Tekst: Kari G. Dølgaard      

Først må du finne ut hva som er markedsprisen for din type utleiebolig. Det kan du gjøre ved å sjekke utleieprisen for lignende utleieenheter i ditt område.  

Det finnes også noen verktøy som kan hjelpe deg til å finne ut hvordan du skal fastsette leien. Du kan for eksempel gå inn på SSBs leiemarkedsundersøkelse som gir deg en gjennomsnittlig leie og årlig leie per kvadratmeter for en toroms utleiebolig i utvalgte byer og for hele landet. Boligbygg har laget en statistikk over gjengs leie, men som kun gjelder for Oslo. Gjengs leie kan kort defineres som det leienivået som er etablert på stedet, ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Gjengs leie må forstås som en forsinket speiling av utviklingen i markedsleien. Markedsleie vil normalt ligger noe høyere enn gjengs leie.

- Vi gir ingen rådgivning om hva som er riktig utleiepris, så generelt vil man måtte se på tilsvarende objekter i utleiemarkedet på nett eller høre med en utleiemegler som kjenner til markedet. Likevel står utleier generelt fritt til å fastsette leien som hun vil, forteller advokat Morten Fæste i Huseierne.

Morten Fæste er advokat i Huseierne

Men husleieloven har noen retningslinjer for fastsettelse av husleie som gjelder grensene for hvor høyt man kan sette husleien når man begynner å leie ut.

Husleieloven bestemmer at det ikke kan avtales «leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.»

- Her er det imidlertid et visst slingringsmonn, og lovkommentaren forteller at «selv om leien er høyere enn markedsleien, skal den ikke nedreguleres med mindre forskjellen er påtakelig», forteller Fæste.

Kan endres etter ett år

Etter tidligst ett års utleie kan du justere husleien. Den skal justeres etter konsumprisindeksen (KPI) ifølge husleieloven. SSB har en husleiekalkulator som vil hjelpe deg med dette. I denne kalkulatoren legger du inn dagens husleie, måned for siste fastsettelse av husleie og året den ble fastsatt. Så vil kalkulatoren beregne hvor mye den nye husleien kan bli.

Dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at husleien er blitt endret på andre måter enn med konsumprisindeksen, for eksempel ved hjelp av husleiekalkulatoren, kan begge parter kreve at leien blir satt til gjengs leie. Gjengs leie krever varsel seks måneder før justering, og minimum ett år siden forrige indeksjustering, forklares det på SSBs nettside. Fæste anbefaler også å gå inn på Huseiernes artikkel om regulering av leien.

- Der kan du i tillegg laste ned Huseiernes forslag til varsel til leietaker før endring til gjengs leie, forteller han, og minner på at også indeksregulering må varsles, men kun med en måned.

Hva kan komme i tillegg til husleien?

Som utleier kan du i tillegg til husleien ta betalt for strøm, brensel, vann og avløp hvis disse betales etter forbruk. Utgifter til strøm omfatter både nettleien og det faktiske forbruket. Utgifter til brensel er for eksempel utgifter til biofyringsolje.

Dersom du velger denne løsningen må det avtales og nedfelles i leiekontrakten. Leier du ut til flere, for eksempel til studenter, må disse samme utgiftene fordeles forholdsmessig.

Hva kan du ikke ta betalt for?

Er du medlem i Huseierne, har du adgang til en gratis depositumskonto. Dette må du derimot betale selv dersom du ikke er medlem. En utleier kan heller ikke ta betalt for nøkler, vaktmester, trappevask, fellesutgifter eller for kommunale avgifter. Det er lov å kreve forskuddsbetaling for husleien, men kun for én måned.