- Det mange utleiere lurer på, er hvordan de kan si opp leieboeren på riktig måte. Det kan være mange grunner til at man som utleier ønsker å avslutte leieforholdet. Innimellom er det slik at utleiers grunn ikke holder i forhold til lovens krav. Ofte må vi da forklare at leieboer etter loven har et oppsigelsesvern som skal ivareta forutsigbarhet i leieforholdet, og som gjør at man ikke alltid kan si opp leieboer akkurat når man vil, forklarer advokat Morten Fæste i Huseierne.

Saklig grunn

Husleieloven, som regulerer leieforhold og som man ikke kan avtale seg bort fra, sier at man som utleier må ha en god grunn dersom man ønsker å si opp leieboer.

- Loven lister opp noen eksempler på saklig grunn til oppsigelse: Blant annet nevnes rivning eller ombygging, eller at eier eller noen i husstanden skal bruke husrommet selv. Det vi ser av disse eksemplene, er at oppsigelsesgrunnene må være nokså tungtveiende, - det vil altså ikke holde at utleier for eksempel heller vil leie ut til en bekjent som plutselig flytter til byen, sier Fæste.

Han påpeker også at det står rivning og ombygging, ikke oppussing – det er altså snakk om store, inngripende tiltak som åpenbart gjør det vanskelig for noen å bo der.

I tillegg åpner loven for at man kan si opp leieboer av annen saklig grunn. Hva som er saklig vil bli en vurdering i hvert enkelt tilfelle, men det skal altså nokså mye til for å oppfylle dette kriteriet.

Reglene du må følge ved oppsigelse av leieforhold

Husleieloven gir utleier lov til å si opp leieboeren dersom leieboeren har misligholdt leieavtalen.

- Vårt inntrykk er at mislighold av avtalen kanskje er den vanligste grunnen til at utleiere ønsker å si opp leieboeren. Det kan være mange ulike former for mislighold, for eksempel at leieboeren røyker inne til tross for at det står i avtalen at dette ikke er lov – eller at det er mye festing og bråk og klager fra naboer. Det kan også være at husleien alltid kommer for sent, eller at den uteblir helt, sier Fæste.

Én eller to forsinkede husleieinnbetalinger vil neppe holde for oppsigelse, mens kronisk forsinkede innbetalinger vil være et klart brudd på avtalen, der dato for innbetaling er satt. Misligholdet må altså stå i forhold til reaksjonen.

Viktige formkrav

Husleieloven har noen formkrav til en oppsigelse. Disse kravene må følges, ellers vil ikke oppsigelsen være gyldig.

Kravene er at oppsigelsen er skriftlig, at den er begrunnet og at den opplyser om at leieboeren kan protestere til utleier, fristen for dette, og hva som kan skje dersom leieboer ikke protesterer innen fristen.

- Formkravene er ikke veldig kompliserte, likevel ser vi at en del utleiere snubler i disse, og ikke leverer gyldige oppsigelser. Derfor anbefaler vi alle våre medlemmer å bruke vårt standardbrev for oppsigelse av leieforhold, der formkravene er ivaretatt, sier Morten Fæste. For å oppfylle skriftlighetskravet skal dette sendes per post, ikke e-post.

Leieboers klagerett

Dersom leieboeren klager innen fristen (i husleieloven står det at leier kan protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt), ligger ballen igjen hos utleier. Da er det utleieren som må gå videre med saken, og få prøvd den rettslig. Heldigvis betyr ikke det å sette i gang full rettssak. Det er Husleietvistutvalget (HTU) (se fakta lenger nede i saken) som avgjør i slike saker.

- HTU veier da utleiers behov for å få leieobjektet tilbake opp mot leieboerens behov for boligen, og gjør en totalvurdering, sier Morten Fæste.

Dersom leieboeren klager på oppsigelsen har utleier tre måneder på seg til å reise søksmål mot leieren, ellers faller oppsigelsen bort.

Tidsbestemt eller oppsigelig leiekontrakt

Når man inngår en leiekontrakt, kan man bestemme om den skal være tidsbestemt (for vanlige utleieforhold i sekundærbolig er minstetiden 3 år), eller tidsubestemt, altså løpende. Velger man en tidsbestemt leieavtale, kan man avtale at den er uoppsigelig i den tiden, eller at en eller begge partene kan si opp avtalen.

- Vi i Huseierne anbefaler på generelt grunnlag en tidsbestemt leieavtale der begge partene har gjensidig oppsigelsesadgang. Det mener vi gir best forutsigbarhet for begge parter. Når vi anbefaler en tidsbestemt leieavtale, er det som en slags sikkerhetsventil: Det kan være vanskelig å forutse fremtiden, og dersom noe skulle dukke opp som gjør at man ønsker å avslutte leieforholdet, men ikke har «saklig grunn» til oppsigelse, så avsluttes leieforholdet uansett ved den avtalte utløpsdatoen når man velger en slik tidsbestemt avtale, sier Fæste.

Tre måneders oppsigelsestid

Husleieloven sier at oppsigelsesfristen normalt skal være «tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.» (Fristen er kortere for visse utleieobjekter, som boliger med adgang til annens bolig.)

De tre månedenes frist følger kalenderen, ikke dato for oppsigelse. Det betyr at dersom oppsigelsen dateres i begynnelsen av januar, har leieboer resten av måneden, pluss februar, mars og april på seg til å flytte. Det er imidlertid lov å avtale seg bort fra disse fristene.

Husleieutvalget (HTU)

Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, må saken behandles i Husleietvistutvalget. Saken løses gjennom mekling eller avgjøres ved vedtak.