Eiendommen var en fjellhytte bygget i 1985, hvor det i prospektet fremgikk at det var snakk om en eiet tomt på 2900 kvadratmeter. Selv om det ble gjort klart at arealet var hentet fra skylddelingsforretning, og et avvik kunne forekomme ved digital oppmåling, synes kjøperen at en forskjell på 47 prosent var mer enn han kunne forvente.

Hyttekjøperen ønsket også å sette opp flere bygninger på tomta, og mente dette ikke ville kunne gjøres på den betydelig mindre eiendommen. Han tok saken til Finansklagenemnda og fremsatte et krav om prisavslag på 294.000 kroner, noe eierskifteselskapet avviste.

Selskapet viste på sin side til at det faktisk var opplyst om at et mulig avvik kunne forekomme, og at muligheten til å utnytte tomta er den samme uansett om den er 2900 kvadratmeter eller 1535 kvadratmeter. Selgeren hadde arvet hytta, og derfor aldri tenkt over tomteareal eller oppmåling, påpekte selskapet.

For stort avvik

Finanklagenemnda påpeker også at kjøperen ikke kunne stole på tomtearealet som var oppgitt, ettersom det var opplyst at det kunne være avvik ved digital oppmåling.

«I en slik situasjon kan ikke kjøperen stole på dette tallet, og hvis han også har sett tomten og grensene må han akseptere et visst arealavvik» skriver nemnda.

De mener likevel at arealavviket på 47 prosent er for stort til at det «kan nøytraliseres av en reservasjon om manglende nøyaktighet og at kjøperen har sett tomten før avtalen ble inngått».

Selgeren fikk i sommer medhold i Finansklagenemnda, som satte avslaget til 50.000 kroner inkludert forsinkelsesrente. Sekretariatet påpeker imidlertid at de er usikre på om arealavviket representerer et verdiminus ved eiendommen.

Arealavvik en gjenganger

Eiendomsadvokat Eivind W. Grande hos Codex forteller at arealavvik er en gjenganger, men at det er en vanskelig problemstilling uten tydelige regler å forholde seg til.Advokat Eivind W. GrandeAdvokat Eivind W. Grande

- I all kontraktsrett, også overtakelse av eiendom, er en mangel hele inngangsporten til misligholdsbeføyelser, for eksempel prisavslag eller erstatning. Så blir det jo en tolkning om det faktisk er snakk om en mangel i det aktuelle tilfellet, sier han.

For å gjøre det enda vanskeligere er det i kjøpekontrakter på eiendom ofte gjort en tilpasning som sier at du kjøper eiendommen «som den er».

- Og da må det være snakk om en «vesentlig mangel» for at du skal komme noen vei. Det er altså et «tåkete» begrep som supplerer et annet «tåkete» begrep. Det gjør slike saker utfordrende, sier Grande.

Ingen fasit

Advokaten forteller at det ikke finnes noe fasitsvar på hvor mange kvadratmeter eller prosent et avvik kan være på før det vil utgjøre en vesentlig mangel.

- Et avvik på fem prosent i en leilighet på 30 kvadratmeter vil for eksempel oppleves større enn et avvik på fem prosent i en enebolig på 400 kvadratmeter.

Grande forteller at de får mange henvendelser om arealavvik på boliger, men ikke like ofte på tomt. Han tror det skyldes at et arealavvik i for eksempel en leilighet vil ha større betydning for en kjøper enn et avvik på en tomt.

- De fleste har jo vært på visning, og selgers argument vil derfor ofte være at «what you see is what you get».