Frukttrær
Skal du selge en eldre bolig med stor frukthage i et attraktivt område? Pass opp for skattesmell. (Illustrasjonsfoto.)

Boligsalg til utbygger kan gi skattesmell

Dersom du selger boligen din til utbygger risikerer du å måtte skatte av gevinsten selv om bo- og eiertid er oppfylt.

Boligen du bor i kan du selge uten å måtte skatte av gevinsten (så sant visse kriterier er oppfylt). Dette er noe mange kjenner til. Litt mindre kjent er det kanskje at dersom du selger til en utbygger risikerer du å måtte skatte, likevel. Særlig i pressområdene rundt de store byene er dette noe som angår mange.

Enkelte steder går utbyggere rundt og ringer på dørene til folk for å høre hva de er villige til å selge boligen for. Andre steder deltar de i budrunder med en økonomisk tyngde vanlige budgivere bare kan drømme om.

- Det som er avgjørende er om prisen du oppnår for boligen i større grad reflekterer utbyggingsmulighetene til eiendommen, enn at boligen skal brukes slik den brukes i dag, forklarer skatteekspert og advokat hos Huseiernes Landsforbund, Øistein Krokmoen.

Spesielt for eldre boliger med oppgraderingsbehov og store hager i pressområdene er det viktig å være oppmerksom på denne potensielle skattefellen.

225 000 husstander drar nytte av medlemsfordelene i Huseiernes Landsforbund. Klikk her for å bli medlem du også! 

Prisen er avgjørende

Grunnen til at du må skatte av gevinsten ved denne type salg, er at dersom hus og eiendom selges til utvikler for en helt annen pris enn det boligen som bolig er verdt, er det i praksis en tomt utvikleren kjøper. Og når du selger tomt skal du skatte av gevinsten. I skatteloven står det formulert slik: «Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt, (…)»

Øistein Olsen Krokmoen.Advokat Øistein Olsen Krokmoen. Dersom det er en budrunde på ditt gamle hus og store hage med en prisantydning på åtte millioner, og noen plutselig smeller til med tjue, vil dette typisk kunne utløse skatt på gevinsten. Man må regne med at den høye prisen gjenspeiler tomtens potensial mer enn kjøpers genuine ønske om å betale overpris for å bo i en nedslitt bolig. Skattesatsen for gevinstskatt på tomtesalg er 23 prosent i 2018.

Sett at du kjøpte boligen i 1993 for 700 000 kroner og slår til på utbyggers bud på tjue millioner – da blir skatten på gevinsten nesten fire og en halv million kroner. Ingen liten sak, med andre ord. På den annen side sitter du fortsatt igjen med langt mer enn om du hadde solgt boligen til prisantydning.

 

Deler av eiendommen

I mange tilfeller vil gevinstskatten beregnes ut fra deler av eiendommen. Boligen, og en «naturlig arrondert tomt» vil ofte kunne selges skattefritt, mens overskytende eiendom (typisk: Store eplehager i pressområder i bystrøk) vil skattlegges som tomtesalg.

- Dersom alt er solgt samlet må det gjøres en vurdering, for eksempel av takstmann, av hvor stor verdi huset og den naturlig arronderte tomten rundt huset må antas å ha hatt i salget, og hvor stor verdi den øvrige tomten må antas å ha hatt, sier Krokmoen. 

 

Reguleringer ikke avgjørende

Dersom du har en gammel bolig i en stor hage som har stått urørt lenge, er det ikke usannsynlig at den kan ha en eller annen form for bevaringsverdi. Det finnes tre nivåer av dette: Kommunal listeføring, vernet ved reguleringsplan eller fredet etter kulturminneloven. Slike bevaringsverdier vil i ulik grad kunne bremse en utbyggers planer – men om utbygger får realisert sine planer eller ikke, vil ikke være avgjørende om du må betale skatt eller ikke av gevinsten ved salget.

- Skatteloven legger til grunn at reguleringsmessige muligheter ikke er avgjørende. Det handler kun om hvordan tomten fysisk sett fremstår og hvordan den kan utvikles, forklarer Krokmoen.

 

Må melde ifra

Som med all skattepliktig inntekt er det du selv som i skattemeldingen må melde ifra dersom du har solgt en bolig som i praksis har vært salg av tomten. Men ved hver transaksjon av denne typen vil det være en individuell vurdering: Gjenspeilet prisen muligheten til å bruke eiendommen som tomt for utvikling? Hvor går grensen for hvor mye mer en kjøper må tilby for eiendommen før det regnes som tomtesalg?

- Her er det rom for individuelle vurderinger, men mitt inntrykk er at strengt tatt vet de fleste hvem de selger til, og de forstår ut fra prisen, og informasjon fra megler, hva slags salg det er. I de tilfellene hvor utbyggere ringer på dørene til folk og ber om å få kjøpe, vil jo de aller fleste vurdere nøye frem og tilbake om tilbudet de gis er godt nok, og i en slik vurderingsprosess undersøker man jo gjerne alle fordeler og ulemper på området. Dette har det jo også vært mye om i mediene, så mitt inntrykk er at de fleste som er i slike salgssituasjoner kjenner til skattereglene på området, påpeker Krokmoen.