Tenk deg at borettslaget eller eierseksjonssameiet har gått sammen om å investere i infrastruktur til lading, og at alle som eier hybrid eller el-bil har investert i egnet utstyr for å lade bilene. Til tross for enighet på generalforsamlingen er det noen få som nekter å innrette seg, og som fortsetter å lade på den gamle måten. Hva gjør man?

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

-  Alle andels- og seksjonseiere må forholde seg til vedtak fattet av generalforsamlingen eller årsmøtet. Bruk i strid med et slikt vedtak vil styret kunne kreve at opphører. I utgangspunktet er det jo også slik at ingen kan bruke fellesarealene på en slik måte at det påfører andre seksjonseiere skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Ureglementert lading av el-bil som medfører brannrisiko, bryter med denne regelen, og sameiet/styret kan kreve at ladingen opphører, sier advokat Øyvind Reitzel Bjerke i Huseiernes Landsforbund.

Mislighold kan få konsekvenser

Ettersom dette vil være et mislighold av andels- eller seksjonseiers forpliktelser i laget/sameiet, må det behandles som alle andre mislighold.

- Styret må sende advarsler om at en slik lading ikke aksepteres og er i strid med sameiets bestemmelser, og at sameiet vil vurdere en fortsettelse som et mislighold. Vesentlig mislighold kan strengt tatt føre til salg av en seksjon, men man vil også kunne få dom for at seksjonseieren må forholde seg til vedtaket til sameiet. Det vil nok oppleves litt voldsomt å kaste noen ut av sameiet på grunn av lading i stikkontakt, forteller advokat Annita Magnussen i Huseierne. 

I et sameie plikter den enkelte beboer lojalt å følge lovlig fattede beslutninger i generalforsamlingen. Det følger av eierseksjonsloven § 38 at "hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfellene det kan kreves fravikelse etter § 39. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Et pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt".

Advarselen skal opplyse om at i ytterste konsekvens er det altså anledning til å tvangsutløse sameieren slik at vedkommende ikke lenger vil ha noen ideell eierandel - og dermed ingen bruksrett - i fellesarealet.

Plikter å følge flertallet

I et borettslag kan flertallet bestemme om det skal være anledning til å lade el-bil eller ladbar hybrid på fellesareal. Det er imidlertid svært sannsynlig at borettslagsloven vil bli endret slik at tilsvarende ordning som man i dag finner i eierseksjonssameier, vil lovfestes.

- Dette er blitt sendt på høring med høringsfrist som var 1. september og er fortsatt under behandling. Det er også blant annet foreslått noen endringer og utdypninger i eierseksjonsloven, som overfører beslutningsmyndigheten til styret fra årsmøtet. Det foreslås også at hvis tiltaket blir for dyrt, mer enn halve grunnbeløpet, altså ca. 49 000 kroner, kan det kreves at alle blir enige om det, sier advokaten.

I fremtiden vil eventuelle endringer i eierseksjonsloven også gjelde borettslag ettersom disse vil ha tilsvarende regler. Dette er forslaget til ny ordlyd som er sendt ut på høring:

"25 a Ladepunkt for ladbare biler

En seksjonseier som disponerer egen parkeringsplass har rett til å sette opp ladepunkt der. En seksjonseier som har en rett til å parkere på eierseksjonssameiets eiendom, men som ikke disponerer en fast plass, har rett til å sette opp ladepunkt der styret anviser.

Seksjonseieren må innhente samtykke fra styret. Styret kan nekte å samtykke, men bare dersom det foreligger en saklig grunn. Hvis tiltaket fører med seg et samlet ansvar eller utlegg for den enkelte seksjonseier på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan det bare gjennomføres dersom disse uttrykkelig sier seg enige."

- Styret tar alle nødvendige beslutninger knyttet til å sette opp ladepunktet, også om å oppgradere strømnettet.

Fortsatt laderett

I et eierseksjonssameie kan en seksjonseier med samtykke fra styret anlegge ladepunkt i tilknytning til en parkeringsplass som vedkommende disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn - for eksempel dårlig kapasitet i det elektriske anlegget.

- Da må seksjonseieren selv bekoste selve etableringen av ladepunktet, og ladepunktet må tilfredsstille gjeldende krav. Sameiet skal ikke betale for ladingen. Styret må sette retningslinjer for tillatelsen, og det kan være at man må sette opp ladeboks eventuelt med måler, eller at man må betale en fast pris i måneden. Da løses det problemet, sier Magnussen.

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) opplyser at når bilen er tilkoblet nettet for lading kan feil i elbilens ladesystem skape fare i den elektriske installasjonen. Eksempler på dette er ifølge DSB elektrisk sjokk (strøm gjennom kroppen), brannfare eller funksjonsfeil. Derfor har DSBs regelverk krav til tekniske tiltak i den elektriske installasjonen som skal overvåke og koble fra ladekursen dersom det oppstår en feil. DSB har også innført fire nye kontrollpunkter ved EU-kontroll av elbiler.

De gjeldene reglene for etablering av ladepunkt kan du lese mer om på DSBs hjemmesider.

Slik går du frem

Opplever du at noen ikke innretter seg etter fellesskapet, kan du følge denne punktlisten som styremedlem:

- For å kunne dokumentere misligholdet best mulig, er det viktig at styret er flinke til å sende skriftlige klager til seksjonseieren. Kommer saken på spissen og havner for en domstol, er det viktig å kunne dokumentere at misligholdet gjentatte ganger er tatt opp med seksjonseieren. Før man begjærer salgspålegg må det sendes advarsel.

- Advarsel må være skriftlig for at det skal kunne gis salgspålegg. Det er tilstrekkelig med en advarsel. Bruk rekommandert sending.

- Advarsel må inneholde konkrete og nøyaktige opplysninger om hva misligholdet består i, og om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

- Dersom misligholdet ikke opphører etter at det er gitt advarsel, kan styret beslutte å gi et salgspålegg

- Salgspålegget må være skriftlig og sendes rekommandert.

- I salgspålegget må det stå at dersom pålegget ikke etterfølges frivillig innen seks måneder (eventuelt mer) etter at pålegget er mottatt, kan seksjonen begjæres solgt gjennom namsmyndighetene.