Selgers opplysningsplikt

Gå til hovedinnhold
FOR DÅRLIG INFORMASJON: Boligkjøper Karl Edvin Lysne er lite imponert over den manglende informasjonen i kjøpsprosessen.

Selgers opplysningsplikt

Mange boligkjøp ender i konflikt. Sakene handler ofte om at kjøper mener at selger har gitt gale eller manglende opplysninger.

Det krangles om det meste, alt fra mangler på bad til spøkelser på loftet.

Kjøper føler seg lurt når han eller hun i etterkant oppdager feil med boligen som ikke var forventet, og i mange tilfeller hevder selger at dette er forhold som han ikke kjente til eller ikke trodde han måtte opplyse om.

Mange uheldige kjøpere har opplevd å kjøpe en bolig der hvor ting ikke var som forventet, Karl Edvin Lysne (24) er en av dem.

225 000 husstander drar nytte av medlemsfordelene i Huseiernes Landsforbund. Klikk her for å bli medlem du også!


I fjor sommer kjøpte jusstudenten sin første leilighet, en selveierleilighet på 41 kvadratmeter til 2 015 000 kroner i Neumanns gate i Bergen.

Kun måneder etter innflytting merket han mye støy og bråk. Etter nærmere undersøkelser viste det seg at det var åpnet et utested vegg i vegg, noe som Lysne ikke fikk noen opplysninger om før han kjøpte.



Det var mye støy og dunking nesten hele uken, noe som var frustrerende for både Lysne og kjæresten. Selv om eier av utestedet hadde en fin dialog med beboerne, skiftet lydanlegg og satt opp ekstra isolasjon i bakgården, var støynivået likevel plagsomt.

Lysne valgte derfor å sjekke opp hvilke rettigheter han hadde som kjøper.

Inngikk forlik

– Det viste seg at det kun en måneds tid før salg var opplyst om denne bruksendringen i form av et nabovarsel, men dette ble det ikke gitt noen opplysninger om verken i prospektet eller andre steder. Tidligere eier hadde i egenerklæringsskjemaet ikke huket av for at han kjente til noe om bruksendring eller nabovarsel, og megler ga meg heller ikke noe informasjon, sier Lysne.



Lysne, som hadde boligkjøperforsikring gjennom Help, mente at det var tydelig at både selger og megler hadde gjort et klart brudd på opplysningsplikten sin i denne saken.

– Jeg kontaktet Help, og fikk hjelp av takstmann til å se på hva eventuelle utbedringer med lydisolasjon og diverse ville koste. Vi sendte et utbedringskrav på 78000 kroner til selgers eierskifteforsikring.

Partene inngikk et utenomrettslig forlik på 65 000 kroner, og løste derfor hele saken utenfor domstolene. Hele prosessen tok cirka 11 måneder, og pengene var på konto en uke etter forliket.



– Jeg er veldig fornøyd med utfallet, som faktisk ble bedre enn jeg forventet. Men det var en jobb da det sto på. Selv om jeg hadde boligkjøperforsikring, så måtte jeg stå på for å nå frem med kravet mitt, sier Lysne.

Dette er en artikkel fra Hus & Bolig,  Huseiernes medlemsblad. Meld deg inn og få bladet rett hjem fem ganger i året - samt en rekke andre fordeler og rabatter!

Informer heller for mye 

Salg av brukte boliger reguleres av avhendingsloven. Loven har bestemmelser om hva selger må opplyse kjøper om, og hva kjøper må finne seg i av negative forhold ved boligen. Siden lovbestemmelsene er veldig generelle, er det opp til domstolene å utfylle lovverket.

Rettspraksisen på området varierer, og ofte vil rettens avgjørelse baseres på skjønn fra sak til sak. Det er derfor vanskelig å gi noen klar fasit.

Så hvordan kan man som selger sikre seg at boligsalget ikke ender med rettssak?

– Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, risikerer man å bli møtt med krav fra kjøper for negative forhold ved boligen som man unnlot å opplyse om. Slike krav kan være krav om retting av feil og mangler, krav om prisavslag, krav om erstatning og i ytterste konsekvens krav om heving av kjøpet, forteller Morten Fæste, advokatfullmektig i Huseiernes Landsforbund.

Selger har som utgangspunkt et objektivt ansvar for at de opplysningene man gir om boligen er korrekte. Gale opplysninger som er helt bagatellmessige rammes ikke.

– Loven forklarer det slik at eiendommen kun har en mangel dersom det er gitt gale opplysninger fra selger, og det har virket inn på avtalen at opplysningen ble gitt. Gale opplysninger rammes heller ikke av bestemmelsen dersom opplysningene rettes i tide, normalt før bindende bud blir gitt av kjøperen, sier Fæste.

Bestemmelsen om riktige opplysninger gjelder ikke bare opplysninger gitt av selger selv, men også opplysninger gitt av selgers representanter – typisk eiendomsmegler eller takstmenn. Dersom disse gir manglende opplysninger om forhold ved eiendommen som de kjente til, kan selger bli holdt ansvarlig.

Bestemmelsen rammer altså opplysninger som gis i forbindelse med budgivning og kontraktsinngåelse, men også opplysninger som gis i annonser, salgsprospekter og all markedsføring av boligen.

– Er man som selger usikker på om en opplysning man gir er korrekt, bør man derfor uttrykkelig ta forbehold om dette overfor kjøper, sier Fæste.

Si det du vet 

Selger skal med andre ord gi opplysninger om alle omstendigheter ved eiendommen som selger kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

– Opplysningsplikten strekker seg i utgangspunktet bare til det selger faktisk vet. Vet selger at det lekker fra garasjetaket, skal selger opplyse om dette. Er selgers kunnskap derimot begrenset, er det tilstrekkelig at selger gir de opplysningene som han eller hun faktisk sitter med. Det vil deretter være opp til kjøper å foreta ytterligere undersøkelser, siden opplysningsplikten ikke medfører en aktivitetsplikt for selger, sier Fæste.

En typisk viktig ting som selger normalt har plikt til å opplyse om, er om det er utført arbeider på boligen ved hjelp av egeninnsats. Har selger selv renovert badet eller lagt inn spotlights, bør han derfor opplyse om dette.

Opplysninger fra selger til kjøper kan gis både muntlig og skriftlig, men bevismessig bør alle opplysninger som er relevante for kjøper gis skriftlig.

– Selger kan også være pliktig til å informere om omstendigheter som knytter seg til eiendommen. Noen eksempler på opplysninger som selger kan være pliktig til å gi er opplysninger om kranglete naboer, bråk, bordellvirksomhet, at det bor seksualforbrytere i nærheten, illeluktende dyrehold og trafikkstøy. Dette er forhold som kan påvirke bomiljøet direkte, og dette vil kjøper kunne regne med å få opplysninger om, sier Fæste.

Avslutningsvis er det kun dersom det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt, at selger kan holdes ansvarlig.

Et typisk eksempel er der avtalen hadde blitt inngått til en lavere pris dersom opplysningen hadde blitt gitt, eller der avtalen ikke hadde blitt inngått i det hele tatt.

-Skremmende 

Boligkjøper Lysne er lite imponert over den manglende informasjonen i kjøpsprosessen.



– Å kjøpe bolig er for mange den aller største investeringen man skal gjøre, og det er skremmende at viktig informasjon som dette ikke kommer frem. I tider hvor boliger selger seg selv er det kanskje enkelt å bli litt lat og glemme av opplysningsplikten, så her synes jeg at meglerbransjen kan ta seg selv litt i nakken. Megleren burde helt klart ha kontrollert dette, og ettersett at ting som ble opplyst stemte, sier han.

Lysne minner om at eiendomsmegleren skal ivareta både selgers og kjøpers interesser, og at de har en svært viktig jobb da de forvalter andres verdier hver eneste dag.

-Loven er uklar

Carl O. Geving, administrerende direktør i Norsk Eiendomsmeglerforbund, NEF, mener at avhendingslova ikke er bra nok.

– Loven må forbedres, den er for generell og uklar. En tydeliggjøring av selgers og kjøpers plikter vil for eksempel gjøre det lettere for partene å vite hva som kreves av dem, slik at de går inn i bolighandelen med riktige forventninger.

Han mener at selgers opplysningsplikt definitivt burde tydeliggjøres bedre.

– Eiendomsmeglere har for eksempel en fjorten-punkts minsteliste i sin opplysningsplikt. Noe tilsvarende burde også være i loven for selgere. Det hadde gjort det lettere for selgere, eiendomsmeglere som skal rådgi selgerne, og for kjøperne som da vet hva det er forventet at de skal få beskjed om.

Proffene bør ta over

Geving mener det er et problem at selger sitter med objektivt erstatningsansvar.

– I jussen er objektivt erstatningsansvar omtalt som «ansvar for farlig bedrift», typisk en dynamittbedrift. Dette funger dårlig i bolighandel mellom selgere og kjøpere som begge er amatører. Vi er opptatt av at de profesjonelle aktørene, både meglere, takstmenn og forsikringsselskaper kan ta større ansvar i bolighandelen.

Han mener at loven burde innrettes slik at proffene overtar ansvaret for amatørene, og det kan man få til ved å erstatte ansvarforsikring med tingskadeforsikring.

– Selgerne bør få et sterkere incentiv for å kjøpe teknisk tilstandsrapport, det kan man få til gjennom en forsikringsstruktur som beskytter både selger og kjøper mot skjulte feil og mangler. Og vi trenger mer effektive tvisteløsningsmekanismer. Det må ryddes opp i en utdatert avhendingslov, og det må stilles utdanningskrav og profesjonsansvar til bygningssakyndige og krav til innholdet i tekniske rapporter. Vi må få sikkerhet for at forbrukerne får «value for money» når de velger å kjøpe en tilstandsrapport, sier Geving.

Finanstilsynet har nå foreslått å regelfeste et rådgivningsansvar som megler allerede har i henhold til «god meglerskikk». Saken er på høring.

– Vi mener at megleren som mellommann skal ta ansvar og vise omsorg for forbrukerne gjennom hele bolighandelen. Samtidig kan vi vanskelig se at en kodifisering av gjeldende rett vil føre til store endringer i bolighandelen. I stedet for «klatting» mener vi at regjeringen må gjøre en gjennomgang av avhendingsloven, avslutter Geving.

Dommer om opplysningsplikt:

Dom fra lagmannsretten (LH-2006-8832):
Selgers foreldre hadde lidd en naturlig død i boligen, og likene hadde blitt liggende i lengre tid og råtne. Da boligen ble solgt var det fortsatt liklukt. Kjøperen hadde merket en «innestengt» lukt på visning, men hadde ikke fått nærmere opplysninger. Retten kom til at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt. Uten lukt i boligen på salgstidspunktet ville selger ikke hatt opplysningsplikt om dødsfallet.

Dom fra lagmannsretten (LB-2006-001669):
Selger hadde ikke opplyst om at naboen ville bygge et nybygg med en høyde som medførte at solforholdene på terrassen ble påvirket negativt. Selger hadde fått opplysninger om at høyden ville avvike betydelig fra gjeldende reguleringsplan. At sol- og utsynsforhold var beskrevet som dårligere enn de faktisk var i salgsdokumentene, innebar ikke at selgeren kunne unnlate å opplyse om forhold som ville endre situasjonen. Retten kom til at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt.

Dom fra lagmannsretten (LB-2010-53470):
Selger unnlot å opplyse om at det var begått et trippeldrap i boligen to år forut for salget. Selgeren hevdet at dette ikke var opplysninger som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette var ikke retten enig i, og mente at selgers opplysningsplikt i en slik situasjon burde verne om kjøpers mulighet til å oppnå trivsel og ro i sin nye bolig på et følelsesmessig plan. Retten kom til at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt, og kjøper kunne heves

Dom fra tingretten (TNOGU-2011-206754):
Kjøper nektet å overta eiendommen da han fikk vite av andre at det spøkte der. Retten uttalte at ved spørsmål om mislighold av opplysningsplikt er det et krav om at dette gjelder forhold som kan påvises og etterprøves. Siden det ikke er vitenskapelig bevist at spøkelser eksisterer, kan selger dermed heller ikke ha plikt til å opplyse om slike. Dette må gjelde selv om selger selv skulle ha opplevd mystiske hendelser i boligen. Retten kom til at selger ikke hadde opplysningsplikt om spøkelser.

Dom fra lagmannsretten (LB-2012-114605):
Kjøper og selger var enige om at det var gitt mangelfulle opplysninger om et vanskelig naboforhold. Opplysningene fra selger hadde gitt kjøper inntrykk av at den bråkete naboen hadde flyttet ut, noe som ikke stemte. Naboen ble imidlertid kastet ut kort tid etter kjøpers overtakelse, og retten kom til at dette måtte medføre at kjøpers krav på prisavslag var bortfalt.

Dom fra lagmannsretten (LB-2014-4258):
Eiendomsmegleren unnlot å opplyse om at det hadde ligget et lik i boligen i lengre tid, noe som hadde ført til vondt lukt. Retten kom til at eiendomsmegleren hadde forsømt opplysningsplikten, og uttaler at det ved vurderingen av hvilke opplysninger en kjøper av en eiendom har grunn til å regne med å få av megler, vil være sammenfallende med hvilke opplysninger selger etter avhendingsloven plikter å gi. Det er dermed grunn til å anta at resultatet ville blitt det samme dersom kjøper hadde saksøkt selger av bolig og ikke megleren.

Fersk dom fra Oslo tingrett 15-029595TVI:
Selger unnlot å informere kjøper av en leilighet om sjenerende lukt fra naboleiligheten. Retten mente at lukten tidvis må ha vært svært sjenerende og at selgerne kjente til luktkilden. De kom til at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved ikke å opplyse om luktproblemet. Kjøpet ble hevet.

Trodde det var en spøk

Christoffer Bakken Flaten nektet å betale for eiendommen, da han i etterkant fikk vite at det angivelig spøkte i huset han hadde kjøpt. Selger Linda Skriubakken trodde kjøper spøkte da han nektet å betale.

– Det er jo helt surrealistisk å bli presentert for en slik påstand når du akkurat har solgt boligen din. Jeg hadde kjøpt eiendommen av mine foreldre som har bodd ved siden av i alle år. At noen setter ut et rykte om at boligen din er hjemsøkt blit rett og slett for dumt.

Det var i 2011 at Skriubakken fra Vinstra bestemte seg for å legge huset fra 1951 ut for salg. Da hadde hun bodd der selv noen år. Etter en kort budrunde ble huset solgt for 1,3 millioner kroner.

Rett etterpå var kjøperen ute og spiste sammen med venner, og det var da han fikk høre rykter om at det spøkte i huset. Det var starten på visa.

For å drive inn pengene fra salget var Skriubakken nødt til å trekke kjøper for retten.

Fire vitner var innkalt. To tidligere beboere, en eiendomsmekler, samt kjøperens mor. Det ene vitnet hadde leid huset i tre måneder. Hun våknet en morgen av at det lå en mann oppå henne og presset henne ned i senga.

– Jeg trodde det var kjæresten min, men da jeg slo på lyset var det ingen der, forklarte hun i retten.

Hun sovnet igjen og våknet senere av kaffelukt og at en dame stod ved siden av og serverte kaffe.

– Vi hørte også trekkspillmusikk og feststemning fra kjelleren, forklarte vitnet.

– Ble du ikke skremt, spurte Skriubakkens advokat?

– Jo, litt – særlig av det som lå over meg i senga. Det var hyggeligere da hun med kaffe kom, svarte vitnet.

Kjøper ble i retten dømt til å kjøpe huset, men solgte det umiddelbart videre. Kjøper har selv aldri bodd i huset.

Det er uklart om det videre ble opplyst om eventuelle spøkelser i huset da det igjen ble solgt. Kjøperen har etter flere henvendelser ikke ønsket å uttale seg til Hus & Bolig.

Selger vinner mest i retten

En ny omfattende undersøkelse som tar for seg 417 dommer for mangler ved boliger, viser at det langt fra er slik at misfornøyde boligkjøpere når frem med sine rettslige krav.

– Dette er den første forskningsbaserte undersøkelsen her hjemme som tar for seg domfellelser for mangler ved bolig, forteller Einar Mo, som har gjennomført undersøkelsen. Han er førstelektor ved Høgskolen i Telemark.

Hans kartlegging viser at selger er den som får medhold i fleste saker. I 37,9 prosent av sakene, altså nesten 4 av 10 tilfeller, er det boligselger som trekker det lengste strået.

Kjøper får fullt medhold i 28,3 prosent av sakene, altså i mindretallet av saker, mens 33,8 prosent av sakene er dels vunnet og dels tapt.

Det hjelper lite å vinne frem med et prisavslag på 100 000 kroner hvis du i tillegg blir dømt til å betale dine egne saksomkostninger – og i verste fall motpartens.

Mo vil likevel ikke si noe om hvorvidt det lønner seg for boligkjøper å ta saken til retten basert på hans resultater.

– Det må man vurdere konkret fra sak til sak. Noen ganger lønner det seg, andre ganger ikke. Men statistisk sett vinner imidlertid selgeren frem i de fleste saker. Det er bare det jeg har dokumentert gjennom min forskning.

I tillegg viser undersøkelsen også at takstmenn gir relativt ofte feilaktige opplysninger om eiendommene. Meglerne gjør også feil, men ikke i like stor grad som takstmennene. Boligsalgsrapportene, taksten eller takstrapporten var faktisk den største feilkilden på hele 36 prosent.

De sakene som kjøper vinner er i stor grad begrunnet med brudd på opplysningsplikten, og her snakker vi stort sett om skriftlig informasjon.

Mo tror at noe av grunnen til at vi ser så mange konflikter ved kjøp og salg av bolig, er at forventningene ikke alltid står i stil med de faktiske forhold. I tillegg har man ofte manglende juridiske kunnskaper.

– En brukt bolig vil alltid ha noen bygningstekniske svakheter, men uten at den nødvendigvis er mangelfull i juridisk forstand. En falleferdig rønne har ikke mangel, dersom den er markedsført som det. Dels er det tale om store verdier, slik at det fortoner seg som lønnsomt å ta tvisten til retten, påpeker han.