Av: Carsten Henrik Pihl

Skattereglene i Norge er slik at det i utgangspunktet er skatt på et hvert salg av eiendom. Men det er store unntak i regelverket som gjør at mange slipper unna skatt når de har solgt eiendom.

Her tar vi en gjennomgang av de ulike reglene og unntakene og gir deg fem typetilfeller.

1. Bolig du har bodd i selv i mer enn ett år

Det enkleste er en bolig du har bodd i selv i mange år. Her er det skattefritt salg. Dette gjelder de aller fleste som selger bolig i Norge.

Men, det kan være tilfeller der du har eid boligen i kortere tid, eller har flyttet ut og så leid ut. Da må du beregne bo- og eietid. Se neste punkt.

2. Bolig du har bodd i selv, litt

Skattereglene er slik at salg av en bolig er skattefritt hvis du har eid den og bodd i den i mer enn 12 av de siste 24 månedene. Dette kan virke som en litt rar regel, her er forklaringen på hvordan den virker:

For å beregne om du skal betale skatt eller ikke, må du altså regne ut eietid og botid. Begge kravene må være oppfyllt - du må ha eid boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, og du må ha bodd i boligen i minst 12 av de 24 månedene.

I figuren under ser du hvordan du skal tenke når du regner ut eie- og botid for en bolig.

SLIK REGNER DU: Bruk figuren for å regne ut om du er innenfor eller utenfor botiden for skattefritt salg. I eksempelet overlot selgeren boligen til ny kjøper i februar 2019. Selgeren har eid boligen hele tiden, men flyttet ut i november 2017. 

Selgeren aksepterte budet i desember 2018. Dette er da tidspunktet du må ta utgangspunkt i. Tell 24 måneder tilbake fra denne datoen (eksakt dato) – det er det grå feltet på vår tidslinje. Deretter må du sjekke om du har botid i minst 12 av disse 24 månedene. Botiden er her markert med den gule søylen. Det er bare 11 måneder botid innenfor de 24 månedene her. Dermed er salget ikke skattefritt, og selgeren må skatte av gevinsten.

 

Det spesielle er at tidsrommene beregnes på ulike måter:

• Eietid regnes fra overtakelsen til du aksepterer bud for salg.
• Botid regnes fra innflytting til du aksepterer bud for salg.

Merk at begge beregningene slutter når du aksepterer bud for salg. For Skatteetaten regner datoen for "fullstendig avtale om overtakelse" (som altså er den dagen du aksepterer bud for salg) som det som kalles "skattemessig realisasjon".

Les mer: Skatt på salg av bolig - slik er reglene

3. Bolig du har leid ut hele tiden

Du får alltid skatt på overskudd hvis du selger en bolig du har leid ut hele tiden. En såkalt sekundærbolig.

4. Ubebygget tomt

Her er det også alltid skatt på gevinst av salget.

5. Hytte - fritidsbolig

Hytter følger det samme mønsteret som boliger, men kravet til eietid er mye lenger enn for boliger.

For å selge en hytte eller fritidsbolig skattefritt må du ha eid og brukt hytten som din egen i minst fem av de siste åtte årene.

Det vil i praksis si at du må eie og bruke hytten i minst fem år før du kan selge den skattefritt!

Les mer: Skatt ved salg av hytte og fritidsbolig 

 

 

Hvordan beregnes overskuddet du skal betale skatt av?

Du skal bare skattlegges av overskuddet, og det må du beregne. Det gjør du ved å beregne en "inngangsverdi" og en "utgangsverdi".

Du finner overskuddet - gevinsten - ved å trekke inngangsverdien fra utgangsverdien. 

Inngangsverdien er kort det du betalte for boligen, inkludert kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyrer.
Utgangsverdien er det du fikk for boligen, men her skal du trekke fra salgskostnadene, som utgifter til eiendomsmegler, takstmann, fotografering mm.

Les mer om denne beregningen her: Skatt når jeg selger en bolig jeg ikke har bodd i selv

 

Hvor mye skatt må du betale?

Du må betale 22 prosent skatt av overskuddet - gevinsten - på salget. Altså av den summen du har beregnet over.