Av: Carsten Henrik Pihl

I noen sameier har det vært en utfordring at eier av leiligheten bygger om leiligheter til flere mindre hybler. Slik hyblifisering har ført til slitasje i noen sameier.

- Vi i Huseierne har i mange år vært opptatt av den uheldige effekten overdreven hyblifisering har på bomiljøet i eierseksjonssameier. Vi har sett eksempler på at store leiligheter bygges om til reneste bomaskiner, med opptil 10 soverom, et lite kjøkken og et toalett, forteller advokat Annita Magnussen i Huseierne.

Derfor har Huseierne støttet reglene som trådte i kraft 1. juli 2021. 

- En utfordring med slike hybelmaskiner er at det ofte er stor gjennomtrekk av personer som flytter ut og inn. Bygningens infrastruktur belastes i veldig stor grad, uten at det er mulig å for eksempel belaste slike seksjoner med en høyere andel av felleskostnadene. Sameiene har heller ikke hatt noen hjemmel for å regulere slik utleie, forteller advokaten.

Må opp på årsmøtet

Fra 1. juli 2021 må seksjonseiere som ønsker å bygge om boligene søke årsmøtet om samtykke. Årsmøtet kan gi samtykke med to tredels flertall til slik ombygging.

Reglene ikke bare omtaler ren ombygging. Ordlyden er "bygge om, eller på annen måte tilrettelegge bruksenheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for tilsvarende boliger."

Merk at det er ikke så store krav som stilles før man er rammet av paragrafen.

- Tilrettelegging etter loven kan være så enkelt at man setter opp masse køyesenger med forheng mellom, forteller Annita Magnussen.

Advokaten viser ellers til at det i forarbeidene er omtalt det typiske eksempelet at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i en større leilighet.

I lovteksten og forarbeidene legges det vekt på at det er oppdeling eller tilpassing for flere personer enn normalt for boligen som skal rammes, kommenterer Annita Magnussen.

Forarbeidene peker blant annet på husleielovens paragraf 7-1 som omtaler at "husrommet blir klart overbefolket" (i husleieloven som mulighet for utleier til å nekte leietaker å ta inn flere i husstanden).

Men forarbeidene peker på at det vil være en helhetsvurdering som må ligge til grunn. Reglene skal ikke være til hinder for å leie ut til en familie med voksne og barn eller til flere studenter som for eksempel skal bo i et kollektiv:

"Så lenge det er snakk om ombygging eller annen tilrettelegging som er mer tilrettelagt for en stor familie eller husstand vil det ikke være tale om et tilfelle som må avgjøres på årsmøtet", står det i forarbeidene.

Les også: Årsmøtet i sameiet - dette skal tas opp, slik kan det gjennomføres

Styret bør informere seksjonseierne

- Vår anbefaling er at styrene informerer seksjonseierne om denne endringen, og gir informasjon om at slike ombygginger eller tilrettelegginger må opp på årsmøtet, forteller Annita Magnussen i Huseierne.

Tips: En enkel mulighet er å dele denne artikkelen med seksjonseierne!

Videre anbefaler Huseierne at denne endringen tas inn i vedtektene også, sammen med de andre avstemmingsreglene. Huseiernes standardvedtekter for sameier er oppdatert i slutten av mai 2021 med en slik bestemmelse i punkt 7.9. f og g. Se mer her!

Standardvektektene kan brukes av sameier som er medlem i Huseierne. Les mer om vedtekter i sameier her!

Husk at loven ikke har tilbakevirkende kraft. Dermed kan ikke de nye bestemmelsene brukes på leiligheter der det allerede har skjedd en oppdeling til mindre hybler.