Det er slett ikke uvanlig at naboer har rettigheter på hverandres eiendommer: Det kan være at man får parkere på en tomt som ikke er sin, eller får rett til å gå over eiendommen til naboen for å komme til huset sitt. Det kan også være at vann- og avløpsanlegg blir lagt på naboens tomt. Slike rettigheter kalles servitutter.
Når nabolag fortettes og eplehager bygges ut, er det spesielt vanlig at folk får begrensede rettigheter på andres eiendom, da veier og annen infrastruktur ofte ikke er helt tilpasset et nytt hus i en gammel hage. Med fortettingen øker også konfliktene rundt servitutter, forteller advokat Anette Eckhoff i advokatfirmaet Ness Lundin, som blant annet spesialiserer seg på saker innen fast eiendom.
Advokat Anette Eckhoff.
– Det er en myte at nabokonflikter bare gjelder hekker og trær. Det er stadig spørsmål som hvor bred veiadkomsten skal være, hvem som skal betale for vedlikehold og om parkeringsplassen kan flyttes, sier Eckhoff.
Tinglysning gir sikkerhet – men…
I utgangspunktet er det slik at tinglysning av en rettighet gir sikkerhet for denne rettigheten. Det betyr altså at dersom du får lov til å parkere på naboens tomt og denne rettigheten er tinglyst, er den ikke overlatt til naboens velvilje: Du vil for eksempel fortsette å ha parkeringsrettigheten om nabotomta skifter eier.
Likevel er det ikke slik at tinglyste servitutter er evige og uforanderlige.
- Det kommer ofte overraskende på folk at en tinglyst rettighet ikke er hogget i stein. Jeg er borti en del situasjoner der forholdene har forandret seg, eller andre ting har skjedd, som gjør at rettigheten vil måtte endres eller faller bort, sier Eckhoff.
Passivitet og hevd
Ulovfestede prinsipper om passivitet er blant tingene som kan føre til endringer av rettigheter: Hvis du egentlig har rett til å bruke en sti over nabotomta, men nå har den grodd helt igjen fordi den ikke har vært i bruk de siste 50 årene, har du en dårlig sak om du plutselig vil begynne å bruke den igjen. Passivitet kan altså føre til at en rettighet på en annens eiendom bortfaller.
Hevd vil også kunne påvirke en rettighet. Hevd kan sies å være motsatsen til passivitet: Dersom du har brukt stien i alle år, og over lang tid har den blitt bredere eller tatt et større område enn den egentlig skulle, vil du kunne få utvidet rettigheten din ved hevd. Men da må du bevise at du var i god tro når du tok deg til rette. Disse reglene fremgår i hevdsloven fra 1966.
Interesseavveining
Servituttlova fra 1968 vil også kunne ha innvirkning på tinglyste rettigheter. Loven åpner for en interesseavveining mellom den som eier tomta og den som har rettigheter på den.
- Man kan kreve å få endret en rettighet dersom man selv betaler for den og løsningen er like bra for den andre parten. Men man kan også kreve en endring som gir en dårligere løsning for motparten. Forutsetningen er da at vinningen for den som krever endring er vesentlig større enn tapet for den andre, sier Eckhoff.
Altså: Dersom naboen har en kjempestor tomt og du har parkering i et unnselig hjørne av tomten, kan du kreve å få flyttet parkeringsplassen til et annet, like unnselig hjørne mot at du selv betaler for dette. Du kan også kreve å få parkeringsplassen flyttet til en del av eiendommen som er mer aktivt i bruk hvis du har kjempestor fordel av det. Å få den flyttet til det området hvor naboen aller helst sitter ute og nyter solen om sommeren, eller til området hvor naboen har prydblomstene sine, vil du imidlertid trolig ikke komme langt med.
- I hvert tilfelle vil det være en avveining av den enes fordel og den andre ulempe, sier Eckhoff.
Dersom din rettighet til å parkere på nabotomta hindrer ham i å bygge en helt nødvendig rullestolrampe, mens du i grunnen fint kan få plass til å parkere på egen eiendom, kan naboen kreve avvikling av rettigheten mot erstatning. Også her vil behovene måtte veies opp mot hverandre.
Hvem avgjør?
Som i så mange andre saker finnes ingen liste i noe regelverk som sier at «Rullestolrampe trumfer parkeringsrettighet» eller «En privat og skjermet uteplass i solen må alltid prioriteres fremfor naboens rett til å gå forbi» eller tilsvarende. I hvert enkelt tilfelle må det gjøres en avveining. Dersom du og naboen er uenige, er det i første omgang dere som må prøve å finne en løsning begge kan leve med. I neste instans blir det å få en faglig vurdering fra advokat eller andre med spisskompetanse på regelverket.
Det vil også i mange tilfeller være mulig å få en sak avgjort ved skjønn i jordskifteretten. raa@huseierne.no
Fakta: Servitutter
En servitutt er en avtale som innebærer noens rett til å bruke eller bevare tilstander på en annen persons faste eiendom.
Servitutter kan enten være personlige eller reelle. Personlige servitutter er knyttet til en person eller et firma, reelle til en eiendom eller et område.
Tinglyste reelle servitutter er i utgangspunktet, dersom ikke annet er avtalt, evigvarende, men begrenses blant annet av servituttlova fra 1968.
Det skal opplyses om servitutter blant heftelser når eiendommer selges.
De vanligste rettighetene gjelder parkering, vei, vann- og avløpsanlegg.
