Ikke selg huset ved samlivsbrudd

Gå til hovedinnhold

Ikke selg huset ved samlivsbrudd

Hva lønner seg egentlig økonomisk når forholdet går i vasken like etter innflytting i nykjøpt bolig. Bør man selge med en gang?

Dere har endelig fått nøklene, alt er betalt, møbler er kjøpt, bildene er hengt opp og alt er på plass i skap og skuffer.

Man har gledet seg lenge og tenkt at alt blir bare fryd og gammen når man flytter inn.

Men så ryker forholdet, eller noe annet gjør at man må selge.

Plutselig sitter man igjen med en nyinnkjøpt bolig som har kostet millioner, og staten vil ha sitt av gevinsten ved salg.

Så hva lønner seg?

Dette er en artikkel fra Hus & Bolig,  Huseiernes medlemsblad. Bli medlem i Huseierne for 510 kroner og spar tusenlapper!

– Ikke selg

Selv om det hele ender med samlivsbrudd rett etter innflytting anbefaler tidligere forbrukerøkonom Christine Warloe i Nordea at man ikke selger.

– I dagens marked burde man så langt det lar seg gjøre beholde boligen til det har gått ett år. Dette for å unngå beskatningen av en eventuell gevinst, noe som er det mest sannsynlige utfallet i dagens marked, sier hun.

Bare det siste året har prisene steget med 7 prosent på landsbasis.

Hvis man eksempelvis har investert i en bolig på 100 kvadratmeter og må selge før man har eid den i ett år, så vil man måtte skatte 25 prosent av 210 000 kroner hvis man tar utgangspunkt i snittprisen for hele landet. 

– Det tilsvarer nesten 52 500 kroner. På toppen av dette kommer utgifter til megler, sier Warloe.

Også fordel ved tap

Regelen er slik at du kan selge boligen uten å måtte skatte av gevinsten dersom du har eid eiendommen i mer enn ett år når realisasjon finner sted eller avtales, og du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.

Dersom det er et par som eier boligen sammen, må begge faktisk ha bodd i boligen for å oppfylle kravet om botid. 

– Men jussen kan nok by på praktiske problemer dersom man ikke lenger ønsker å bo under samme tak. Man må eventuelt vurdere ubehaget opp mot fordelen ved å selge skattefritt, og vi må ikke glemme at dette dilemmaet forutsetter en prisoppgang i boligmarkedet, sier Yana Beate Totland, advokat i Huseiernes Landsforbund.

I dårligere tider med synkende boligpriser vil nemlig et eventuelt tap kunne være fradragsberettiget.

– Tap ved realisasjon av bolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Så det vil være en fordel å selge før det har gått ett år etter ervervet av boligen dersom man selger med tap, sier Totland.

Bør ha lang tidshorisont

Store kostnader i forbindelse med kjøp og salg, samt risiko for å måtte selge på et dårlig tidspunkt prismessig, er hovedgrunnene til at en lang tidshorisont er viktig.

– Overordnet pleier jeg å gi rådet om at man minimum bør ha tre års horisont når man kjøper bolig, altså at det bør være stor sannsynlighet for at du ikke må flytte før det har gått tre år. Man har jo ingen garanti for at kjærligheten vil holde så lenge, og noen sjanser skal man jo ta her i livet, sier Warloe. 

Hun advarer mot å kjøpe bolig sammen dersom man ikke kjenner hverandre godt.

– Tar din partner ansvar for økonomien sin? Blir regninger betalt? Har vedkommende en økonomisk buffer? Dette er ting som teller når man går inn i et økonomisk fellesskap som det å eie en bolig sammen tross alt er. Man står solidarisk ansvarlig for boliglånet dersom begge er oppført som ansvarlige på boliglånet, og da er det viktig at den man flytter sammen med har orden i økonomien, sier Warloe.

Ikke bli leieboer

Ellers er Warloe veldig opptatt av at man aldri må bli leieboer hos samboeren sin – i hvert fall ikke på lang sikt.

– Husleien din går med til å betale ned din samboers boliggjeld, altså vedkommendes sparing. Selv sitter du igjen med ingenting. Eier samboeren din bolig fra før må du kreve å få kjøpe deg inn, eller foreslå at dere kjøper noe nytt felles.

Alle som flytter uten å være gift bør dessuten opprette en samboeravtale. Som samboere eier man hvert sitt, i motsetning til gifte hvor alt som opptjenes under ekteskap, og alt som kjøpes i denne perioden, deles likt. 

– Uten en samboerkontrakt kan det fort oppstå krangler om hvem som har rett på hva. Det viktigste er å beskrive eierforhold rundt verdifulle ting som bolig, og hvor stor andel av eventuell felles gjeld man svarer for. Kanskje har man gått inn med ulik egenkapital i boligen, og da må dette stå nedfelt, sier Warloe.

Det er smart å ta en årlig titt på samboerkontrakten og eventuelt tilføye nye momenter som er kommet til.

Kanskje har man investert i noe verdifullt for egne midler eller betalt ned ekstra på lånet. Dette må inn i kontrakten slik at det ikke oppstår krangling ved brudd.

Skatteregler:

• Eventuell gevinst ved salg av bolig er ikke skattepliktig dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder, og du i din eiertid har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 måneder før salget.

• Eiertidskravet og botidskravet må altså være oppfylt.

• Det finnes en rekke unntak når det kommer til eiertid, botid og utleie av boligen, så det er lurt å sette seg inn i egen situasjon før man selger slik at man ikke får seg en overraskelse skattemessig.

• Dersom salget ikke kommer under reglene for skattefritak, vil eventuell gevinst være skattepliktig og eventuelt tap fradragsberettiget.

• Du må da beregne denne gevinsten eller tapet, og føre det inn i selvangivelsen.

• Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum / kostpris). Her kan du ta med utgifter til kjøp og salg som dokumentavgift og meglertjenester.

• Gevinsten føres i selvangivelsen og skattlegges som alminnelig inntekt med 25 prosent. Eventuelt tap føres opp på samme måte.

Kilde: Skatteteaten.

Boligkjøp med samboer:

• Opprett en samboeravtale. Det viktigste er beskrivelse av eierandel av bolig / eiendom, verdigjenstander og arvede midler.

• Hvem eier hva. Få med verdiutvikling, påkostning, møbler som kjøpes underveis og lignende. Ting som arves er juridisk i mottakers eie, men det kan godt presiseres.

• Ha orden på forsikringer. Hvem eier den, hva dekker den, hvem dekker den og hvem er ansvarlig for å opprettholde alle disse forsikringene.

• Husk på testamentet. Samboere uten barn har i utgangspunktet ingen arverett med mindre det er fastsatt i testament, og en samboerkontrakt gjelder bare i levende live. For at testamentet skal være gyldig må det blant annet være underskrevet at to vitner.

• Kjøp deg inn i samboerens bolig. Ikke vær leieboer over lang tid hos samboeren din. På sikt må du kreve å få kjøpe deg inn eller kreve at dere kjøper noe nytt felles.

• Kjøpe ut den andre. Ofte ønsker den ene parten å kjøpe ut den andre ved brudd. Samboerkontrakten bør derfor inneholde regler for verdifastsettelse av felles bolig. Eksempelvis kan man innhente prisantydning fra to ulike meglere, og sette prisen til snittet av disse prisantydningene.