Eierseksjonsloven § 25

Forslaget til en regel om rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser, kom sent inn i lovprosessen. Det finnes derfor lite lovforarbeider til bestemmelsen. Det som står er likevel interessant i forbindelse med kostnader. I Innst. 308 (2016-2017) står det «Det vil heller ikke påføre andre sameiere kostnader, siden den som ønsker infrastrukturen selv må betale for installeringen.» Seksjonseiere som ønsker ladepunkt må altså bære kostnadene til dette fullt ut. Om han også må bekoste en eventuell forsterkning av sameiets fellesstrøm­forsyning, gir ikke loven eller forarbeidene svar på. Løsningen på dette spørsmålet vil vi finne i fremtidig praksis og domsavgjørelser.

Finne løsninger.

Ladeplasser for el-biler er noe ethvert sameie må forholde seg til de kommende årene. Vi anbefaler alle sameier å få en vurdering av hvordan sameiet best kan løse fremtidens behov for ladestasjoner. Vi ser allerede nå at flere sameier har gitt tillatelse til installasjon for noen seksjonseiere. Problemet oppstår når nummer ti ønsker å installere og anlegget ikke har nok kapasitet til flere. Hva gjør man da?

Sameiet må tidligst mulig legge en plan for lading av el-biler i sameiet. Dette kan gjøres ved hjelp av en konsulent. Det bør undersøkes om det finnes støtteordninger i den aktuelle kommunen. I Oslo for eksempel gis det støtte på 20 % av investeringskostnadene inntil 5.000 kroner per ladeplass det legges til rette for. Hvert enkelt sameie kan få støtte opp til 1 million kroner. Dette inkluderer blant annet kartlegging av behov, prosjektering og elektrisk installasjon fram til ladestasjonene.

Sameiet må også høre med kommunen eller strømselskapet sitt om de tillater hurtigladere. Det er ikke alle strømselskap som aksepterer dette. Montering i strid med nettselskapets regler kan bli dyrt.

Når sameiet har fått en tilbakemelding på hva det elektriske anlegget tåler er det på tide å bestemme hvordan veien videre skal være. Skal alle som ønsker og som har parkeringsplass få anledning til å anskaffe egen lader, eller skal sameiet tilby fellesladere? Muligens må hele fellesanlegget oppgraderes hvis mange vil ha dette. 

Hvilket flertallskrav er nødvendig?

Vi mener at en oppgradering av det elektriske anlegget må anses å være innenfor vanlig forvaltning i et sameie. Legger man det til grunn vil det være tilstrekkelig med alminnelig flertall. Vi anbefaler at en slik avgjørelse tas av årsmøtet.

Hvordan skal utgiftene til oppgraderingen fordeles?

Når årsmøtet har sagt ja til en oppgradering av fellesnettet vil utgiftene til dette etter vår oppfatning være en fellesutgift som skal deles på alle seksjonseierne etter sameiebrøk.

Noen vil argumentere med at i tilfeller hvor ikke alle har mulighet til å få ladeplass så bør utgiftene fordeles etter den nytten hver enkelt har av oppgraderingen, slik at bare de med mulighet for å kunne etablere ladeplass skal være med på å bekoste oppgraderingen. Etter vår mening er ikke vilkårene om fordeling etter nytte oppfylt i disse tilfellene. Selv om en oppgradering gir en ny mulighet til å få ladet elbiler, så er ikke selve oppgraderingen et nytt tiltak. I de fleste tilfeller vil heller ikke investeringen utgjøre store kostnader på hver enkelt, og det er snakk om en oppgradering av et eksisterende anlegg for å møte sameiernes nye behov. Det er viktig samfunnsmessig at det legges til rette for hjemmelading. Hvordan retten vil vurdere dette spørsmålet i fremtiden er uvisst, og kan selvfølgelig stride mot vår oppfatning. Vi skal heller ikke se bort ifra at det kan finnes særskilte forhold i noen sameier som vil endre konklusjonen.

Alle som ønsker lademulighet på egen plass må selv bekoste installasjon og utgifter til lader og bør betale strøm til sameiet, enten en fast sum eller etter måler. Installasjon av måler på hver enkelt plass vil være dyrt. De fleste tar derfor en fast sum i måneden. 

Dynamisk styring av strøm

Det finnes andre løsninger enn å oppgradere hele anlegget. Derfor er det lurt om sameiet rådfører seg med eksperter på området. Løsninger er stadig under utvikling. Det finnes systemer med dynamisk laststyring som benytter ledig kapasitet og som fordeler dette jevnt ut til ladepunktene etter behov. Når alle lader samtidig vil kapasiteten bli noe redusert, men når bare noen lader vil man ha full kapasitet. Det kan føre til at det ikke er like stort behov for å forsterke strøminntaket til sameiet.

Huseierne er av den oppfatning at hvis alle har garasjeplass så vil innstalleringen av en slik strømfordeler være en fellesutgift, men hvis det er noen som ikke har parkeringsplass så skal ikke de være med på å betale for fordeler som bare har med lading av elbil å gjøre. Forarbeidene til loven er knappe, men det lille som sies er at utgiftene til elbillader skal bekostes av de som ønsker lademulighet.

Samtykke fra styret. Saklig grunn.

Den som ønsker en lademulighet for el-bil må søke styret om samtykke til dette, og styret kan bare nekte hvis de har en saklig grunn for det. Hvis fellesanlegget ikke tåler at alle som ønsker det får en ladeplass, mener vi at styret har mulighet til å si nei til ladeplass på egen parkeringsplass. 

Hvis årsmøtet har sagt nei til oppgradering av fellesanlegget bør det være en saklig grunn for styret til ikke å gi tillatelse til egen ladeplass. At sameiet generelt er skeptisk til el-biler eller er redd for brann anses ikke som saklig grunn.

Det må også være en mulighet at de som ønsker ladeplass kan slå seg sammen og oppgradere hele fellesanlegget for egen regning. Da er ikke manglende kapasitet en saklig grunn til å nekte.

Tilknytning til egen parkeringsplass eller andre egnede steder.

Utgangspunktet i den nye regelen er at en seksjonseier med styrets samtykke kan anlegge ladepunkt i tilknytning til egen parkeringsplass, eller andre steder som styret anviser. 

Hvis sameiet i sin vurdering av el-bil lading har kommet frem til at det er bedre med felles ladeplasser, kan det åpnes for at de som ønsker ladeplass kan gå sammen om å etablere en felles plass på sted anvist fra styret. 

Når nettet ikke tåler mer.

Hva gjør man i de sameier hvor man allerede har begynt å gi tillatelse til noen og så tåler ikke nettet mer? Er det førstemann til mølla prinsippet som gjelder? Hvis styret har sagt ja til ladestasjon til noen sameiere og nettet så ikke tåler flere ladere, er vår mening at sameiet bør oppgradere anlegget eller installere fordelere, slik at alle som ønsker kan få lade. Har man først lagt til rette for at noen får private ladepunkt, kan man ikke nekte de som kommer etter. 

Endre vedtektene

Når sameiet har kommet frem til hvordan man skal løse ladeutfordringene må sameiets vedtekter endres i tråd med vedtaket, slik at det fremkommer hvordan ladeplasser blir fordelt og hvilke kostnader som påløper.