvilkår der banken aksepterer kontraktens regler om utbetaling!

Utleier kan og kreve at det stilles garanti for samme formål som depositum. Vær sikker på at garantisten er søkegod, og at garantien ikke bare gjelder skyldig husleie, men også andre forpliktelser etter leieforholdet.

Betydningen av dette kan ikke understrekes nok. Uten sikkerhet kan det være svært vanskelig å drive inn utestående leie og andre krav.

Ofte vil utleier måtte anse pengene som tapt. Ikke alle kan stille depositum tilsvarende seks måneders leie, men man bør i hvert fall ha et depositum som dekker leien i den tiden det tar å gjennomføre en utkastelse, normalt cirka tre måneder.

- Mange vanskelige situasjoner ville vært unngått hvis alle utleiere hadde sørget for å ha depositum eller garanti på plass før leietaker flytter inn. Utkastelsesprosessen kan ta tid, og de løper fort månedene uten at man får inn leie fra leietaker, sier advokaten og fortsetter: 

- Ofte er det også nytteløst å inndrive det leietaker skylder i etterkant. Det er fordi leieboeren ikke har inntekt eller formue man kan ta beslag i. Avtal derfor alltid depositum, eventuelt garanti. Sørg også for at pengene står på konto når leietaker flytter inn, avslutter Krokmoen.

 Les mer: Husleieloven - dette må du vite